时尚助力 转型升级 枯木逢春

李丹荔

2021年6月30日，“东郊记忆·成都国际时尚产业园”（以下简称“东郊记忆”）整体出租项目在西南联合产权交易所（以下简称“西南联交所”）与投资方顺利签约。这个历经辉煌与风霜，充满老工业历史韵味的文创产业园区，历经两年漫长的等待，终于通过产权交易市场重新焕发了青春。

一、优质的IP需要配置优质的运营。

（一）是园区，更是产业。

“东郊记忆”座落于四川省成都市成华区二环东外侧建设南支路4号，占地282亩，建筑面积约20万平方米，是成都市委市政府于2010年交由成都传媒集团在原红光电子管厂旧址上改建而成的，旧称“东区音乐公园”，2012年11月1日，“东区音乐公园”正式升级更名为“东郊记忆”。“东郊记忆”定位时尚产业，指以创意、设计、创新、品牌为核心，融合文化、科技、艺术等要素，具有高创意、高市场掌控力、高附加值等特征，引领消费流行趋势的综合性都市型文化产业。园区集合音乐、美术、戏剧、摄影、艺术文化展演、文艺创作交流等多种文化形态于一体，以“时尚设计与音乐艺术双柱求发展”为定位，是成都本地较具代表性的工业遗址主题旅游地。

（二）资源错配，是最大的浪费

这个曾经被称为“中国的伦敦西区”，荣获国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、国家文化产业示范基地、成都国家级文化和科技融合示范基地、国家工业遗产旅游基地等多种称号，在大众口中极具文化创意特色的“东郊记忆”园区，经过多年的运营和业态结构的多轮更替，其发展已逐渐跟不上时代的步伐，园区业态繁杂、主业不突出、已租物业大多为散租户且品牌形象弱、商气不聚集，业主方的经营收入单一、效益不明显，管理效能低、经营团队不专业等问题突出，曾经的“国际时尚产业园”已不复往日。

（三）定目标，需要定思路

纵观国内文创市场，自2020年开始，以深圳、上海为代表的各大城市纷纷围绕资源整合、产业融合，加大、加快建设时尚产业集聚。“东郊记忆”作为中国西部“新一线”城市的文创产业标志性载体，急需通过有效聚集资源、提升时尚产业专业化水平，推动时尚块状经济向产业园区转型升级，打造时尚产业链、生态圈，实现从区域性园区向国际性园区转型。“东郊记忆”提出，力争未来三年内带动“东郊记忆”片区实现200家以上时尚文创类企业入驻，完成2家上市公司孵化，实施项目新增投资不低于10亿元，实现年度产业收入不低于50亿元，项目总资产突破100亿元。

二、转变思路，打开合作窗口

自2020年初开始，西南联交所与出租方会同律师团队进行了充分论证，在厘清“旧账”，明确权属的基础上，全面围绕 “四个转型”升级目标和园区“四大提升”战略计划，以引入全国一流文创园区专业营运商为主要目标，从运营商资格条件、从业经验、遴选方式、资金投入、考核经营目标设定等多角度、全方位进行综合设计和考量，最终制定了交易方案。

（一）直接招商，还是整体运营？

因“东郊记忆”拟引入专业运营商进行整体升级和改造，同时需要对运营商每年的经营情况进行考核，为将提档升级目标真正落到实处，西南联交所主动与出租方及律师团队进行多轮探讨，出租方最终采取了园区整体租赁的合作模式，将园区运营全面交予承租方，通过整体租赁、承租方运营、出租方考核的方式，更好地厘清出租方和承租方之间的法律关系，通过“全面放权”，能够极大地调动承租方的积极性，同时也能为承租方带来一定经济收益。

（二）价高者得，还是能者居之？

此次出租体量大、租期长、使命重，需要承租方兼备丰富的行业经验和资金实力，有别于普通的资产出租项目。不仅要为出租方实现经济效益的大幅提升，同时还要达到园区战略转型升级的目标，若仅把租赁价格作为唯一的遴选标准，可能无法完全满足出租方的交易目的。鉴于此，西南联交所通过与出租方的积极沟通，在认真对比各类交易方式，权衡利弊得失的前提下，建议出租方可采用综合评审方式遴选承租方。通过对意向承租方的租金报价（商务）和经验实力（技术）进行综合评分，遴选出优质、专业的合作方。

