城镇化背景下还迁房买卖合同纠纷相关疑难问题研究

糜廷玉

（天津市津南区人民法院，天津 300350）

一、实证考察的必要性及研究维度的释明

与普通商品房买卖相似的，无论是恶意违约行为，抑或单纯不作为使合同目的无法实现，本文虽进行论述，但违约主体之动机，所处社会环境之不同，审判面临问题之特殊均为理论与实务之新问题。囿于发生领域的局限性，较难引起学界关注，从实证考察角度，对还迁房买卖违约行为进行深入分析，进而引起理论与实务关注尤为可行及必要。文章以天津市某基层法院2020年审理的所有涉还迁房的房屋买卖合同纠纷案件为样本进行实证考察，将研究对象限定在城镇化背景下还迁之房屋，买卖过程从还迁房持续到商品房。

二、还迁房买卖合同纠纷案件的违约形式考察

（一）房价急剧上涨，卖方违约

交易双方签订买卖合同时，还迁房尚不具备登记条件，房屋低价售卖，原房主办理完产权登记后，该房屋价值翻番，买方提出办理过户手续，卖方拒绝配合，并要求买方补偿一定的差价，或主张买卖时房屋为“小产权”合同无效。

（二）房屋虽已交付，却无法履行产权过户登记

原房主获得还迁房后将房屋出售，买受人交付房款并居住。待房屋进行产权登记后，买受人却发现卖方取得房屋产权后已将房屋抵押或房屋已被法院查封，无法进行过户。原房主因处于“自然人破产状态”无法取消房屋权利负担又无法赔偿损失，给买受人造成了较大损失。

（三）以房抵债，效力难以判定

关于以房抵债本身就缺乏相关法律规定，实践中难以达成共识，在涉及还迁房时更为增加审理难度。关于以物抵债协议的性质，《九民纪要》采诺诚合同说。关于以物抵债协议的效力，《九民纪要》认为，履行期限届满后达成以物抵债协议若已交付债权人，则应认可以物抵债的效力；如果抵债物已交付债权人，债权人直接享有抵债物的所有权。［1］而天津市高院《关于审理房屋买卖合同案件若干问题的审委会纪要》（［2018］230号）又指出，若以房抵债房屋未过户，债务人反悔，债权人要求继续履行过户手续不予支持。显然二者存在一定的冲突，尤其在涉及以还迁房抵债时，因该房屋价值激增，继续履行往往会对债务人造成不公，若不支持继续履行，以房抵债协议又未出现无效、可撤销等情形，问题无法解决。

（四）共有人无权处分，难以适用善意取得

一般情况下，还迁房为家庭成员享有的还迁平方米数合并取得，与商品房不同，买受人无法查看登记信息以确定共有人的实际情况，尤其在涉及继承的情况下，共有人共有状况更加复杂。部分共有人在未经其他共有人同意下将房屋出售，虽然可以认定买卖协议的效力，但是如果直接适用“物权法”关于善意取得的规定判决过户房屋，那么房屋涉及的继承纠纷、共有物分割纠纷更无妥善解决的可能；若判决不予支持过户，却难以找到足够的法律依据。

三、还迁房买卖合同纠纷违约表现形式的法理分析

（一）自我道德约束的匮乏

Ryan等学者认为，贪婪的违约者（获益违约）比恐惧的违约者（止损违约）更不道德。在因房价上涨而引发的房屋买卖合同纠纷中，卖方违约的可谴责性不仅来源于法律规范的违反性，更加触及了人们对其行为道德维度的敏感点；尤其在无阻却合同履行之障碍下，卖方单纯因房价激增而反悔时，人们因道德感情对其谴责更甚于法感情。这也暴露了经济利益诱惑下违约者自我道德约束的匮乏。

（二）社会环境动荡下的“人性显透”

