土地财政、房地产投资与“产业空心化”

■崔光灿，刘羽晞

本文从土地财政与房地产投资的联合视角来研究我国的产业空心化态势，利用2005～2016年我国31个省域的面板数据，探究规模空心化和效率空心化的影响因素与影响程度。研究发现，土地财政对产业空心化的影响具有明显的空间地理差异，过度的土地财政依赖会导致产业空心化的不断蔓延，房地产投资也是加重产业空心化的重要因素。面对当前实体经济萎缩，虚拟经济膨胀的状况，合理地规划土地财政、促进房地产市场健康投资将是抑制产业空心化的关键。

一、引言与文献综述

自20世纪90年代以来，我国第三产业对国民经济的贡献率从90年代早期的18.9%上升至2017年的61.6%，其增速远超过第二产业，这种产业结构软化现象有利于优化经济结构。但与此同时，大量实体经济资金也流入资本市场中，为寻求高额收益而使得虚拟经济不断膨胀，这种脱离实体经济的现象也敲响了“产业空心化”的警钟。一方面，房地产市场的高额利润让投资者看到了巨大的套利空间，由此引起的虹吸效应抑制了其他产业的发展，造成产业结构扭曲与产业空心化态势。另一方面，地方政府出于政绩考核的压力会偏好“以地生财”的土地财政手段，将土地供应于房地产市场，实体产业在土地等约束之下不断萎缩，部分工业企业由于在当地发展困难而被迫将资本转移，致使当地出现“产业空心化”现象。

土地财政对房地产投资的影响一直被关注。夏依和郭传辉（2012）以分税制为背景，揭示了政府通过促进房地产业投资、推高房价等行为来缓解自身财政困难的现象。邵朝对（2016）认为由土地供应和房地产投资增加引起的房价上涨对于城市化的优化作用正在不断削弱。不可否认的是，土地供应对于房地产投资的正向作用同时也会由于高房价而反作用于土地供应，因而政府应当减轻对土地财政的过度依赖（武丁等，2017）。从房地产投资与产业空心化来看，多数学者聚焦于制造业空心化。吕玉霞（2017）认为房地产投资市场的快速发展有可能导致制造业的迁出行为，导致制造业的产业空心化现象。Miao&Wang（2012）通过内生增长模型表明，企业投入存在泡沫的房地产等市场，会对原本主要业务的创新投入产生挤出效应。范言惠等（2013）指出房地产投资的扩张将对制造业产生不利影响，引发制造业的“荷兰病”。吴海民（2012）对12个省市的民营工业数据进行研究发现，房地产价格的上涨将会导致规模空心化和效率空心化的现象。从土地财政与产业空心化来看，现有文献对该领域的研究较少，且主要集中于土地要素角度。蔡昉（2009）认为由于土地生产要素的差异化政策，使得本地的产业集聚动能萎缩，现有产业资本倾向于向内陆地区转移，这将不可避免地引发产业空心化。刘凯和陈秀英（2015）从“产业要素误置说”出发，认为地方政府对土地财政的不断依赖在长期会导致土地和资金等要素配置结构扭曲，如果新兴产业无法及时填补，将引发城市过快出现产业空心化的问题。

据此，本文创新性地将土地财政与房地产投资纳入产业空心化的研究之中，从理论和实证上厘清土地财政、房地产投资以及产业空心化的内在逻辑关系，并对其传导和影响机制进行细化探讨。

二、理论模型与假设

（一）模型设定

本文在赵祥（2016）的模型基础上，假设完整经济系统中仅包括以下四个行为主体：家庭、政府、工业企业以及房地产开发商，不同的行为主体具有不同的目标函数和约束。

1.家庭。家庭作为工业产成品的最终消费者，以追求自身效用最大化为目标。本文假设其满足科布-道格拉斯的效用函数形式，则其效用最大化水平为：

其中，Ci为消费的工业产成品，将其价格单位化为1，且α+β=1。Hi为消费的住房面积，Ri为家庭的收入总额。ph为房价，此时房地产开发商的利润公式为：

其中，Q为房屋竣工面积，Ch为除土地要素之外的其他投入成本，Th为建造房屋所需的土地成本。假设房地产市场是完全竞争的，开发商建造房屋只需要投入土地，当到达均衡点时开发商利润为零。因此，市场出清时，Q=H=NH，N为家庭数量。由（2）式，求出市场均衡条件下的房屋价格：

