售后回租准则的改进及对国内会计的影响——基于对国际财务报告第16号准则征求意见稿的分析

李元一

（云南大学 云南昆明 650500）

2016年，国际会计准则理事会（IASB）发布了新的租赁会计准则IFRS 16。用国际会计准则委员会的原话“租赁合同产生的权利和义务，满足承租人角度的资产和负债的定义” 来说，承租人会计取消了融资租赁和经营租赁的分类，但出租人会计仍然区分融资租赁和经营租赁。2020年11月发布的《关于售后回租交易中的租赁负债》（征求意见稿）是对2016年1月13日发布的《国际财务报告准则第16号：租赁》的补充完善。作为租赁的特殊组成部分，售后回租是会计处理的难点。一方面售后回租与抵押借款有相似之处，另一方面衡量售后回租交易中所产生的负债的不同意见可能导致卖方－承租人的财务报表存在重大差异。拟议的修正案将规定卖方－承租人在最初衡量售后回租交易中产生的使用权资产和负债时使用的方法，以及卖方－承租人随后如何衡量该负债，这意味着售后回租的会计处理将进一步得到规范。本文对以下方面进行分析：征求意见稿中包含的修订建议；修改后对售后回租的会计处理；准则的修订对国内会计的影响。

一、对IASB有关使用权资产和租赁负债初始计量的准则修改建议的分析

（一）使用权资产的初始计量

IASB修改建议。准则修改建议增加了使用权资产的详细计算方法，折现后的预期租赁负债与资产的公允价值之比为承租人资产留存比例，售前账面价值余额乘留存比例等于使用权资产的价值（第100段）。

建议分析。《征求意见稿》提出之前准则对使用权资产的初始计量规定模糊，即使用权资产按卖方－承租人保留的资产价值与先前账面价值的比例进行计量。关于承租人保留的资产价值，由于没有特殊规定，在进行会计处理时无法确定是用历史成本、可变现净值还是重置成本来计量。2016年承租人会计的修改，准则仅仅指出了售后回租的使用权资产就是重新转回的资产部分的概念，具体哪一部分属于转回的资产没有做出明确的规定。这就导致了公司在编制财务报表时可以对数额作出利于自己的解释，例如有银行贷款需求的公司可以夸大使用权资产，减小财务杠杆来使其满足贷款的限制性条款。准则修改建议提高了使用权资产初始计量的准确性。

（二）租赁负债的初始计量

IASB修改建议。征求意见稿提出承租人应根据在租赁开始日期未支付的预期应付账款的现值，使用第26段规定的折现率，初步衡量租赁负债。新加的段落明确了租赁负债的范围，还规定了之前未明确的售后回租的租赁负债折现率。新增的IFRS 16 100A段作为对第100段中租赁负债初始计量的细化，规定了租赁负债的构成：第一，固定付款（包括实质性固定付款）减去任何租赁激励（减免）；第二，可变租赁付款（不管它们是依赖于某指数还是利率）；第三，根据剩余价值担保，卖方－承租人预计应支付的金额；第四，如果租赁期反映出卖方－承租人行使终止租赁的选择权，违约罚款也包含在内。

建议分析。IFRS 16对租赁的会计处理规定比较完善，对售后回租并没有单独讨论。售后回租业务在进行会计处理时通常要参考普通租赁的准则要求，但由于售后回租的特殊性，准则模糊容易误导财务人员。征求意见稿提出的关于租赁负债初始计量的修改建议除了100A段，其余部分均为对售后回租会计处理准则的明确，规定售后回租可用的普通租赁准则，与之前的惯例并没有太大差别。例如征求意见稿发布前，没有关于售后回租租赁负债折现率的特殊规定，但财务人员默认使用租赁内含报酬率或承租人的借贷利率作为折现率。准则规定修改后，利用准则缺失操纵报表的现象将减少。租赁负债的构成是准则新添部分，对于持有固定资产并倾向于采用售后回租方式融资的公司，租赁负债在其资产负债表中重要且广泛，明确规定租赁负债的范围尤为重要，一旦资产负债表与事实存在较大差异，会影响财报使用者作出判断。

