山东省房地产价格对居民收入差距影响的研究

沈自豪

摘要：文章根据山东省房地产价格对居民收入差距的影响，采用山东省2002年至2016年这14年间的数据，通过理论和实证两种分析方法结合的途径并借助构造的回归模型来验证房地产价格与居民收入差距之间的关系。结果显示：在其他条件不变的前提下，如果山东省房地产价格每增加1元/平方米，则山东省居民收入差距就扩大360.667661元。

Abstract： According to the impact of real estate prices on the income gap of residents in Shandong Province， this paper uses the data from 2002 to 2016 in Shandong Province， through the combination of theoretical and empirical analysis methods and with the help of a regression model， verifies the relationship between real estate prices and the income gap of residents. The results show that if the real estate price in Shandong Province increases by 1 yuan/m2， the income gap of residents in Shandong Province will increase by 360.667661 yuan.

关键词：居民收入差距;普通最小二乘法;房地产价格

Key words： income gap of residents;general least square method;real estate price

中图分类号：F293.3                                       文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）04-0092-03

0  引言

一個引起全社会广泛关注的问题也悄然出现——社会的不同地区、不同行业、不同阶层之间收入分配差距日渐扩大，贫富差距的鸿沟随之诞生。同时，中国房地产行业发展迅猛，尤其在2008年之后更以破竹之势在全国范围内迅猛发展，并且带动相关产业的发展。可是房价的飙升也使得许多普通居民无力承担，在短短的十年时间里，房价就增长了一倍，而全国一线城市的房价涨幅还要更高。飙升的房价使得人民住房压力增大，甚至有些人还需要背负起高昂的房贷，沦为“房奴”，而房地产高昂的价格吸引了财力雄厚的人对其进行投资获得丰厚的利润，这也就导致了原本就没钱的人更加贫穷，有钱的人更加富有。居民的生活质量在一定程度上受到收入的影响，而且随着居民收入差距的不断扩大，国民经济的发展速度也会受到影响，甚至可能带来一些政治、社会等方面的问题。本文将房价和居民收入综合起来进行分析，研究其相互之间的联系和作用机理，为进一步改善民生问题奠定了一定的理论基础，也有助于学者们从一个全新的角度来看待人民收入差距过大的现状，根据本文的结论给出相应的建议，对于将房价拉回至相对合理的水平具有很强的参考价值。

1  研究现状

黄伟、王立勇[1]从房价和收入差距的关联这一角度着手进行研究，认为房价的提高会导致收入差距的扩大;鞠方，李书娴[2]等认为无论是否考虑城市化因素，房价对收入差距的增大都将产生正向影响;汤浩、刘旦[3]认为商品房均价的提高导致居民收入差距的扩大，给出了政府有效进行宏观调控的建议;余新民、杨金花[4]利用购买力平价理论对房地产价格差异与地区居民收入差距关系进行分析后得出房地产价格差异有缩小名义收入差距的作用;温宗霖，邓远建[5]从多个不同的角度出发对造成人民收入差距的因素进行分析，认为湖北省收入差距从整体上来看在不断扩大，且以地区内部差距最为明显以及多个因素对收入差距具有显著的负向影响的结论，并提出相应的政策建议。

2  变量选取和模型构建

2.1 变量选择

文中借助山东省2006-2016年的数据（表2），建立回归模型，分析山东省房地产价格对人民收入差距的影响方式。采用居民收入差距作为被解释变量，借助相减法来对其进行衡量，本文选取商品房价格作为主要解释变量。经济发展水平由人均GDP表示，并用山东省历年居民消费品价格指数（CPI）对各城市历年人均GDP进行平减;产业结构用第三、二产业产值比来表示，同时采用城市化率、第一产业比重、城镇失业率作为控制变量。对于所有人均变量，均采用常住人口进行计算。另外，房地产价格用我国商品房均价来衡量，通过民消费品价格指数进行平减，即商品房均价=商品房平均销售价格/居民消费品价格指数。各变量的代码如表1所示。