2.政府。假设政府的主要目标是促进当地经济和社会发展，地方经济发展需要基础设施投入，社会发展需要民生保障等方面的支出，这两者都离不开财政持续支出。因此，政府的效用函数为：

其中，Ug为政府效用，f为当地经济发展水平。此外，HTh为土地出让收入，T0为其他财政收入，X为地方财政支出。一般情况下，政府财政支出将会对当地经济产生积极影响，由此可得：

假设f为线性形式，即：

3.工业企业。假设工业企业满足规模报酬不变的科布-道格拉斯生产函数：

其中，Y为工业企业的产出水平，k和l为租用的资本存量和劳动投入，资本的产出份额γ∈（0，1），产出品价格单位化为1，若用r表示资本租用价格，w表示劳动力所获的工资，此时工业企业利润函数为：

（二）模型求解和研究假设

1.家庭。根据（1）式，由于消费者收入水平和工业产出品价格的外生性假设，消费者会根据房价选择自身消费组合以实现效用最大化。通过拉格朗日函数求解，得出消费者均衡：

把（3）式代入（9），根据（1）、（8）、（9）式，可得家庭进行消费活动时的间接效用函数：

对土地价格进行求导，可得：

假设1：政府对土地财政的依赖将提升工业生产成本，可能导致以工业为主的实体经济撤退现象。

2.政府。联立（4）式、（5）式可得：

将上式联立（3）式，可得：

对于（12）式，对ph进行求导可得：

假设2：土地财政有推高房价的内在激励，对房地产投资市场具有正向促进作用，导致虚拟经济不断繁荣。

3.工业厂商。工业厂商的目标是追求利润最大化，即：

从（14）式可知，资本存量k与资本租用价格r成反比，即当资本的租用价格上涨时，工业企业将会减少自身资本存量。同时，由加速投资理论可知，企业的当期投入根据产出的变化而变化，即：

根据（16）式，资本租用价格将对工业厂商的当期投资水平产生负向影响，当资本租用价格上涨时，厂商当期将会减少投资。也就是说，房地产价格上涨会抬升资本租用价格，引发工业厂商当期投资减少，当期产出也因此下降。据此提出假设3。

假设3：资本成本提高，工业企业将减少投资和产出，这将对工业部门的发展具有负向影响，导致实体经济逐渐萎缩。

图1总结了地方政府由于土地财政依赖分别对土地市场及房地产市场的逻辑传导机制，以及从实体经济和虚拟经济两条路径分别导致产业空心化现象的机制。

图1 土地财政引致产业空心化机理

三、变量、数据与模型

（一）样本选取与变量说明

本文选取2005～2016年间我国31个省市区为研究对象。主要变量定义如下所示。

1.被解释变量

基于已有研究，本文认为产业空心化是指因外部条件变动使得部分产业资本“离本土化”的“脱实向虚”的非合理化经济现象，相比于对外直接投资的产业空心化行为，更应关注规模以上工业企业“产业迁出”而导致的本地区产业空心化问题。产业空心化可以通过产业技术手段、产业规模、产业关联度、产业可持续发展情况等指标来进行具体测度。本文选取以下两个指标：规模空心化、效率空心化。一方面，产业空心化带来了工业等生产部门在经济增长中地位的下降和行业萎缩，这体现在规模层面上的空心化；另一方面，传统产业中溢出的部分资源可能并未充分利用于产业升级之中，新兴的优势产业无法完全填补传统产业在萎缩中留下的空白，造成了效率的空心化。

（1）规模空心化

借鉴吴海民（2012）的方法，选取各省规模以上工业总产值与全部工业总产值的比值作为替代变量。一般而言，指数越大，说明规模空心化水平越轻。反之，则越重。

（2）效率空心化

为测度效率空心化，本文剔除了规模因素的干扰，采用纯技术效率指标的动态变化进行表示。根据Banker et al.（1984）的做法，把凸性约束加入到“生产可能集”之中，同时放宽规模报酬不变的原假设，通过考量纯技术效率数据包络分析BC2模型来进行测算。具体模型如下：

其中，θt为纯技术效率，xj与yj表示总的观测样本中的投入和产出，λ为衡量投入产出变量的权重系数。对于BC2包络分析模型，本文以C-D生产函数为基础，采用规模以上工业固定资产净值作为资本投入，采用工业从业人员作为劳动力投入（吴海民，2012）。数据经过整理之后使用frontier4.1规划软件进行运算，得出2005～2016年我国31个省市区规模以上工业的纯技术效率指标。一般而言，指数越大，说明效率空心化水平越轻，反之，则越重。