二、对IASB有关使用权资产和租赁负债后续计量的准则修改建议的分析

（一）使用权资产的后续计量

1. IASB修改建议。新增IFRS 16 第102A段规定：售后回租产生的使用权资产的后续计量执行准则第29-35段内容。

2. 建议分析。售后回租使用权资产后续计量的会计处理没有变化，修改建议仅仅为其后续计量方法提供了出处，和前文提到的初始计量租赁负债折现率的修改相似。

使用权资产后续计量仍包括成本模型、公允价值模型和重估模型三种方法：第一，成本模型与《IAS 16 －固定资产》中类似，即后续计量为成本减累计折旧减资产减值。在折旧时间上与固定资产折旧略有不同：如果承租人在租赁结束时会行使买断的权利，折旧时间为从开始日到资产使用寿命结束日。如果不购回，折旧时间按剩余使用寿命和租赁时长孰短计算；第二，若承租人对投资性资产的计量采用了IAS第40号准则，售后回租的使用权资产后续计量也要采用公允价值模型；第三，若承租人对与使用权资产相近的一类资产计量采用IAS 16的重估模型，使用权资产也需要采用重估模型。现有准则对使用权资产的后续计量的规定存在漏洞，会导致企业从折旧费用上进行“利润操纵”。

（二）租赁负债的后续计量

IASB修改建议。102B段为新增租赁负债后续计量准则。第一，增加账面价值以反映租赁负债的利息，减少账面金额以反映租赁期间的付款；第二，出现重新评估或租赁条款修改时需要调整账面金额，但在42（b）段存在特殊情况，确定租赁负债使用的指数或比率未来会发生变化时，只有现金流量发生变化时，承租人才需要重新计算剩余租期的租赁负债；第三，当租期发生改变（40（a）段）或未单独核算的租赁合同变更（45段）发生时，修改后的租赁负债应是在重新测量之日修订的预期租赁应付账款。除了这两种情况，承租人不需要重新计量租赁负债以反映未来可变租赁款项的变化；第四，确认实际支付的租赁款项与第38段所述报告期内预期支付的租赁款项之间的任何差额。如果实际支付的款项少于预期支付的款项，承租人还应按照第38条的规定，调整租赁负债的账面金额，作出相应的调整。

建议分析。租赁负债的后续计量与计息债券类似，年初偿还和年末偿还结果不同。第一，售后回租沿用了39-46段出现重新评估或租赁条款修改时需要调整账面金额的准则，重估租赁负债的同时也要重估使用权资产。当使用权资产为零但仍有租赁负债时，应当确认在损益表中；第二，规定在第39-46段出现的情况下才适合修改售后回租租赁负债余额；第三，反映了售后回租与普通租赁的差异，只有租期发生改变或未单独核算的租赁合同变更才会导致承租人需要重新计量租赁负债，普通租赁一些需要重新计量的情况在售后回租这里并不需要，例如对未来是否购买标的资产的评估发生改变，40（b）段要求承租人修改租赁负债，但售后回租不需要。实际支付的租赁款项与报告期内预期支付的租赁款项之间存在差异，承租人应当调整租赁负债余额，并将差额计入损益；第四，将租赁负债后续计量中产生的收入和费用与前面关于普通租赁的准则联系起来，表明两者标准、基础相同，会计处理也相同。

三、对IASB有关准则生效日和过渡期的修改建议的分析

IASB修改建议。承租人应当在生效日当天或之后开始的会计年度执行新准则，允许提前申请使用新准则（C1C）。根据国际会计第8号准则，首次申请日后发生的售后回租交易都应当追溯调整。如果仅通过后见之明才能追溯包括可变租赁负债的售后回租交易，承租人需要在使用新准则的第一个会计年度首日确定预期的租赁负债。第一，按最初使用修订条款之日后剩余预期租赁款项的现值，用第37段所述的折现率计算租赁负债；第二，衡量售后回租产生的使用权资产的账面金额，如同该修订在交易开始日已经适用，但是在最初申请应用新准则之日使用剩余预期租赁负债加上该日前实付的租赁负债来计量；第三，在初次使用新准则之日确认对执行修改后的准则的累积作用并作为对权益性科目期初余额的调整。

