中小房地产开发企业项目动态投资模型分析

唐尧禹

摘 要 博泰房地产开发公司根据自身特点，并结合当下房地产行业的市场情况以及房地产项目具备周期长、风险大等原因，为保证开发周期中资金的流动性，并合理的筹集项目所需的资金，降低融资成本，做出更为充分、科学的投资决策，并指導各项工作计划的布置和调整，最终实现企业的战略目标。本文围绕博泰房地产开发公司云南某项目为例进行阐述，深入分析在房地产开发的整个周期内每个关键节点的资金流量，并从原静态测算的方法转换为建立动态投资测算模型，并通过该模型明确了拿地的标准，指导了工作计划的开展，并最终以实例验证了模型的可行性。

关键词 房地产开发企业 项目动态 投资模型

房地产开发项目具备周期长、不确定性因素大等特征，从而使得该类型企业在项目投资决策之初没有进行充分、合理的投资分析，使得在后期导致融资成本高、资金使用不合理，甚至出现资金链断裂等严重问题。所以就需要在房地产开发企业的整个开发周期内提前预测并合理安排资金的使用，作出更为充分、科学的投资决策。这样才能更加合理地规划资金的筹集时间，有效地降低资金使用成本，最大限度地防止资金流断裂的风险，并通过动态投资模型的建立指导工作计划、资金的筹措和使用及销售回款的可行性。

一、房地产开发公司建立动态投资测算模型的必要性

（一）静态投资测算的优点

计算简单，可大体上知道项目的各项指标是否满足公司的投资指标的要求，能大体上测算出项目的资金总需求，能大体测算出项目能否在一年内使得现金流回正等公司的要求指标。

（二）静态投资测算的缺点

无法合理规划资金的筹集时间，无法提前了解开发周期中各关键节点的资金流量情况，无法动态观察项目运行后各项指标与预测数的差异情况。

（三）建立动态投资测算模型的必要性

首先，可以利用该模型作出更为充分、科学的投资决策分析。其次，能够提前合理规划资金的筹集渠道、方式和时间。再次，能够及时发现项目运行后各项指标与预测数的差异，提前调整项目的整体工作计划。最后，可以预测和模拟经营风险，通过财务数据倒逼工作计划、资金使用及销售回款的可行性。

二、博泰房地产开发公司动态投资测算模型

（一）确定项目的经营指标

1.项目的基础信息

其中包括：项目的所在城市及板块、城市属性、项目类别、项目规模、开发周期（年）、销售周期（月）、项目的经营模式等。其中，城市属性分为3类：封闭市场、溢出市场、波段市场;项目类别分为4类：高周转高利润、高周转低利润、低周转高利润、低周转低利润;项目规模分为4类：小项目、中项目、大项目、特大项目（引用了项目卡位标准中的分类标准）。开发周期为项目拿地至全部交付的周期;销售周期则为开盘至全盘去化的时间周期;项目的经营模式分为两类：自行操盘、合作开发。

2.项目的关键指标

其中包括：项目的总可售货值、项目的工程成本、项目销售净利率、销售净利润、资金流回正的时间、自有资金投资回报率。这些关键指标的结果直接关系项目的投资质量。房地产开发企业在测算以上关键指标时，应当同步设定相关指标的控制数。这个控制数可以根据自身以前开发管理得较好的项目相关指标为参考，也可以以同行业竞争企业的相关指标为参考。比如销售净利率控制数为≥8%、现金流回正的时间为≤12个月、自有资金投资回报率≥30%。

3.项目的其他指标

其中包括：开发业态的设计指标、开发关键节点的计划完成时间、销售指标、成本指标、融资指标、财务成本指标、营销费用指标、管理费用指标、税金指标、净利润指标、现金流指标和投资收益指标。以上指标的测算需要工作人员根据历史经验和市场情况进行合理预测，特别是开发关键节点的计划完成时间预测的准确性，直接影响到大额现金流出的时间分布以及融资方案的计划安排。企业可通过借鉴其他优秀企业的发展经验和理论知识，结合自身情况加以完善和改进。

房地产开发企业的投资决策和房地产业以及房地产市场的长远发展都息息相关，房地产业本身就具有不同于一般企业的特点，房地产行业一旦实施重大决策，就具有不可变性。以上经营各项指标的确定，旨在让董事会或类似权力机构更加了解整体项目的情况，进行全方位的考虑，并通过集体决策的形式来对重大的投资项目进行表决。这样才能够有效控制和降低投资风险，并保证施工项目在预期时间内完成，更加精准地预测资金流的时间分布，并最终实现公司对项目投资的各项指标任务。

（二）进行项目成本测算

房地产开发企业的成本主要分为六大类：土地费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业的成本控制中心应该结合项目实际情况，对投资开发过程中的以上成本进行预测，确定基础成本，并锁定风险因素。在这里采用沈阳建筑大学土木工程学院崔实老师（2019）的成本公式：C=∑（a1，a2…an）×I。其中，C为基础成本;a1，a2…an为开发项目全成本，包括土地成本、土地税费、设计勘察费用、基础设施费、配套费、开发建设费等;i为风险因子。