2.解释变量

土地财政（LFR）：本文采用土地出让金与地方财政支出的比值来衡量政府对土地财政的依赖程度（高波，2013）；房地产投资（HI）：房地产行业的繁荣会造成工业产出比例的相对下滑（赵祥，2016），从而造成产业空心化现象。本文选取各省市本年房地产完成投资数额进行测算。

3.控制变量

为控制土地财政对于产业空心化的影响随房地产投资而变化的态势，本文将土地财政与房地产投资的交互项（LFR*HI）引入模型。同时，列入城镇失业率（UR）、原材料、燃料、动力购进价格指数（RMP）、固定资产投资价格指数（FAI）、各省规模以上工业利润总额（TP）作为控制变量。此外，本文选取地区生产总值（GDP）来控制当地经济水平对产业空心化可能产生的影响。

以上变量的原始数据来自2005～2016年间的《中国国土资源统计年鉴》《中国统计年鉴》《中国城市统计年鉴》以及同花顺数据库。

（二）模型设定

根据以上描述，本文建立以下面板模型：

其中，Yit代表地区的产业空心化程度，分别用SH、EH，即规模空心化指数和效率空心化指数来表示，i为不同城市，t为时间，μit为误差项，代表其余各个因素的整体影响。为避免异方差，本文对变量进行了对数处理。所有变量和数据的描述性统计如表1所示。

表1 各变量的描述性统计

四、实证结果

本文选用LLC、IPS两种检验方法进行单位根检验。所有变量均通过检验，证明数据具有较好的平稳性。同时，根据F检验、Hausman检验以及LR检验综合判断，最终认为固定效应模型（FE Model）较为合适。

（一）全国样本回归结果

土地财政依赖对产业空心化的影响分析。从表2可知，无论模型（1）还是模型（2），土地财政均会加重产业空心化现象。当土地依赖每增加1个百分点，规模以上工业总产值与全部工业总产值的比例将会下滑0.44个百分点，致使规模空心化的产生。此外，土地财政的依赖还呈现出对纯技术效率的显著抑制性，土地依赖每增加1个百分点，纯技术效率将会下滑1.29个百分点，导致工业企业出现效率空心化现象。以上回归结果表明土地财政依赖所带来的工业等实体经济撤退现象，这在一定程度上验证了假说1。一方面，财权与事权的不对称使得有限的土地分配给工业用地的数额不断减少，加之地价上涨，一些企业只能迁入到成本低廉地区，引起了“规模空心化”趋势。另一方面，传统产业部门由于缺少开发高技术、高加工的核心能力，基础生产能力停滞不前，使得“效率空心化”现象不断凸显。

表2 模型全样本的回归结果

在房地产投资对产业空心化的影响分析中，与土地财政相似，房地产投资额每增加1个百分点，规模以上工业总产值与全部工业总产值的比值将会下滑0.02个百分点，致使规模空心化的产生。此外，房地产投资也会对工业技术效率产生一定的消极影响。房地产投资每增加1个百分点，工业纯技术效率将会下滑0.06个百分点，使工业呈现效率空心化现象。一方面，房价的看涨预期促进了房地产投资的不断扩张，对工业等实体产业不断进行冲击，引发“规模空心化”。另一方面，房地产具有投资周期长、投入资金多等特点，工业企业如果抽资投入房地产市场，势必会造成实体产业资金不足现象，从而导致“效率空心化”。

表2中控制变量的回归结果与理论预期也基本一致。土地供给与房地产投资的乘积交互项（LFR*HI）回归系数在1%的水平上显著，表明政府对于土地财政的依赖，在一定程度上对房地产投资引起的产业空心化问题起到了推波助澜的作用，这验证了假说2。固定资产投资价格指数（FAI）的回归系数为-0.13，即当固定资产投资价格上升时，区域优势将难以持续，原有产业可能进行对外投资而导致当地出现产业空心化问题。同时，原材料、燃料、动力购进价格指数（RMP）每上升1个百分点，该地区规模以上工业总产值占全部工业总产值的比重就下降0.09个百分点。这是因为随着我国经济较发达地区原材料成本不断上升，实体产业资本面对难以解决的“成本瓶颈”，纷纷从实体产业中迁出，流向具有高回报率的市场之中，加重了“产业空心化”趋势，验证了假说3。相反，在模型（1）中，工业利润总额每上升1个百分点，规模以上工业总产值与全部工业总产值的比例将会上升0.06个百分点，这说明工业利润的增加将在一定程度上缓解规模空心化现象，对效率空心化也同样具有一定的缓解作用。