建议分析。售后回租新准则的追溯调整是新内容，IFRS 16 附录C包括2019年实行租赁新准则的追溯要求，特别是关于承租人修改之前融资租赁和经营租赁的要求。现有附录C也包含了售后回租部分：C16段规定，企业不应重新评估新准则使用日前发生的售后回租交易是否满足销售条件；C17段规定，如果回租属于融资租赁，承租人应当对该交易与其他融资租赁进行相同处理，并继续摊销租期内的销售所得；C18段规定，如果回租属于经营租赁，承租人应当对该交易与其他经营租赁进行相同处理，并根据递延损益调整资产负债表内的使用权资产数额。本征求意见稿增加了承租人对租赁负债的追溯调整，要求承租人在使用新准则的第一个会计年度首日确定预期的租赁负债。

四、对IASB有关附带性说明例子的修改建议的分析

（一）IASB修改建议

IASB新增案例25－包含可变租赁支付的销售回租交易：

1.出售固定资产，并确认和计量因回租产生的使用权资产和租赁负债

承租人将一栋建筑出售给出租人，售价180万元等于房屋出售日的公允价值。交易日该建筑的账面价值为100万元，同时承租方与出租方签订了五年的租房合同，合同规定五年内承租人每年按使用该建筑产生的收入的7%支付年度租金，每年最低支付金额为8.5万元（按市场利率支付）。每年的预计收入和预期租金如表1所示。

表1 年度预计收入和预期租金（单位：元）

承租人建筑转让满足了IFRS 15的要求，记为售后回租。租赁内含报酬率不能轻易确定，承租人的借款利率为每年3.5%，预期租赁支付的现值是449642元。

交易开始日，承租人通过比较预期租赁付款的现值与该建筑的公允价值，衡量因该建筑的回租而产生的使用权资产。使用权资产为：1000000（账面价值）×449642（五年预期租赁付款的现值）÷1800000（公允价值）=249801元。

出售建筑的收益为80万元（售价－账面价值）。承租人仅确认与转让给出租人的权利相关的收益金额600159元。199841(800000×449642÷1,800,000）是指承租人保留的房屋使用权；600159(800000×(1800000-449642)÷1800000）是指转让给出租人的权利。交易开始日承租人的会计分录见表2。

表2 交易开始日承租人的会计分录（单位：元）

2.后续计量

承租人预期在租赁期内平均消费使用权资产，对使用权资产进行直线法折旧。

假设卖方－承租人在第1年支付了9.2万元，第2年和第3年支付了9.6万元，第4年和第5年支付了10.4万元的租赁费用（按承租人使用该建筑产生收入的7%计算），使用权资产和租赁负债见表3、表4。

表3 租赁负债（单位：元）

表4 使用权资产（单位：元）

承租人在损益表中确认实际支付的租赁款项与预期支付的租赁款项的差额见表5。

表5 损益表中实际与预期支付的租赁款项差额（单位：元）

3.包括租赁合同修改的后续计量

假设其他条件与前例中相同，除了第3年年初，承租人和出租人同意修改原租赁合同条款，规定在剩余的租赁期间内（从第3年到第5年）租赁费占承租人每年使用该建筑物收入所得的6%，每年最低租赁付款85,000元不变；承租人第3年至第5年的预计收入保持不变；第3年开始时，卖方－承租人的借款利率是每年3%。承租人确定合同修订后的预期租赁付款如表6所示。

表6 租赁合同修订后预期租赁付款（单位：元）

承租人在第3年和第4年每年支付88000元；在第五年支付92000元（按承租人使用该建筑产生的收入的6%计算）。合同修改前的使用权资产余额为289483元，租赁负债余额为149881元。

