营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析

毕胜

（诸暨融享房地产开发有限公司，浙江 绍兴 311800）

实施营改增政策一来，国家逐步加大了对房地产企业的税收调控力度，房地产企业应当要在保障自己权益的基础上采取有效的调整措施来应对营改增所带来影响。归纳来说，营改增对房地产企业税收的影响主要体现在开发成本、销售、劳务支出以及材料采购上这几方面上，所以在开展税收筹划过程中也需要重点由以上几方面着手进行，以更好地促进房地产企业的健康持续发展。

一、营改增对房地产企业税收的影响

（一）对企业开发成本的影响

在通常情况下，企业开发成本与最终经济收益之间有着紧密联系，而营改增政策对房地产企业开发成本具有一些影响。具体体现如下：房地产企业在主营业务方面具有特殊性，房屋在实际建造施工过程中会用到大量且种类较多的工程建筑材料，采购建筑材料是一项非常重要的工作，其不但需要采购建筑主体材料如混凝土、水泥以及钢筋等，而且还要采购一些小型零部件，如螺丝、铁钉等。通常而言都是向大型正规企业采购建筑主体材料，各类企业可以开具正规增值税专用发票。但是部分零部件可能会向规模较小的企业或店铺采购，而该类企业却极少可以开具增值税专用发票，那么就房地产企业就不能对该部分增值税进项税额进行抵扣，导致其生产成本增加。除此之外，我国当前现行税法规定建筑主体结构材料所需缴纳增值税率为17%，所以这就促使房地产企业需要尽快进行革新，与营改增税收制度相适应。

（二）对企业经营管理方面的影响

归纳来说，实施营改增对房地产企业经营管理的影响主要表现如下几方面：第一，增加了发票管理的难度，实施营改增后，对房地产企业而言增值税专用发票的管理非常重要，但是其保管数量增加、办理流程复杂，对财务人员要求也越高。第二，产品难以定价，实施营改增后价税分离，使得营业收入降低，产品结构要求进行调整，新的税法政策对房地产定价方式与能力要求也越高。第三，增加了选择营销策略的难度。实施营改增后，房地产企业的销售范围增加，因为混合销售税率不同，因此要合理转变营销方案。例如精装房和家电类商品、家具一同销售的情况下，可以根据17%进项税抵扣，按照11%计算销项税。如若是跟着促销活动进行赠送的，都是按17%计算进项税与销项税。所以要求企业科学选择营销策略。

（三）对企业劳务支出方面的影响

施工人员在房地产企业发展过程中占据着非常重要的地位，建筑工程在材料充足的情况下会需要施工人员来进行施工，在通常情况下企业聘用的施工人员大多都来自农村，他们自身综合素质和专业知识能力比较低。不同的建筑工程实际项目工期也会不同，其中涉及的劳动力又很多，这样就会导致建筑施工人员很难固定，在这方面也具有较大的流动性，劳务公司无法对他们进行有效管理，从而导致企业需要支出一定税收，人工成本增加的同时也会对房地产企业经济效益造成一定程度影响。如果房地产企业能够与规模较大的企业进行有效合作，才能够将生产经营成本降低，其自身经济效益也会得到进一步提高。

二、营改增对房地产税收的有效筹划对策

（一）对开发成本的筹划对策

房地产项目在实际开发过程中会需要耗费较长的时间，这就要求企业要在这个过程中对建筑用地进行科学合理的筛选，根据实际需求来购买相应种类和数量的建筑用材，还要组织庞大的施工队伍，在这些方面需要投入大量资金。因此，房地产工程项目在实际实施之前要做好各个环节的筹备和计划工作，这样不仅能够对成本预算、施工管理等工作进行严格控制，保证这些工作可以正常开展，而且还能够有效降低企业经济投入和开发成本。营改增政策可以有效扣除增值税，如果房地产企业在项目实施过程中可以摊开相关成本，这样就能够与增值税进行抵消，企业赋税得到减少。除此之外，房地产企业税收情况会对其自身效益有着一定程度影响，税收压力过大就会导致一些没必要的成本增加，所以做好房地产项目开发之前的筹划与准备工作是非常必要的。

