大数据对房地产估价行业带来的改变及展望

尹耀武 江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司

现在信息技术发达，存储、处理各类数据的技术、设备也在不断更新迭代，人们越来越关注可以与多种产业相融合的大数据产业。房地产估价行业也面临着资源整合和转换，大数据技术无疑为业界发展带来巨大机遇。但同时大数据带来的行业改变也对上下游相关企业提出了更高要求，在新时代任何技术进步都是一把双刃剑，而房地产估价行业则应抓住机遇，迎接挑战，努力适应市场变化。希望文章能给房地产估价行业的研究者带来帮助和灵感。

一、文献综述

（一）数据的概念

麦肯锡全球研究院认为，大数据是具有远超传统数据库软件工具的访问、存储、管理和分析能力的大数据集。与大部分人想象中有所不同的是，大数据处理的不单单是海量数据，而是有意义的数据，是通过“处理”和增加数据的“处理能力”去获得数据资料的“附加价值”。尤其是在大数据技术应用广泛的当下，利用大数据获取信息、分析信息已经成为很多行业的重要信息应用方式。

（二）房地产估价现状

1.传统业务逐渐萎缩。在房地产行业与城市建设飞速发展的时期，银行抵押估价、司法拍卖估价和房屋征收评估被确立为房地产估价行业的三大代表性传统业务，但随着市场竞争的愈发激烈，这些业务正在逐渐减少。目前人民法院在确定财产处分标准价格时，可以采取与当事人议价、定向价格查询、“京东、淘宝、工商银行系统”互联网上查询、委托线下评估等方式。

2.新业务供给不足，市场、客户需求继续细分深化。房地产估价机构也在积极寻求银行统一估价服务等新的发展空间，对大企业资产管理服务等新业态的需求不断增加，但在服务效率和专业性、技术准确性、土地储备评估等方面，却面临难以满足要求、机构供给不足的问题，显然，要做好这部分业务并不是单纯增加估价师数量就能解决的。

3.信息化水平较低。目前大部分房地产估价机构信息化水平较低，工作方式和管理水平与大数据时代的信息化水平相差甚远，信息化平台使用率较高。当整体信息化水平偏低时，便导致多项工作无法有效开展，针对信息方面的沟通、共享等也无法高效地进行，此种状况下便急需提升信息化水平，确保信息化能够发挥所用。

（三）国内外房地产估价行业研究

国内外关于房地产估价行业的研究相对较少，在大数据技术出现之前，各项数据从搜集到汇总、分析，再到形成评估报告需要耗费大量的人力物力；大数据技术出现之后，国内外较大的房地产商开始对比分析房地产价格的增降情况，房地产估价行业才迎来蓬勃发展阶段。房地产估价行业与大数据技术相结合的三大主要方面：房地产估价行业运行模式与大数据技术的融合、大数据技术与云计算的结合、大数据技术的深度应用等。从大数据技术与房地产评估行业的关系变化能够发现，大数据技术能够为房地产评估带来更准确地数据处理结果，更便捷的数据搜集方式，帮助企业制定更科学合理的决策；房地产评估也为大数据技术在深度应用方面提供了更多基础数据，为大数据技术的完善与进一步发展提供支撑，两者是相互帮助、共同促进、不断发展的关系[1]。

二、理论分析与研究假设

（一）房地产估价的基本模型

房地产估价模型是指通过对房地产市场的模拟分析，将复杂的产权关系与房地产实体作为评估对象，借助数据分析技术，排除次要因素，构建动态模型，从而对当前和未来一段时间内特定房地产对象的价格区间进行推理和预测。当前最常用的就是市场比较模型：以房地产市场的交易情况、当事人实际经济行为、实际交易过程等资料作为底层数据，以实际交易价格为参照标准，对当前交易价格进行评估，这种评估方式更具针对性和实效性，相对准确，参照价值更高。

另外还有成本估价模型：以房地产商品的成本为基础条件构建数据的模型；假设开发估价模型：根据土地开发政策、税率、地租和市场波动情况等，对最终交易价格进行评估。这两种房地产估价方式更适合开发企业做投资规划时使用。