（二）分地区回归结果

本文按照国家统计局的划分标准，将31个省市区划分为东、中、西三个部分进行细分回归，结果如表3所示。在规模空心化方面，与全国层面不同的是中、西部地区的对于土地财政的依赖并未导致规模空心化现象的产生，这可能是由于中西部地区相对地广人稀，土地尚有可持续供应空间。中部地区房地产投资的回归系数虽为负，但并不显著，说明房地产投资处于成长阶段，并未明显出现规模空心化的现象。此外，西部地区交互项系数显著为正，表明政府对于土地财政的依赖，在一定程度上对房地产投资增加而引发的规模空心化现象起到缓解作用。这是由于西部地区经济较为欠发达，在原有投资不足的情况下不论是增加土地供给还是增加房地产投资都能够促进当地产业的发展，因而尚未到达产业空心化的阶段。

在效率空心化方面，政府对于土地的依赖对东、中、西地区技术效率均产生负向影响，符合理论假设。与全国层面不同的是，西部地区的房地产投资对效率空心化产生显著正向影响，同时中西部地区的交互项（LFR*HI）回归系数为正且显著，表明政府不断供给土地的偏好会对由房地产投资而引发的效率空心化问题产生积极影响。控制变量中，原材料、燃料和动力购进价格指数（RMP）在中西部地区对效率空心化产生正向影响，这与全国层面存在差异。此外，相比于规模空心化可以看出，技术效率的空心化现象对于土地财政与房地产投资的波动所引起的反应更加敏感。

表3 模型分地区的回归结果

表4 全国样本数据稳健性检验

（三）稳健性检验

为确保实证结果的稳定性与可靠性，本文运用土地供应面积（LS）来替代上文中的土地财政依赖变量（李一花等，2018），表4结果显示在1%的显著性水平上，土地供应面积对于规模空心化以及效率空心化均产生负向影响，其他变量与上文的分析基本一致。因此，本文所得结论较为稳健。

五、结论与建议

本文从总体和区域两个层面考察了土地财政、房地产投资于产业空心化之间的内在关联机制。研究结论如下：第一，政府对于土地财政的依赖，不仅在微观层面引发部分工业企业迁出，还会在宏观层面导致实体经济逐渐萎缩。从规模空心化角度来看，东部地区土地财政的依赖将会加重产业空心化程度，而中西部地区的土地财政则尚未导致产业空心化现象。从效率空心化角度来看，不同区域的土地财政均会对产业空心化起到推波助澜的作用；第二，房地产投资对产业空心化的影响具有显著的空间地理差异，但总体上不利于提升产业效率。在东部地区，房地产投资会加速规模空心化的蔓延，而在中、西部地区，房地产投资行为在一定程度上能带动当地产业的合理发展。但是，房地产投资在区域及全国层面均对效率空心化产生负向影响；第三，在控制变量中，固定资产投资价格与原材料、燃料动力购进价格的攀升在不同区域具有显著差异。东部地区的成本价格上涨将会引发工业为代表的实体经济衰退现象，而中西部地区的大多省份作为原料生产基地，价格的上涨反而会带动当地产业的发展从而并不会引起产业空心化现象。此外，工业企业利润的上升则可以在一定程度上减缓空心化的趋势。

综上所述，本文提出以下政策建议：一是扭转土地财政依赖模式。一方面，分地区加强土地监管机制，规范土地出让程序，逐步实现土地资源的市场化配置。另一方面，深化分税制改革，加强地方政府“事权”与“财权”的匹配程度，缓解政府对于土地的依赖。此外，健全完善税收管理系统，保障政府稳定的收入来源；二是促进房地产市场的健康发展。一方面，完善相关政策，比如实施有效的商品房限贷政策，调节房地产市场的供需状况。另一方面，通过对公租房、廉租房等的不断扶持及建设，解决低收入群体的住房问题，有效抑制房价的过快上涨；三是转变产业发展模式。在实体经济中适当发展高端制造业，提高实体产业的竞争优势，同时兼顾传统产业的可持续发展，维持实体产业的多样性。同时，引导合理的虚拟经济投资导向，对民间投机行为加以适度监管，防止虚拟经济投资过热引发的泡沫。