2.2 模型构建

借助软件Eviews进行分析，根据建立的模型，回归方程的表达式为：

其中C为常数项，？茁i分别代表房地产价格、人均GDP、城市化率、城镇失业率、第一产业比重、产业结构的回归系数，u为随机误差项。

3  实证分析

3.1 收集数据，见表2

3.2 经验研究与分析

对Y和X1，X2，X3，X4，X5，X6做相关关系检验，结果如表3所示，可见被解释变量Y与解释变量X1，X2，X3，X5，X6之间的相关系数都在0.7以上，证明Y与解释变量之间有很高的相关性，这些选取的变量都对Y存在一定程度的影响力，因此可以对这几个变量进行接下来的分析。Y与X4的相关性比较低，故在接下来的分析中应该剔除X4。同时，解释变量X1，X2，X3，X5，X6之间的相关系数也比较高，因此要特别注意可能存在多重共线问题。

3.3 模型检验

3.3.1 用小二乘法进行检验

输入命令“ls Y C X1 X2 X3 X5 X6”得到初步结果（表4），从中可得这个模型的可决系数值为0.995;F检验值为350.82，明显显著，但是由t值来看，所有解释变量的系数都不显著，结合表3中的关系可知变量间有严重的多重共线性。

3.3.2 运用逐步回归法处理多重共线问题

接下来对解释变量一个一个地进行回归分析，由于本文主要研究房地产价格对居民收入差距的影响，所以首先引入X1，做出X1与Y之间的简单回归，见表5所示。从表5中可以得到这个模型比较显著，X1的系数为正值，这就意味着山东房地产价格与收入差距两者是正相关关系，并且通过了t检验。然后以它为基础，逐个对X2，X3，X5，X6作接下来的回归检验。

引入X2进行回归分析得表6，从中可以得到这个模型的可决系数很高，F值较高，显著;根据t值，两个解释变量的系数都比较显著但其未通过t检验，并且使X1也不能通过t检验，根据这一结果，再对比第三章的模型式（1）可以判定，X1与X2之间确实存在着严重的多重共线性。这说明山东省房地产价格与人均GDP两个解释变量之间相互影响，剔除X2。X3，X5，X6依次引入后的情况同X2一样，都会导致多重共线。

3.3.3 异方差检验

White Heteroskedasticity Test：

經过查表可得F0.01=5.64，0.420678<5.64，说明不存在异方差。

3.3.4 序列相关性检验

DW值为1.603741，du=1.36

4  模型计量结果分析

该模型的R参数估计和检验结果可写为：

对系数估计值的解释如下：在保持别的情况不变的前提下，如果山东省房地产价格每增加1元/平方米，则山东省人民收入差距将会扩大360.667661元。以上解释与先前的假设预期一致，即山东省房地产价格与山东省居民收入差距正相关。

5  结论

房地产价格的提高会增大收入差距，人均GDP的增加也能够在一定程度上在导致收入差距扩大，在政府的有效干预下，收入差距会随着干预的增加而减少。鉴于此，政府应该制定相关政策来有效控制房价的不断提高，使房价相对合理，这可以保障居民正常的住房需求得到满足。当然，仅从控制房地产价格这一方面进行干预还是远远不够的，还应制定相关政策来减少公众对房地产的投资行为，积极宣传各种投资方式、扩大居民的投资方式，完善我国的金融体系，对拥有两套及以上的住宅多征税，增加炒房行为的投资成本，对炒房现象坚决说不！

参考文献：

[1]黄伟，王立勇.房地产价格与居民收入差距的关系研究[J].价格理论与实践，2012（11）：39-40.

[2]鞠方，李书娴，姚晓兰.城市化背景下房价对居民收入差距影响的实证研究[J].湖南大学学报（社会科学版），2017，31（3）：73-79.

[3]汤浩，刘旦.房地产价格与城镇居民收入差距的经验分析[J].西安财经学院学报，2007，20（6）：52-56.

[4]余新民，杨金花.房地产价格差异与地区居民收入差距关系的研究——基于购买力平价理论[J].求索，2008（5）：34-35.

[5]温宗霖，邓远建.湖北省城镇化进程与城乡居民收入差距实证分析[J].财经理论研究，2018（05）：51-62.