东郊记忆整体出租项目于2021年5月17日在西南联交所正式挂牌。挂牌期间，交易所积极通过官方网站等多种渠道对项目进行立體化推荐和宣传，最终在公告期内征得两名意向承租方。经交易所认真逐个审核后，确认了其具备意向承租资格。2021年6月21日，经专家小组三个小时的综合评审，最终确认成都东方正火文化传媒有限公司为承租方。至此，备受社会投资者和业界关注的东郊记忆出租项目以花落“正火”落下帷幕。

三、产权交易市场能给商业综合体带来什么？

（一）资源的配置既是价值的配置，更是时间的配置

原来的“东郊记忆”园区经营业态繁杂、凌乱，基本上都为零星租户且各租户的租赁期限各不相同，另有部分空置物业，整体经营状况比较复杂。考虑到承租方对园区的整体打造提升需要合理的时间才能彰显效果，也为了对承租方的运营结果进行合理地评判和考核，出租方对整体租赁期限作出了明确限定，进行了“一刀切”，即空置物业和已租赁物业的租赁截止时间相同，最长不超过十年。此外，承租方提前制定经营计划、调整规划业态布局、确定经营方案、明确发展方向。

资产交接方面，采用空置物业在租赁合同生效之后按现状移交。其它已租物业在原租赁合同到期后交付，交付前仍由出租方按原租赁合同标准向原租户收取租金，已租物业到期且原租户不行使优先承租权的可进行交付。如出现提前终止情形的，可提前交付，但提前终止日至原租赁合同租期届满期间剩余周期的租金收益，由承租方按照原房屋租赁合同约定支付给出租方，从而最大限度地保障了出租方的利益。

（二）交易不是一蹴而就，而是反复磋商

“东郊记忆”因其行业、产业的特殊性，为确保实现“四个提升”，对意向承租方的资质和从业经验进行了明确的要求，包括注册资本、经营范围、从业经历、业绩证明、团队和人员管理的经验等各方面都做出了明确的限定，在评审标准上进行精确定位，技术类各项指标均按照提档升级目标进行逐一对应设置，各项要求环环相扣。

1.交易的第一环，是明确需求

本次交易案，意向承租方须提交《提档升级规划书》，在分析项目現状的基础上，结合国际时尚产业园区发展点位和发展趋势要求，挖掘园区新潜力、培育新经济增长点，优化产业链等方式列举可导入的核心资源及有效导入路径;从空间承载力、特色聚集、功能分区、软硬件改造等方面入手，提出改造方案;针对产业招商、品牌经营、孵化支持、园区智能化等提出管理方案，明确工作规划和团队构成及职能安排;对园区的国际营销策划提出实施方案等。另外，出租方还设定了具体的品质提升指标，从媒体宣传次数、入驻机构品质、文创产品开发、引进品牌创新到入园人数、表演场次等均提出了细化指标。同时，出租方按照上述指标对承租方进行年度考核，确保提档升级目标实施落地。

2.交易的第二环，是确定价格

除技术指标的考量外，出租方在商务指标即租赁价格和园区改造资金投入方面均设定了最低指标。在租赁价格报价指标方面，考虑到此次为整体出租，挂牌价格为每一处物业在租赁期限内各年（或月）的租金评估值且金额各不相同。因已租物业的实际交付状况无法预料、交付时间节点也不尽相同，若把所有物业的租金进行汇总后作为起始价，有可能造成承租方缴纳了租金却又无法取得租赁物的情形（如已租物业未能按期交付）。

3.交易的第三环，是实施交易

为保障交易双方的合法权益，确保国有资产保值增值，努力实现出租方经济效益最大化，西南联交所采取了对“租金固定溢价率”进行一次性报价的报价方式，即由意向承租方对各处物业每年（月）租金的固定增幅比例进行报价，根据最终承租方的报价比例确定租赁期内每年的物业租金。此种报价方式既解决了无法以总租金金额进行报价的弊端，也最大程度地确保了出租方的经济收益，成功解决报价难题。

最终，在综合技术和商务指标的得分后，出租方遴选出了心仪的承租方，为“东郊记忆”实现真正意义上的转型升级迈出了坚实的一步。

四、结语

社会在进步，时代在前行，历史的车轮不会倒退，“东郊记忆”这棵“老树”通过资本手段的成功运作，通过西南联交所在市场配置中发挥的决定性作用，已经做好焕发青春的准备，静待蝶变。让我们拭目以待，期待“东郊记忆”的涅槃重生，再度成为成都真正的国际时尚园区。

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