房屋拆迁整合往往发生在城镇化领域，传统经济形式瓦解，新的市场环境尚未稳定，缺乏就业、大额还迁所得等使得一部分人逐渐失去劳动意愿，从事生产经营者又承担了较大的风险而陷入经济困境，诸多房主将还迁房出售。在办理产权登记后，出卖人没有及时履行过户义务，而是将房屋抵押或因涉诉被法院查封。基于人性弱点及客观环境带来的不确定性，卖方的作为与不作为都导致了房产过户的不能。这也鲜明体现了该类房屋买卖中的不确定性因素极大地超过了普通商品房买卖。

（三）契约精神的缺乏

契约精神是一种主体平等诚实守信精神，契约一旦达成就必须各自信守承诺，违背契约者要受到制裁，受害方将得到救济。［2］当前，市场经济快速发展，国人契约精神不断觉醒，正如本文考察的案例均签订了买卖合同。因还迁房买卖市场缺乏相应的规范约束与市场监管，随意性大，违约成本相对较低，当履行合同会造成心理上“亏大了”的预期时，便公然视合同为废纸，“契约必须严守”之原则被公然违反。

（四）法律规范的滞后与法院审判之局限

文章考察之样本中，存在较多买方无法实现合同目的的情形，但几乎没有解除合同的判例。首先，房屋被查封时，因不具备过户登记条件，法院一般做法为裁定驳回起诉，并告知原告可提起执行异议之诉，显然不利于保护房屋买受人之权利。其次，当房屋存在抵押时，法院无法作出支持过户裁决，大部分被告（卖方）无力解除抵押，最终该类案件大都以原告撤诉告终。再次，共有人无权处分情形相较普通无权处分审理难度更大，虽然个别案件适用“占共有物三分之二份额以上共有人同意”支持过户，但是部分案件法官并未作出裁判。

四、思考与假设——超出规范的考量

（一）道德因素的考量

虽然，合同同时具有法律和道德上的约束力，但合同首先是一个允诺，因此它的效力基础是道德。在此基础上，无论是诚实守信的背弃还是契约精神的缺失，违约者的行为都具有道德违反性。法官裁判必然仅依据法律规定与合同约定，但是如果从道德维度考虑除此之外的违约者动机等，法官可能做出不同的抉择。事实上，当房屋存在上述无法得到过户支持情形时，买方可以解除合同（显然买方均不愿这么做）。卖方违约行为仅被法律和道德谴责无法解决买方的损失，只有足额赔偿才可以对买方进行最大程度的弥补。因房屋前后价值相差较大，原告的损失不应只是交易时的价款，卖方在返还对价的同时还应赔偿差价。基于此，是否可以这样假设，法官考虑卖方违约行为的法律及道德可谴责性，拟支持原告赔偿房屋市值损失的请求，在原告得知解除合同可获得可观的损害赔偿时，其将作出新的抉择，以助于案结事了。

（二）合同目的中心论的考量

上文分析的因抵押、查封无法过户或者无权处分等情形，显然买方合同目的均无法实现，此时维持合同效力就没有意义了。合同解除制度是恢复当事人交易自由的手段，除此以外，合同法似乎并未对合同目的的实现提供额外的救济路径。依据《商品房买卖合同司法解释》第十一条第二款规定，解除权的除斥期间为一年，买方如果未及时行使解除权或不愿行使解除权，法官不能主动裁判，房屋又无法过户，该如何走出困境。波斯纳在《法律的经济分析》一书中论述，在损害赔偿足以替代实际履行时，违约方有权选择支付损害赔偿而不必实际履行合同义务。据此，如果从以合同目的为中心的功利主义角度出发，法官是否可以主动向原告释明解除合同，或者将合同解除权赋予被告，并对被告苛以损害赔偿义务。

（三）契约精神与规则意识的塑造

规则意识与契约精神是规范市场主体经济活动，维护市场秩序稳定，乃至法治社会建设的基石。还迁房交易仅发生在城镇化领域，其暴露的问题既不彻底也未得到充分关注，但这正是我国城镇化进程矛盾问题的缩影，在以后的实践中可能会进一步升级为普遍问题。要想从根本上解决问题，构建还迁房市场的新规则，制定对应的法律规范，发挥司法审判能动性，都是不可绕开的道路，但是规则意识与契约精神刻在公民内心时，市场经济运行问题才能真正迎刃而解。