供给侧结构性改革下集体建设用地评估研究

广西经贸职业技术学院 朱其伟

自古以来，我国都是农业大国，土地对于农民来说是立身之本，供给侧结构性改革下的集体建设用地流转研究可以更好地为解决农村土地问题提供参考。集体建设用地流转是土地改革中的重点问题，能够促进农村产业的发展和进步，目前，在供给侧结构性改革下，集体建设用地的流转趋势较好。我们在研究集体建设用地时，必须结合市场经济发展的实际情况，将集体建设用地流转作为载体，推动农业发展方式的创新与改革。

一、供给侧结构性改革下，集体建设用地流转评估的重要性

（一）有利于推动农村经济转型，促进工业化发展

在供给侧结构性改革的推动下，实现集体建设用地流转评估能够在土地使用权转变的过程中让原土地所有人直接和土地使用人接触沟通，节省了土地转换的时间，省去了之前国家征收再向土地使用者出让的复杂环节。这在一定程度上省去了政府寻租的步骤，能够最大限度的增加土地利用率，让农民可以获得更多的收入。同时，在供给侧结构性改革下，能够让部分工业企业用更小的成本获得土地的使用权，统筹推进农村企业的工业化发展，推动工业化的进程。是的企业在土地问题上节约成本，进而增加劳动力岗位，促进就业，推动农村经济的转型发展。

（二）缓解土地紧张的有效措施

我国人口逐渐增多，人均土地减少，部分地区的土地十分紧缺，北上广地区更是寸土寸金，造成土地供不应求的局面。因此，集体建设用地的有效流转，是缓解土地紧张局面的有效措施，在一定程度上缓解房价高涨的问题，对城乡和谐发展、资源的循环利用、房地产行业的进步有着积极影响。

（三）在一定程度上缩小贫富差距

在供给侧结构性改革下，集体建设用地的流转评估可以为农民增加收益，缓解城乡发展差距。束缚城乡一体发展的制度制约因素有两个，一是户籍制度，二是土地制度。在当前社会发展背景下土地制度的改革是必要的措施，对以往的征地补偿模式进行改革，将集体建设用地按照市场标准价格流转交易，让集体建设用地与城镇土地应用相同的标准，更加有助于农业的经济发展，缩小贫富差距。

（四）有助于社会经济的可持续发展

在供给侧结构性改革下，集体建设用地的流转评估有助于社会经济的可持续发展。以往的集体建设用地流转阻碍使得土地的利用率较低，经济发展不平衡，在实现集体建设用地流转评估后，能够更好地配置土地资源，完善城乡产业结构体系，为社会经济的可持续发展贡献力量。

二、供给侧结构性改革下，集体建设用地流转评估的问题

（一）存在收益分配不合理现象

在集体建设用地流转过程中，收益主要构成来自转让收益与土地自身的增值收益，涉及的利润和消耗过程繁琐复杂，并且包含对国家粮食安全的保障、地方政府的财政收入依赖、使用土地者的利益和农民的利益。在这个过程中涉及的范围较广，利益分配复杂，怎样保证各方收益的均衡与公平，是一个需要长期解决的问题。从一般角度来说，集体建设用地流转评估过程中的参与者有农村集体经济组织和原有的土地使用者，在收益分配中大体上是农民自身出让土地，直接收取租金的方式。

（二）集体建设用地流转土地产权关系不明晰

集体建设用地流转过程中的土地产权关系并不明晰的情况下，容易造成纠纷，不能保证农民的根本权益。目前，部分农民仍然对集体建设用地的所有权没有明确的认识，在当前的法律法规下，规定土地属于农民集体，农民集体组织是土地的真正拥有者，但是部分农民认为土地是国家的。如今的土地制度中，对农民集体土地所有权规定较为抽象，“农民集体”不是单独的个人，没有办法满足所有人的需求和利益，在行使农民集体所有权时，难以实现真实需求。部分乡镇存在村干部利用职权，从农民的土地流转中谋利的现象，从部分集体建设用地、公益事业用地中以权谋私、滥用职权，致使农村集体建设用地的流转过程十分不规范。

此外，集体建设用地流转交易中，私下流转、自发性较多，让集体建设用地流转中的利润都被实际的土地所有者获得，并没有保证集体的利益，使得集体建设用地流转中的土地产权关系更加不明确。

