宏观调控背景下房地产企业融资策略研究

刘凯

（青岛海尔产城创集团有限公司，山东 青岛 266103）

一、我国房地产企业融资的主要方式

（一）银行贷款

目前银行贷款的主要方式有房地产开发贷和并购贷。

1.开发贷。房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。房地产企业一般拿地取得四证后即可实现开发贷款的发放，以此作为建设前期的主要资金来源。由于开发贷款需要项目公司提供抵押担保，对银行来讲，信贷风险相对较低，加之总金额巨大，收益稳定，因此，开发贷也是各家商业银行的一项重要业务。

2.并购贷。商业银行并购贷是房地产企业以合并项目公司或持股平台公司向商业银行申请的用于交易价款及费用的专项贷款。并购贷期限较长。根据2015年银监会修订的《商业银行并购贷款风险管理指引》，并购贷款期限一般不超过7年。通常不超过5年，以3-5年居多。并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%，商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不超过50%。并购贷的使用较为灵活，是目前唯一可支持股本权益性融资的银行信贷，可根据房地产企业的具体交易方案提供融资支持。

（二）证券市场融资

1.股权融资

房地产企业在达到了上市的标准后，进行IP0，以新发普通股、增发和配股等方式，来筹集资金，解决项目建设过程中的资金缺口问题，这是传统意义上房地产企业可用的融资方式。2010年以前，政策相对宽松，房地产企业进入资本市场难度相对较小，对于房地产企业的审核标准较为宽松。因此，在考虑融资途径的时候，大部分房地产企业，都会将IP0这一途径考虑进去，以此作为重要融资渠道，但2010年起，国内房地产企业IP0已基本处于暂停状态。

2.信用债券。按债券类型，国内房地产企业发行的债券主要分为公司债和企业债。公司债是股份公司为筹措资金以发行债券的方式向社会公众募集的债。发行公司债券只限于股份公司，募集的对象为不特定的社会公众。国内公司债由证监会及下属交易所监管，在交易所进行交易并由中国证券登记结算公司托管；企业债是境内具有法人资格的企业，依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。企业债一般是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行，最终由国家发改委核准。可见一般情况下普通房地产企业不具备发行条件。

3.资产证券化。房地产企业资产证券化主要包括证监会主管的ABS和交易商协会主管的ABN两大类。资产证券化底层资产丰富、交易结构灵活，可以满足房企多元化融资需求。比较常见的主要有四类底层资产：应付款、按揭贷款尾款、持有物业的租金或者增值额、物业费。

（三）信托融资

相对于传统银行来说，信托融资成本较高，但却同样是国内房地产企业的重要融资方式之一。因为其可以根据地产开发的各个阶段设计出相适应的融资方案，而且资金使用上相对银行来说也比较便利。房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资来实现。

二、宏观调控下房地产企业的融资现状

（一）渠道单一化

实务中，由于融资方式直接，成本较低，银行也将开发贷视为重要的优质业务争抢，银行贷款融资成为我国房地产企业的主要融资方式，目前我国房地产开发贷余额已经突破10万亿大关。多数房地产企业都以银行贷款作为融资的重点，其他融资方式几乎为零。这使得房地产企业的资产负债率逐渐升高，同时企业的融资能力逐渐降低。仅仅只抓住银行贷款，在宏观政策调控下的背景下，大多数房地产企业面临极大的财务风险，资金链甚至有断裂的风险。

（二）上市发行难

2010年后成功上市的公司一共有1920家，按行业看，房地产类有4家，仅占比0.21%。4家房地产类公司中房地产开发企业仅新城控股一家，且是通过吸收合并方式上市。从市场存量数据看，A股市场房地产类公司占比极低；2010年后无房地产开发企业的IPO成功案例。大批知名房地产公司在A股长时间排队上市未果后只能改道港股上市或者直接赴港上市。

（三）债券发行难

房地产调控叠加融资监管升级，极大地限制了债券融资。从公开信息中可以明显看出，涉及房地产行业债券审核速度明显放缓，审核要求越来越严格，导致企业资金的取得周期大大延长，财务风险显著。