（三）进行项目销售计划测算

根据项目可行性研究对市场的判断和预测，确定预期销售额。云南项目为波段市场，主要客户人群为旅游度假类的，从而导致在现金流量预测上只有每年的11月至来年的5月间才会带来现金流入。再次采用沈阳建筑大学土木工程学院崔实老师（2019）的公式V=∑（n1×v1，n2×v2，…nn×vn）其中，V为投资对象预期销售额;n为投资对象分类型可售面积（投资组合）;v为根据可行性研究得出的投资对象分类型可售单价。

（四）确定关键支付节点的现金流量

项目的关键节点主要有：首笔拆迁款、首笔土地款、土地尾款、拆迁尾款、用地规划、不动产证、工程规划许可证、施工许可证、项目开工、销售案场开放、正负零、预售许可证、开盘、封顶、股东资本金回正、项目现金流回正、综合验收、交房等。将项目的成本测算数据合理分摊至各支付节点。比如，整个土地款为1.9亿元，在2020年2月28日首笔土地款关键节点要支付整个土地款的8%，在2020年3月31日土地尾款的关键节点要支付整个土地款的32%，在2020年6月30日拆迁尾款关键节点要支付整个土地款的60%。

（五）确定融资方案

根据销售计划测算以及关键支付节点的现金流量，在保证项目在整个开发周期内资金流不断裂的前提下确定项目的融资总需求，提前合理確定融资渠道，反算项目在投资周期内的财务成本。根据前述确定的关键支付节点的现金流量，合理确定融资资金的流入节点，提高资金的使用效率。在当前市场环境下，房地产行业前期投资巨大，特别是中小型的房地产企业常常面临融资难、成本高等问题。一个项目的财务成本控制是至关重要的，因此，建立动态的投资测算模型是十分必要且关键的。

（六）确定项目整体现金流量表

首先，将以上销售计划测算的现金流量、关键支付节点的现金流量以及融资方案现金流量汇总整理出项目整体现金流量预测表。这样企业就可以在开发周期的每个节点随时观察出实际的现金流量与预测现金流量的差异，从而合理地安排工作计划、资金融通以及项目工程款节点的支付，使得项目整体健康、有序地推进。其次，企业还可以通过整体的现金流量表直观地看出在哪个节点是资金的峰值，以及哪些节点会出现负的现金流，并通过调整融资方案和销售、支付计划来实现现金流的平衡。最后，利用动态投资模型给金融机构做路演，可以有效地推进产融结合，将金融资本引入产业中来，这样可以更加有力地促进企业的可持续发展。

三、实施动态投资模型后的建议

（一）需提升分析的深度

房地产项目在开展各项分析工作之前，必须保证分析数据和相关信息的准确性和真实性，才能够保障后续的分析工作能够顺利开展。因此，基础数据分析工作和收集工作就非常重要，针对市场调研工作的深度也应当更进一步。首先，房地产开发企业应当将宏观分析和微观分析有机结合，明确具体的分析内容。其次，从不同角度进行分析，保障分析工作的科学性和有效性。最后，建立动态投资测算模型并非否定中小型房地产开发公司以后对项目做静态测算的必要，毕竟动态投资测算模型比较复杂，对相关分析数据和信息的准确性要求更高，才能够保证后续的分析工作能够顺利开展。因此，在筛选项目之时，可以首先运用静态测算方法进行评估，如项目的投资效益指标能达到股东的预期，则可以再对其进行动态测算分析。这样企业就可以更加科学、有效地作出投资决策。

（二）加强工作人员专业能力的提升

该动态投资测算模型的质量，完全依赖工作人员对各模块数据的测算以及分析能力。因此，如果工作人员的专业能力有所欠缺，就无法从根本上保证投资决策的有效性。所以，房地产开发企业应当加强专业人员的培训以及外出学习、交流的机会，提升工作人员的专业能力，这样才能保障动态投资测算模型中测算的各模块数据质量更高。

（三）利用模型进行敏感性分析

建立动态投资测算模型并非房地产开发企业仅为投资决策，还可以进行敏感性分析，论证各项工作计划的可行性。对房地产开发企业的项目来说，各地区、城市的房地产开发成本较为稳定，没有太大波动，影响最终成本的不稳定因素大多来源于土地价格这一个变量。因此，在利用模型时，还可以通过预测的销售单价和回款计划来倒逼出能接受的土地价格，这样可以更具针对性地进行“勾地”谈判和筛选。反之，在确定好土地价格、房地产各项开发成本后，可以认证销售单价和回款计划是否能达到投资者要求的报酬率，是否要对既定的销售单价和回款计划做出调整。

（四）完善项目投资控制指标

房地产开发企业必须结合自身特点，通过高层集体会议的形式确定投资关键指标控制数，在深入了解我国经济环境和外部变化因素的情况下，通过借鉴其他优秀企业的发展经验和理论知识，加以完善和调整。但是，这些指标的调整必须要符合市场情况且通过集体表决或联签制度。相关工作人员也必须在学习中不断完善控制指标体系，最好是每年能根据市场情况和项目具体情况对控制指标进行重新评估，这样可使得董事会或类似权力机构作出更加科学、有效的投资决策。

（作者单位为博泰投资集团有限公司）

参考文献

[1] 崔实.房地产项目投资决策可研模型研究[J].住宅与房地产，2019（06）：46.

[2] 江华波.房地产项目投资决策要点分析及建议[J].中国集体经济，2020（04）：61-62.