住宅租金收益率仍将下滑

甄爱军

在今年一季度，住宅租金收益率整体微幅下滑。受疫情影响，住宅租金水平可能会微幅下滑，在房价基本保持稳定的前提下，租金收益率也有可能会随之小幅回落。

一季度总体平稳

2020年一季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为 2.4%，环比下降0.02%，同比下降0.08%。

何谓房屋租金收益率？这是一种关于房屋的年租金收入与房屋价值的比值，一直是衡量房产投资收益的重要指标之一。通常情况下，租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，因此也可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

由于房价涨幅高于租金涨幅，所以导致租金收益率持续下滑。数据显示，2020 年一季度，50 城租金由跌转涨，环比上涨1.2%;房价同样由跌转涨，环比上涨 1.6%，房价涨幅仍略高于租金涨幅。

回顾历史，2017 年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比 2016年二季度至2017 年三季度已经大幅减缓。这主要是因为 2017 年三季度前房价过快上涨，从而导致租金收益率快速降低。而随着2016年下半年开始的楼市调控， 2017 年三季度后房价涨幅出现震荡收窄的情况。2018 年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。

图 近年来50 城租金收益率走势图

当然，租金收益率下滑，还受到另外一个重要因素的影响，即住宅租赁市场供应增大，导致租金上涨速度受到抑制。从供给上看，本轮房地产大牛市消化了大量住房库存，其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外，近3年来，政府支持租赁市场的发展，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。

各城市表现各异

相比较而言，各个城市的表现不太一样。

分不同等级城市来看，一线城市出现下降。数据显示，2020 年一季度，4 个一线城市的平均租金收益率为 1.6%，环比下降 2%，同比下降7%;31 个二线城市平均租金收益率为 2.4%，环比增长 1%，同比下降 1%，同比降幅明显收窄;15 个三线城市租金收益率为 2.6%，环比下降 1%，同比增长 3%，环比由增转降，同比由降转增。

导致租金收益率波动的原因各不相同。一线城市租金收益率下降的主要原因是房价出现上涨，而同时租金并无变化。二线城市租金收益率增长是由于租金有所回升，而房价保持稳定。三线城市租金收益率下降是由于房租的涨幅小于房价涨幅。

整体来看，西部省会城市以及三四线城市租金收益率偏高，而一线城市及近年来房价上涨速度过快城市租金收益率则偏低。数据显示，排名前五的城市分别为牡丹江（3.8%）、锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.6%）、宜昌（3.4%）和桂林（3.3%），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.3%）、三亚（1.3%）、青岛（1.6%）和天津（1.6%）。这些城市有一个共同点，就是近几年房价涨幅远高于租金涨幅。以厦门为例，2015年以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，虽然近2年房价有所调整，但租金并未明显上涨，相较房价涨幅可忽略不计，因此租金收益率从 2016 年二季度来一直维持在 50城中最低水平。

租金收益率可能进一步降低

受疫情影响，未来租金收益率可能会进一步下降。

長期以来，我国部分城市租金收益率较低，这主要是由于过去5年来房价涨幅过大，而租金上涨速度小于房价上涨速度所致。由于租金反映的是房屋的使用价值，是市场的真实需求体现，因此房价与租金背离，也在一定程度上说明房价确实存在泡沫。

国家调控楼市的决心未变，市场预期的改变有望导致租金收益率回升。2019 年 7 月 30 日中共中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并在当年12月12日中央经济工作会议继续强调“房住不炒”;12 月 23 日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。因此按照市场短周期规律，预计未来半年到一年内房地产市场仍将维持降温态势，而租金水平则不受调控影响而相对稳定，在这种情况下，租金收益率有望缓慢抬升。

但新冠疫情的全球暴发，则可能会改变租金收益率的趋势。疫情导致全球经济活动接近停滞，全球经济衰退在所难免，中国经济也难以独善其身，在外需疲软的背景下，居民收入下降或将导致租金消费和房价都有所下跌，其中房租属于消费活动，受到的影响或更大，因此有可能导致租金收益率不仅难以上行，还可能会继续下滑。

当然，也不用担心房价上涨而造成租金收益率下行的情形出现。在今年年初，新冠肺炎疫情的暴发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓缴纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3 月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，而广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。在调控力度偏紧的大背景下，房价并不具备快速反弹的可能。因此在房价保持稳定的前提下，租金水平会微幅下滑，租金收益率则随之小幅回落。