中国房地产市场的规制

李京泰 严帅帅 黄思维

摘  要：面对中国房地产市场当前存在的问题，需要利用政府规制进行调节，弥补市场缺陷，引导房地产市场健康发展，但政府规制应处理好与市场的关系。中国目前所采取的抑制房价过快上涨的各种规制措施并未取得理想效果，相反导致了市场的扭曲。今后政府应该采取征收房产税、增加土地供给等规制措施进一步调节改善房地产市场。

关键词：房地产;规制;市场

一、中国房地产市场现状及存在的问题

（1）土地供应

房地产业需要大量的土地作为基础。在国内经济中，目前房地产的土地供应不平衡。从宏观上看，中国每年都需要为城市发展提供土地，将农业用地和耕地转变为城市建设用地。在过去的几十年里，平均每年约有800万亩耕地被征用和搬迁，用于国有建设用地。该项每年占地800万亩，土地征收率在10%以上。每十年，国家需要使用1亿亩耕地。1980年全国耕地23亿亩。因此，中国的土地每年都不足以生产足够的粮食，需要进口饲料或粮食。总之，维护好18亿亩耕地红线，这是中国的客观需要和国家安全。总之，中国土地利用总量在下降，城市用地紧张。

（2）土地价格

在过去的十年里，一线城市的房地产价格几乎上涨了十倍以上。房地产价格上涨的一个重要原因是与地价相关。土地价格上涨，房价上涨，房子本身将会贬值和折旧，几年或几十年可能被拆除，但在城市，土地每年都会升值。另一个原因是中国的土地销售方式。借鉴香港的土地拍卖制度始于上世纪80年代末90年代初的上海。拍卖有一定的优势。在政府主导的机制中，拍卖是一種比较好的市场机制，可以避免腐败和灰色交易。拍卖制度是好的，但拍卖制度的规则是出价最高者获得土地。很多人叫价，他们可能出价几十甚至数百轮，拍卖价格越来越高。这是拍卖制度本身会推高地价的第一个原因。第二个原因是土地本身供应不足。一线城市供给越不足，拍卖地价越高。最后，地价越高，房价越高，这是第二个问题。土地供应短缺，供不应求，因此，在今天的城市中，拍卖机制下，面对新供应的土地普遍短缺，房价将会上涨。

二、中国房地产市场的规制

面对当前中国房地产市场的混乱局面，政府频繁地进行干预和调整，颁布了“限贷令”、“限购令”、“房产税”等监管手段，但收效甚微。房价继续上涨是不争的事实。我们应该认真考虑中国房地产市场的问题究竟出在哪里。从以上政府调控与市场效率的辩证关系可以看出，我国房地产市场各种问题的症结主要在于政府调控。在房地产市场的运作中，需要规范的环节往往缺失或失效，而需要放松的环节则由政府严格控制。总的来说，房地产市场呈现出过度监管的趋势。政府对房地产开发的市场准入、土地使用权的转让和房价的过度调控，严重影响了市场效率，进一步影响了市场化进程。

政府对房价的直接调控效果并不理想。政府以“有效稳定房价”和“抑制房价过快上涨”为依据，直接干预房价。然而，这种行政规制和直接规制能否对房价产生积极影响还不确定。此外，从现有数据来看，虽然短期内有下降，但价格一直在上涨。在市场经济条件下，政府没有足够的理由直接调控房地产价格。房价飙升的根本原因是，政府对什么应该负责，什么不应该被过度接管和控制。因为处理不好政府和市场的关系，导致房地产市场被扭曲了。

三、中国房地产规制今后的方向

（1）税收

税收制度一直是调控的重要手段。

征收房产税。关于房地产税，首先是要对社会上存在的各种存量和增量房产征税;二是如果房地产价格上涨，应按升值幅度征税;第三，越是高端住宅的持有成本越高。由于房产税的管理是普遍实行的，最终的结果是高端投机者一定会有巨大的压力;房产税的好处是什么？一是完善税制，我国一般是间接税，缺乏直接税。房地产税是一种持有环节的直接税。这是税法制度和国际实践的一种方向性实践。其次，房产税对投机有一定的阻吓作用。第三，随着房产税的征收，持有环节的成本增加，有利于资源的优化配置和租赁市场的形成。

（2）增加住房供地

目前，在土地出让金上涨的背后，是热点城市的住宅用地得不到保障。大城市住宅用地占建设用地的比例较低。提高一线城市和二线城市住宅用地比例刻不容缓。增加土地供应将使土地价格控制更加容易，这将对住房企业积极征地和增加可用住房资源产生积极影响。增加供给将在一定程度上缓解供需失衡，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨。

总之，中国房地产市场规制的最终目的是是要让国民有房可住，各种规制措施也应以这一目地的实现与否作为评价标准，在实践中逐步改善中国房地产市场。

参考文献

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[2]陈宏军，江若尘.警惕滑入坏的市场经济[J].团结，2001（5）

[3]郝源.从经济学角度看我国房产税改革定位[J].财会研究，2011（1）：17-18

[4]贾康[1].房产税改革：美国模式和中国选择[J].人民论坛，2011（2）：48-50

作者简介：李京泰（1993—），男，汉族，云南曲靖市人，云南财经大学经济学院产业经济学专业2017级硕士研究生，研究方向：生产性服务业。

严帅帅（1992—），男，汉族，安徽蚌埠市人，云南财经大学经济学院产业经济学专业2017级硕士研究生，研究方向：产业结构与经济增长。

黄思维（1992—），男，汉族，山东临沂市人，云南财经大学经济学院产业经济学专业2017级硕士研究生，研究方向：产业结构。