（二）对房地产企业的销售进行税收筹划

税收行为在开发成本、建筑材料等方面都会存在，房地产企业的销售环节也会有相应的问题存在，房地产企业在出售房产时需要进行土地增值税的缴纳，但是该税额会跟着房地产的售价的上升而增加，所以房地产应当要对其楼盘营销模式进行调整来减小销售环节税收金额的缴纳，以实现企业营业利润的提升。通常项目在完成之后需要面对社会进行销售，销售成功则需要缴纳两种税款，这两种税款是土地增值税和营业税，最终的房价售出价格越高，这两种税款也会相应地增加。与此同时，在房地产销售环节进行税收筹划能够降低企业在这方面需要支付的税金。企业管理人员需要销售方式进行改进和完善，在一般情况下可以将房地产销售分成两个部分，这两个部分可以是房地产销售和建筑装修费用，使用这两种销售方式可以进一步扩大税款缴纳范围，增值税和营业税也会得到有效降低。工作人员要对销售方式进行充分分析和了解，根据市场变化特点来选择相应的销售方式，这样可以达到预期的销售效果，而且房地产企业自身经济效益也会有所提高，管理人员还要对其中存在的问题予以足够重视，并且及时采取措施进行处理。

（三）对房地产企业劳务支出进行税收筹划

我国房地产企业在通常情况下会将劳务支出分成两个方面，这两个方面是工程项目建设环节聘用施工人员的劳务支出、属于房地产自身工作人员的人力费用支出，劳务支出部分缴纳的税款需要由相关管理人员的劳务企业来负责缴纳，如果在这个环节当中能够得到增值税发票，再后期销售环节和营业活动当中就不需要进行缴纳劳务支出税款，企业劳务税务支出的压力也会因此减轻。因此，房地产企业在项目施工过程中要根据情况来选择正规的劳务输出机构，这个机构可以对施工人员进行有效管理，并获得增值税专用发票进行税额的抵扣，实现房地产企业税负的降低。所以要求房地产企业内部工作人员在实际任用之前对他们自身专业技能和工作资质进行严格考察，这样才可以让他们再施工过程中充分发挥其自身价值，房地产企业在劳务方面的支出也会减少，企业经济效益就会进一步提高。

（四）对建筑材料进行税收筹划

建筑工程在施工过程中使用材料的筹划工作对房地产项目的实施有着非常重要的影响，在社会主义经济快速快速发展的今天，我国企业企业之间的竞争变得越来越激烈，为了能够提高房地产项目实施的效率，相关管理人员要对建筑材料的税收筹划工作予以足够重视。在企业发展过程中可以对招投标方式进行应用，这样能够保证材料所购买公司具有一定的营业资质，在一定程度上还可以降低经济成本。相关工作人员要在招标过程中要求生产厂家提供增值税专用发票，在这以后对材料整体质量和价格进行严格审查，根据实际情况来选择相应的厂商。相关工作人员还要不断提高自身综合素质和专业知识，严格按照要求和规定来对材料质量进行审核，这样能够确保房地产项目整体质量。

（五）积极学习“营改增”相关政策法规

房地产企业应当要确立“思想-意识-行为”的传导模式，让有关工作人员能够更好地认识与理解“营改增”相关政策法规，且可以将其思路应用到实际工作当中。所以具体可以从如下两方面着手进行：一是加强对企业管理人员的培训工作，加深其对“营改增”的认识以及其所产生的影响，为其决策的制定提供可靠的参考，有助于企业更从容的应对税制变革所带来的变化。而且管理人员在学习最新的税收政策时能够更好地梳理并调整自身商业模式，科学确定供应商，并更好地开展预算规划以及产品定价等工作。二是要注重对内部工作人员的培训工作，定期开展学习与交流，让工作人员可以更为全面的了解与掌握“营改增”政策的有关知识，让其能够构建起完善的思想与知识体系，如此一来，便可让工作人员更为高效的进行工作，并且正确认识到增值税和企业以及自己切身利益间的密切关系。不过需要指出的是，采购人员、成本核算人员以及财务人员是此类工作的重要对象，其中第一类人员与增值税发票的取得有着直接关系，后两者则关系到了税收成本。只有这样方可确保房地产企业更好地适应“营改增”政策的要求，并且保证自身合法权益不受损害，有利于房地产企业综合竞争力的提升。

三、结束语

综上所述，营改增政策对房地产企业税收工作有着一定程度的影响，为了能够进一步提高房地产税收工作效果，相关管理人员应当要正确了解与掌握“营改增”税收政策的相关内容，熟知该项政策对房地产企业税收筹划所产生的具体影响，进而结合企业实际情况来采取有效的应对策略，以更好的适应营改增政策所带来的影响与变化，进而促使房地产企业更好更快的发展。