（二）大数据对房地产估价的改变

1.推动评价行业运作方式创新。以往的房地产估价工作都隐于幕后，但随着信息技术的不断发展，越来越多的数据提取与挖掘工作展露到人们面前，评估师必须收集大量的房地产行业数据，增加基础数据库，不断提高企业的数据处理水平，并帮助房地产估价企业基于数据分析结果做出更科学的决策。这种工作方式的改变也带来了行业从业者思维方式和工作模式的改变。

2.估价方法的创新。银行和证券公司面临的主要问题是如何保证担保资产的实际价值。在快节奏发展模式下，原有的很多评估方法已经难以适用，评估师需要处理更多的行业数据和市场信息，以得出更精确的评估结果。为达到这一目的，近年来，基于实时信息抓取与动态数据分析这一目标而开发的应用模块层出不穷，估价方法也在不断更新。

3.推动产业技术创新。房地产估价行业的大多数业务几乎都可以基于资料搜集、信息提取、数据分析等任务而实现，大数据技术对房地产估价行业的推动可以说是全方位的。大数据技术依托于信息化平台的信息收集与传播功能，以及核心处理器的数据分析功能，可以容纳、分析、评估更大范围、更多数量的房地产行业数据，从而推动房地产估价整个行业的技术革新。另外，随着数据收集处理技术与房地产估价行业的深度融合，能够直接应用于房地产估价行业的各类专业软件、功能模块从数量和质量上都得到快速提升，在推动行业发展的同时，也带动了相关产业的技术创新。

（三）房地产估价行业的评价指标

1.客户要求。法院主要通过司法拍卖方式处置不动产；金融机构一般不直接取得不动产，而是通过贷款给业主的方式获得贷款利息，一旦业主无法偿还贷款，就需要通过法院处置其抵押的房地产；此外，为了更好地发展地方经济、改善民生，房地产估价行业还会涉及政府主导的房屋征收评估工作。这三类主体都需要对不动产进行评估，这些评估过程会纳入房地产估价市场体系。房地产估价企业具体的评价指标除了会受当地的政策、《房地产估价规范》等的影响外，还会受客户要求的影响。受理客户主体和评估目的的不同，房地产估价的预期和方向也有所不同，评价指标的内容也会略有差异。

2.行业自身要求。房地产估价行业属于中介服务行业。如果客户对房地产估价工作内容与价值不够了解，从而对房地产行业及相关产业失去信心，最终导致房地产估价行业从业者难以得到客户信任。因此，调整和规范评价指标，使客户能够通过房地产评估过程获取有效信息，是当前房地产估价行业适应市场环境、提高服务水平的重要方向。房地产估价行业可以借助信息化平台，尽可能多地搜集相关数据，结合本地市场情况进行整合分析，做本地化调整。在不同的数据搜集环境下，信息收集和处理的方式与效果有所不同；不同地区房地产行业所面临的市场环境与地方政策有所不同，社会对房地产溢价的认可度也存在差异。且房地产估价行业本身承担着引导公众预期、协助调节房地产价格的责任，在开展日常工作时也会因行业要求而对评价指标进行适当调整。

三、大数据对房地产估价的实证分析

（一）选择数据

加强对各类资源的利用，通过线上、线下双向渠道，不断扩大调查范围，尽量多地搜集相关信息；然后建立合适的分析模型，引入最新的市场资料和行业数据，对当前房地产市场和主要客户群体进行分析[2]。而关于数据方面的使用，便可使用大数据技术，通过技术的使用将各类信息收集起来，之后根据具体需求进行针对性的筛选与分析，确保信息能够为工作所用。这样一来，有关客户群体的分析、市场资料的查找等也能够变得更便利、更有针对性。

（二）数据检测

近年来，以互联网为代表的计算机技术和通信技术不断创新，并得到广泛应用。以物联网为代表的传感技术迅速扩展了人类的数字化能力和范围，人与物的“交流”更加频繁和细致：物联网系统自动分析用户需求，定制各项服务；自动化实验记录系统记录实验过程、仪器和实验活动等。大数据技术随着各种应用程序的开发，推动公众正式进入信息化时代。