（四）私募资金难

私募融资给房地产企业融资扩宽了一种渠道。但是投资者对于私募基金的投资担保要求变高，导致房地产企业融资成本加大。私募资金企业很难得到银行的支持，所以募集资金相当困难，刚刚起步的私募资金企业能力有限，加之在宏观调控政策的影响下，实行穿透式监管，严查明股实债等方式规避监管，房地产行业的报备从严处理，导致私募资金企业在筹集资金时，阻碍极大。在没有银行的支持下，私募资金企业在筹集资金时，眼光放在个人、小型企业等具有大额资金的地方，以此来募集部分资金，但筹集力度还是极为有限。

（五）自有资金利用效率低

随着房地产行业整体快速发展，大量社会资金涌入，房地产行业竞争加剧，之前的高额利润率已经逐渐正常区间。为了弥补利润水平的降低，房地产企业开始流行高周转模式，通过加快开发速度，缩短开发周期来实现总利润的提高。不少房地产企业盲目投资倒地，忽视外部环境的影响，与国家政策背道而驰。

房地产行业的粗线条发展，导致很多企业对于自身经济状况不加以合理分析，不注重资金积累，流动资金不能加以合理的利用，在工程项目管理上没有给到足够的重视，导致工程事故频发，对于资金没有合理安排，导致资金利用效率大大降低。

（六）法律法规不完善

随着房地产行业不断发展，需要使用的资金也大幅提升。例如，债券、信托、房地产投资基金等方式逐渐出现。对于目前的经济法律法规而言，为了防止房地产企业管理者容易钻漏洞，设置大面积禁区，会导致房地产企业运用新的融资方式时，上报审核等速度变慢，从而延缓了项目的开发，导致项目建设的停滞不前，资金无法正常合理周转起来，出现资金利用明显不合理的现象，在有限的时间内，无法发挥出资金应有的作用，大大降低的资金利用效率。

法律法规的不完善，与经济飞速发展不匹配，不协调，相对于市场发展较落后，使得房地产企业在创新融资渠道方面，受到了很大的阻碍。对于通过改善并创新融资渠道，来降低房地产企业的资产负债率这一路径来说，是很大的现实困扰因素。

三、完善房地产企业融资的建议

（一）改善渠道单一的现象，创新融资模式

传统的融资方式如银行贷款，已经无法满足当下房地产发展的新形势，多元化的融资方式是企业可持续发展必不可少的助力。虽然在宏观调控政策背景下融资受到一定限制，但企业仍然可以通过多种渠道获取资金，并通过内部资金池合理配置，从而改善企业融资渠道单一化，进而降低综合融资利率。目前来看，资产证券化和供应链融资仍有较为广泛的使用空间。

1.资产证券化。以购房尾款的资产证券化为例。购房尾款的资产证券化在本质上是一个应收账款质押融资业务，房地产企业将客户的购房尾款打包，作为质押品提供给专项计划管理人，以此获得融资，由此，可以达到提前回笼资金的效果，而房地产企业有到期偿还融资款的义务。房地产企业也可以将自持物业、租金及物业费等作为底层资产，积极开展资产证券化业务。

2.供应链融资。以应付账款和应付票据为例。房地产企业可以不一次性支付给供应商款项，而是通过应付账款或应付票据的形式延迟给付。在合同中约定根据工程进度延迟付款，同时以包干费等形式给予一定比例的补偿金，或者开具承兑汇票，再给予贴息补偿。供应商可将应收账款保理，应收票据贴现来提前回款。对于房企，相当于以一定成本融资，且不占用银行授信额度。对于供应商，一方面可以加强和维护大客户关系、争取订单，另一方面可快速盘活应收。

（二）积极寻求海外融资

1.海外股权融资。随着境内融资持续收紧，房地产企业可以寻求在海外上市，且海外股权融资资金用途限制少，可用于支付土地出让金、项目建设、偿还贷款和补充流动资金，也可用于并购项目公司。

2.海外债券融资。房地产企业发行海外债主要采取间接境外发行模式，依托在境外（以英属维尔京群岛、开曼群岛为主）注册的全资子公司（SPV）作为SPV发行主体，以美元债为主。间接境外发行模式主要有5种交易结构：境内控股公司提供担保直接发行、银行备用信用证担保、维好协议、维好协议+股权购买承诺协议、以境外子公司作为信用主体。

四、结束语

总之，面对融资困难以及调控压力，部分企业面临倒闭的危险，甚至宏观经济受到一定冲击，但这是无法避免的。所以为了房地产企业的良性发展，房地产企业应从自身寻找原因，突破融资困难的问题，找到一条适合自身企业发展的道路，努力前行。