（三）存在规避法律、私下交易的现象

我国目前对集体建设用地流转管控较为严格，集体经济组织中的成员可以使用集体建设用地盖房、建厂等，但是并不允许私下出租或转让。不属于集体经济组织的其他人和相关企业并不可以直接使用集体建设用地，必须在集体建设用地的市场上或政府组织的寻租过程中获得土地的使用权。但是，这样的方式并不能满足集体经济组织实际期望的利润，而直接将集体建设用地流转出并不符合我国土地制度的相关法律规定。因此，部分集体经济组织在没有办法用合法方式流转土地时，选择铤而走险，采取规避法律、私下交易的手段流转土地谋取利益。例如，部分集体组织成员私下协定或串通，不走法律程序，不签订土地流转文书，通过隐形交易的方式进行集体建设用地的流转。

三、供给侧结构性改革下，集体建设用地流转评估的具体措施

（一）规范农村土地市场

上文我们提到，目前仍然存在集体建设用地私下流转的现象，这种现象不利于土地资源的合理利用，并且严重损害了农村土地市场的正常运行，为了减少这种现象的发生，必须规范并管控农村土地市场，保证集体建设用地正常流转，保证土地资源的合理利用。可以在部分城镇乡村成立集体建设用地流转的服务站，集体建设用地流转服务站的功能是构建集体建设用地的信息脉络，收集和整理集体建设用地的需求和出让信息，用合法合理的方式规范管控集体建设用地的使用权和所有权的流转环节，将农民土地市场经营得更加完善，为集体建设用地的流转进步发展积累经验。

集体建设用地流转服务站建立并顺利开展，有利于节省流转双方的时间与精力，它就是“中介”，能够让集体建设用地流转的参与者把握最新的形势和情况，获得土地信息需求的第一手资源。它将意愿相同的两方联系起来，有利于集体建设用地流转的管理与统计。

（二）在集体建设用地流转的方式和内容上进行变革

结合供给侧结构性改革的形势，对集体建设用地流转评估的方式与内容进行变革。从方式上来说，如果部分企业面临破产和收购等情况，其集体建设用地流转，可以进行合作运营和直接出让土地的方式。从内容上来说，对具体区域不做区别对待，不论城镇还是农村，偏远还是贫困，都能够合法合理进行集体建设用地流转。

（三）建立健全收益分配体系

在供给侧结构性改革下，建立健全合理的收益分配体系是集体建设用地流转的重要措施。集体建设用地的使用权流转产生的利润在原则上是属于土地所有者的，但是在土地所有者和使用者不是同一集体组织和个人的前提下，土地使用者在使用土地过程中，也对土地进行了人力和财力的投入，所以，在集体建设用地流转的过程中，应给予土地使用者部分收益，才能保证公平合理。

（四）保证集体建设用地流转合法化、规范化

建立健全相关法律法规，保证集体建设用地的合法化，从法律层面明确集体建设用地的土地所属关系。在供给侧结构性改革的背景下，集体建设用地的流转必须合法、规范，统一管理。集体建设用地流转过程中的收益较大，如果不严格规范管控，可能会造成建设用地的不合理使用或被侵占的问题出现。在此基础上，必须保证集体建设用地的使用符合法律规定，并且严格控制流转范围。

同时，在集体建设用地的流转管理上，坚决不能把集体建设用地的流转与国有土地市场脱离，两者要有机结合，相辅相成，把集体建设用地流转归入国有土地市场中来，进行统一规划管理，逐渐实现集体建设用地流转的合法化、规范化。

四、集体建设用地要根据财产权设置价格

在供给侧结构性改革的影响下，集体建设用地的流转评估必须依据财产权设置价格，根据土地产权归属分配利益。在集体建设用地的所有权没有变化的情况下，只是进行使用权利的流转时，对于土地的价值是不发生改变的。但是，在集体建设用地的土地所有权收归国有时，土地的增值价格部分要归属于集体组织，土地本身的价值要体现出生产资料性质和对农民群体的维护。

五、结束语

在供给侧结构性改革的不断推进下，集体建设用地的流转评估为我国农村经济发展带来重要影响。科学合理的流转方式不仅缓解了土地用地紧张的问题，而且加快了经济建设的转型发展，推动了城乡一体化的进程。在我国经济从高速发展向高质量发展的转变阶段，完善优化集体建设用地的流转方式，做好集体建设用地的登记、落实等工作，改革集体建设用地流转体系结构，有利于实现乡村经济的振兴目标，保持经济的平稳发展。