在合同修订的生效日期（第3年年初），承租人对租赁负债的重新计量基于：修订后的第3年的预计租金87000元，第四年88800元，第五年90000元；承租人合同修订后的借款利率为每年3%。承租人确认变更后的租赁负债（250531元）与变更前的租赁负债（289483元）之间的差额38952元，作为对使用权资产的调整，分录如表7所示。

表7 租赁合同修订后使用权资产的调整（单位：元）

变更后的租赁负债和使用权资产见表8、表9。

表8 租赁负债（单位：元）

表9 使用权资产(单位：元)

承租人在损益表中确认实际支付的租赁款项与预期支付的租赁款项之间的差额如表10所示。

表10 合同修订后损益表中实际与预期支付的租赁款项差额（单位：元）

（二）建议分析

《例24－固定租赁付款的销售回租交易》并没有解释如何处理包含可变租赁支付和租赁合同修改的交易，例25使案例进一步贴近实务。以收入百分比作为租赁付款并规定最低租金的做法接近实务，固定租赁付款可能会因租金过高导致承租人拖欠租金，也可能因租金过低使出租人蒙受损失。本例根据征求意见稿新增加的IFRS 16第102B(d）段准则，添加了实际支付后的会计处理，将预期负债与实际支付的差异以收入或费用的形式计入损益表。

由于市场利率和关于租赁负债的指数在不断波动，租赁负债自交易开始日起不再受外界因素影响是不现实的。从案例25可以看出，租赁合同不发生变化，租赁负债继续按照“期初余额+本期利息费用－本期付款=期末余额”的方法推算，使用权资产按“期初余额－折旧=期末余额”计算。只要合同不修改，即便一年后租赁内含报酬率有变化，剩余租赁负债仍按交易开始日的折现率计算。一旦租赁合同发生变化，在修改日当天剩余租赁负债要按照即期折现率重新计算，并在资产负债表中调节租赁负债和使用权资产的余额。

当使用权资产发生重大减值损失时，如果没有保险覆盖或保险无法全部覆盖，使用权资产减少，并新增费用科目记录损失，该情况未在案例25中体现。

五、征求意见稿对国内会计的影响

国际会计准则理事会13个成员中的12个批准该征求意见稿，未来征求意见稿会成为IFRS 16的一部分，最终由财政部会计准则委员会引入国内。

征求意见稿完善了售后回租会计处理的准则依据，在修改后的准则下，财务人员在记录售后回租交易时不用再根据惯例或依靠普通租赁的准则。本次修改明确规定了租赁负债折现率执行IFRS 16第26段；售后回租使用权资产执行第29-35段；租赁负债后续计量执行第37段；重新计量租赁负债执行第36 (c)、40(a）和45段（除了第42(b）段中的情况）；确认实付租赁款项与预期租赁款项的差额执行第38段；新准则使用的追溯调整执行《IAS 8－会计政策、会计估计与错误的更改》。除了现有准则规定的和征求意见稿新增的适用于售后回租的普通租赁准则，其他关于普通租赁的准则不能应用于售后回租交易。

本征求意见稿关于销售实质的内容将进一步减少把抵押借款充当售后回租的现象发生；关于使用权资产、租赁负债的具体会计处理规定将避免企业利用准则漏洞粉饰报表；为售后回租部分会计处理注明准则出处将使售后回租准则更加完善，与普通租赁准则前后对应。

我国《企业会计准则第21号—租赁》的出台与顺利实施，有效结合了国际财务准则核心理念。本征求意见稿的内容执行后会使会计信息的相关性和公允陈述得到进一步提升。售后回租对公司价值产生积极影响，且上市公司更青睐使用售后回租融资，未来售后回租业务会大幅增加。售后回租会计处理变化会对企业会计实务产生影响，相关企业应组织会计人员提前了解准则的修改方向，充分评估售后回租准则的改变对企业的影响。