困境中房地产开发企业的出路

李艳平

摘要：近年来，房地产市场的泡沫化和频发的危房报道更是引起了大家的恐慌。由于房屋直接关系到社会的稳定、人身的安全，房地产开发企业很有必要保障按时交付高质量房屋。但近期，由于资金链断裂等各种原因导致一些房地产开发区企业不得不走上向法院申请破产的道路。那么，购房人拿出毕生积蓄购买的房屋该如何得到兑现呢？我们该如何维护购房人的合法权益呢？这是一个关乎人民生活、社会稳定的问题，不得不引起我们的思考。本文结合现实生活中发生的真实案例来分析此问题，并提出自己的思考和看法。

关键词：房地产开发企业；破产重整；购房人权益保障

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0256-01

一、普通破产与房地产开发企业破产

（一）普通破产

我们所理解的破产程序仅仅指狭义的破产清算，也即让法院来宣告企业解散，直接置其于死地，没有复活的可能性。而在2006年颁布的新破产法中，我国借鉴了美国破产法的相关规定引进关于破产的新制度——破产重整与破产和解，这不仅丰富了我国原有单一的破产制度，而且也给处于困境中的企业开辟了一条再生之路。这时，我国的破产程序有了三方面的子程序——破产清算、重整、和解。

（二）房地产开发企业破产

由于房地产开发企业本身的特殊属性导致其破产也会具有与普通破产不同之处，主要体现如下：

1.主体复杂广泛。首先，利益主体涉及购房人。由于房地产开发企业的房屋预售给购房人，为了保障工程的顺利进行，会要求购房人预交部分房屋定金并签订相关合同。那么房地产开发企业由于各种原因而导致破产肯定会影响到购房人合法权益。

其次，利益主体涉及建设工程承包人。房地产开发企业在进行房地产开发过程中是负责出资、竞标地皮、设计图纸等任务，而把房屋的建设承包给具有相应资质的建设工程承包公司。作为发包方的房地产开发公司破产会对合同履行带来极大不利影响，甚至会直接导致合同不能履行。

再次，利益主体涉及建设工程抵押权人。在建工程由于其巨大的价值和变现可能性，往往可被用于作为特殊的抵押物，为抵押人提供一种新的资金融通渠道。如果房地产开发企业经营不善而导致破产则同样影响到建设工程抵押权人正当利益的实现。

最后，利益主体涉及银行等金融机构。由于现有资金有限，房地产开发企业为了保障工程的顺利进行，往往会在银行等金融机构进行抵押贷款。如果开发企业破产，房屋没有建设完成，则会影响银行金融机构的稳定运行。

可看出，房地产开发企业破产没有普通破产那么简单，其涉及利益主体比较复杂广泛：购房人、建设工程承包人，建设工程抵押权人，银行等金融机构。由于涉及利益主体较多，破产时各方利益平衡是急需解决的问题。

2.适用的法律规范复杂且有冲突。由于房地产开发是一项涉及范围比较广泛的工作，所以会涉及《物权法》、《破产法》、最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》彼此之间可能尚存在一定的冲突。

3.破产财产有特殊性。在建房屋即俗称的烂尾楼，作为资产的评估、变卖较难进行。

二、房地产开发企业破产中购房人权益保护

（一）未办理房屋所有权转移登记时的购房人权益保障

房地产开发企业申请破产，未办理房屋所有权登记的购房人仅享有普通债权，这样严重损害了购房人合法权益。2012年杭州XX房地产开发公司在破产清算时就有大量房屋未交付购房人，引发重大社会问题。在进行破产清算过程中，尚未交付并未办理所有权转移登记时，应该注意各利益主体的利益平衡问题，尤其是要保障购房人的优先受偿权；已交付购房人应该争取让购房人取得所有权。

清算程序可以称作为破产程序的死亡之门，进去的企业只能被解散并注销；和解程序则是可使企业生存或死亡的生死选择门，选择和解的企业既可以退出破产程序重新获得新生也可以退出市场进入破产清算程序；而重整程序，是尽最大努力挽救困境中企业的新生之门，进行破产重整的企业可以通过政府介入或者通过司法拍卖由其他企业接手，对债务人进行生产经营上的整顿和债权债务关系上的清理，以期摆脱财务困境，重获经营能力的特殊法律程序。

为了最大限度的保障购房人的权益，法院应该慎重审查并且积极主动引导进行重整。在进行重整过程中，应加强重整计划表决的信息披露，以美国法为借鉴重视债权调查和确认制度，使债权申报、债权调查、债权确认能全面有序的进行；要充分发挥政府在重整程序中的介入作用，政府不仅要协议各方利益，而且要进行监督以便最大限度的维护弱势群体购房人的利益。

（二）购房人取得所有权后的权益保障

2009年，上海闵行区的一栋竣工未交付使用的13层高楼整体倒覆；还有一些发现房屋已经交付使用但在后期使用过程中存在楼板断裂、墙面漏水、未做防水等质量问题。假如房地产开发企业在问题出现时已经破产，购房人该如何维护合法权益？

房地产开发企业在将房屋交付并且为购房人办理所有权登记后破产清算，购房人该如何保障自己的合法权益？我国现行法律关于此类问题的研究比较少，应通过对房屋质量缺陷风险、国外房屋质量保险责任、除外责任的分析借鉴来建立适合我国的房屋质量保险责任框架；同时，应结合国内外法律规定来明确商品房的合理使用期限与保修期限、房地产开发企业的存续时间等问题，也可以尝试建立房地产开发企业的潜在责任保障基金制度、股东继续承担责任制度等一系列的保障制度。