公证中如何理解适用新物权法司法解释

昝祯媛

摘要：近年来，随着我国的建设和社会经济的发展，国际社会的相互合作日益频繁。民商事交往产生了物权领域新型客体，而现实增加了对物权管理的需求和标准，相对客观性、合法性、权威性受到质疑。民商事纠纷行政调解的法治化，适用新物权法司法中的应用，在涉外物权法适用中的引入，发挥了重要的作用。

关键词：公证;新物权法;司法解释

《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》），本法的解释包括22条项目，不仅详细解释了各项诉讼建议和有关不动产物权与登记、按份共有人优先购买权等相对复杂的规定。这在涉及此类产权转让的公证中很重要。 公证目前的实务中，包括房地产销售、委托处分、遗嘱处分、夫妻财产约定、赠与、抵押、继承等情况，都可能会面临权属以及共有情况的一些相关法律问题。充分了解适用《物权法司法解释（一）》的有关规定，对这种类型的公证非常重要。

1.如何对不动产处分权的合法性进行审查

第一，在我国，不同的产权有不同的处理原则。共同财产的所有权通常基于合法性原则，但法院对不动产（房地产或汽车等）的判决主要基于登记原则。登记原则是指：根据该财产的登记在册的所有人进行判定该不动产的所有权，这也是“房产证上加谁的名字”的社会现象的根源。

第二，在大多数《物权法》的规定中，在正常情况下，判决不动产的所有权时，需要当事人提供产权证及不动产登记簿的记录证明，如果这两个不一致，则此不动产的所有权判决会优先考虑登记簿的登记内容。但是，是否可以根据不动产登记簿进行判决，还有待商榷，因为《物权法》中支持不动产共享。

第三，法理上认为以登记内容确认不同产权的方式在本质上属于公示方式，从某种角度来看，类似于“主权声明”，因此，物权法具有绝对性及排他性，主要用于确定所有权的变动规则，并使得不动产的相关交易更安全、更可靠。但是，不动产的所有权判决仅仅依靠登记簿的登记条目在有些特殊情况下是不够科学的，因为生活中会发生各种各样的意外，可能会超出人们的预期，因此，《物权法》中有一些补充说明，例如，如果有证据证明该登记簿存在问题，此时，该登记簿就无法作为判决的依据，这也表明那些对该财产权有直接利益关系的人可以提出问题或要求更正。

2.如何理解和把握不动产预告登记的效力

一是明确了不动产使用权的转让或抵押问题。根据第二十条第一款的明确规定，未经预告登记权利人同意，擅自转让或抵押的不具备法律效力。很显然，这些规定是针对开发商、业主和其他人士出现一物多售的情况制定的，还可以限制未经授权擅自抵押或出售的情况的发生。但是，公证事务不仅涉及这一类的公证，还涉及各种相关问题，包括旧房或旧车的出售、债务、委托办理所有权预告登记等。

二，预告登记的概念是在签订不动产合同或其他操作后，根据合同的要求在登记处中进行预告登记，以确保当事人的权利。任何在预告登记截止日期前，未获不动产所有人批准的做法均不受法律承认。换言之，在预告登记期间内，如果登记人没有认可，那么一切关于不动产的处理行为，都是没有法律意义的。可以看到，预告登记本身就具有预备性，所以它具有一定的债权效力，它还发挥了登记时限内的对抗作用。

三，预告登记的这一部分适用于下列情形：（1）房地产开发公司已完成开发，但正在建的房地产权利进行公证抵押担保的，首必须首先确定房地产项目是否在进行预售。如果在预售时办理了预告登记，则开发商必须征得正确业主的同意，并提供书面所有权证明，并核实该书面证据的真实性。（2） 将新收购的不动产登记，委托给他人登记时，需要确认登记是否进行了预告登记。如果没有进行预告登记，则买方无法可靠地证明自身已经购买房屋。在这种情况下，必须先进行预告登记，然后再进行公证。如果当事人不理解这一做法，必须向其进行解释，并做好相应的记录。

3.如何理解和审查按份共有人的优先购买权

按份共有人优先购买权制度非常重要，特别是在民法中。《物权法司法解释（一）》也进行了详细描述，这也表明了它是十分重要的。就复杂性而言，按份共有在所有共有类型中是最复杂的。因此，其司法解释特别详细，其中，优先购买权是最详细的。优先购买权的主要目的是通过减少共有人数，简化使用关系的情况，提高共同财产的利用效率，也可以促进共有人之间和平共处。在使用过程中，应考虑以下几点：

在按份共有份额的情况下，其他共有人不符合行使优先购买权的概念、特点和条件。的确，优先购买权是以交易为基础的一项权利，无偿处分本身也缺乏价值，不能作为一种交易，因此，优先购买权在这个意義上不具有强制执行力。例如，如果当事人通过礼物或赠予处理遗嘱时，公证人员就不需要考虑其他人的意愿，切实提高按份共有人优先购买权的作用和影响力。

如果按份共有人选择将自己的部分进行有偿转让时，首先，需要审查另一方是否适用优先购买权。如果配偶双方彼此委托将财产权转让给第三人时，这种情况似乎不需要对第三人的优先购买权进行检查，但为了其过程更加严谨科学，应该要求第三人放弃优先购买权，确保所有的相关程序和手续符合法律的相关规定。

第三，优先购买权不适用于共有人之间的转让。产权表明共有人享有优先购买权，但这并不意味着他们拥有转让意义上的优先购买权。因此，优先购买权在内部或外部关系中的适用情况不是很明确。在这种情况下，对于公证，规定其他共有人相互之间并没有优先购买权，但应检查他们是否有过优先购买权方面的协议，如果有，则需要按照协议进行处理。

4.结语

总而言之，国家的经济发展、政治发展、文化环保、农业建设、文化教育、民生等诸多外部因素，日益表明了对相关法律制度进行调整的需求。根据对我国当前基本国情的分析，我国正在建设一个依法治国的社会主义法治国家。

参考文献：

[1]郭远朝.公证中如何理解适用新物权法司法解释[J].法制与社会，2020（28）：26-27.

[2]李全一.公证中如何理解适用新物权法司法解释[J].中国公证，2016（08）：41-45.