（三）大数据对房地产评价的修正

1.扩大管理范围。由于抵押品价值数据只有在支持大容量数据的情况下才会实时更新，因此，不仅要考虑银行的需求，使用大数据技术提供服务，还要加强与银行的沟通，提升处理能力。这样一来，在进行管理时便不能仅管理有关抵押品价值数据方面的内容，还需综合把控和银行沟通过程中的各项数据内容，确保相关工作能够顺利开展[3]。

2.提升服务水平。大数据时代，房地产估价师作为具有服务性质的一种职业，其不仅要提高服务质量，更要提高信息化水平，降低成本。只有评价水平和精度高，才能提供更专业、更优质的服务，为客户提供优质的服务，所以，对于房地产估价师来讲，其在日常工作当中不仅需要优化自身的沟通、交流等素养，同时，还需要根据职业所需提高各项信息技能水平，确保能够在客户提出需求时能够针对性的解决，这样一来当客户的被服务感受提升、房地产估价师整体专业性及综合素养得到提升时，有关房地产评价的综合水平都会得到提升。

3.及时转型。房地产估价行业要想在市场上站稳脚跟，必须把握时代发展的步伐，及时转变行业态度，现有估价体系内的竞争必然会演变为恶意竞争。此种状况下，房地产估价行业不仅需要学习服务行业在学习、服务方面的各种态度，还需要不断地应用信息技术，提高自身的信息服务能力，以此树立自身专业性强、服务水平佳的形象。

四、案例

（一）案例分析——大数据对评价项目的使用案例

万科大数据平台在分析某一特定因素的空间分布时，采用了空间插值模型，研究人员假设相似特征出现在距离空间较近的物体上，利用自然邻域插值法找到最接近的输入样本的子集，然后根据样本的大小对其进行加权，预测该区域内的所有位置。

（二）大数据对房地产估价行业的定价展望

1.数据标准的建立。一些房地产估价机构虽然在信息化搜索方面取得了一定的成果，但从行业来看，还没有统一的数据标准，现有的信息系统和平台的数据采集、管理标准、方法各不相同。因此，迫切需要为房地产估价行业建立统一的数据标准，通过促进内部和外部数据的交换来提高数据的可用性[4]。

2.智慧评价。继数字城市之后，依托物联网基础设施、云计算基础设施、空间基础设施等下一代信息技术促进城市可持续发展的智慧城市建设也在推进，以及海外，如新加坡的Smart Nation项目和韩国的u-city项目。在房地产估价行业，智能化估价将是信息化的必由之路，通过基础和软件系统将人与设备更好地结合，系统不断提升智能化水平，达到最佳状态，北京国信达公司的智慧估价系统，就是以智慧感性为代表的系统[5]。

3.智能管理。智慧管理赋能行业监管，从制度角度，以市场数量为数据库，以估值实战知识，估值基础知识，网络管理平台，高管适应独特的人才，经验的高层次技能人才、组织的习惯和本能、行业资源，以及具有品牌价值的产品等智能资源，对其进行系统化管理，以实现组织的可持续发展[6]。

（三）大数据背景下的房地产估价

大数据时代已经到来，在国家大数据战略和“互联网+”实施的背景下，房地产估价行业的可持续发展离不开大数据的深度融合，一些行业敏感性强的房地产估价公司率先通过扫楼、数据抓取软件等方式，获取大量房地产相关信息，创建数据库，研发出自动估价系统。这些新技术的开发与应用必然会将房地产估价行业带入新的发展阶段[7]。

五、结语

大数据技术为房地产估价行业带来巨大的变化，各类分析技术、分析方法推动行业进步的同时，也为相关企业带来更大的竞争压力。在大数据时代，房地产估价企业必须要充分分析当今形势，积极引进现代化分析技术，把握房地产行业运行规律，在国家相关政策指引下，抓住企业发展的机遇。总体来说，房地产估价企业必须积极关注市场变化，着力提高自身服务质量，持续开拓业务范围，在合适的时间内完成转型，保持稳定持续的发展。