探索有效提升物业企业经济管理的策略

徐通林

摘 要：现目前，我国的市场经济快速、高效发展，建筑行业领域也随之有明显变化的发展趋势，如愈发繁杂的施工技术、逐渐扩大的建筑规模、集成化的应用价值以及多元化的指导理念，这些种种变化更加促进了我国物业企业管理的发展。各物业企业须明确知道经济管理的具体要求，并严格按照要求全面提升自身综合实力，才能在经济市场具有一定的竞争力以及提高市场份额，强化在竞争激烈的现代化市场的基础，为各位业主提供更加满意的优质化、高效化的服务。鉴于上述情况，本文根据我国物业领域的发展状况，探索了以此为背景的关于各物业企业经济管理工作开展存在的问题及有效策略，但愿以下研究理论，可以对各物业企业在开展实际工作中有所帮助。

关键词：物业企业;经济管理;策略

一、物业企业的经济管理问题存在

（一）物业企业的收费标准和服务质量有差距

物业企业的主要工作内容就是为业主提供基本服务以及新形势下新趋向的服务需求，在提供服务的过程中收取服务费用。企业效益提高的影响因素以及企业经济管理水平提升的重要原因就是物业企业的内部服务质量。根据全国的物业情况综合评估，发现业主对物业费的收取普遍有抵触情绪，评价也低，觉得物业费缴纳太高，但得到的服务质量较差，形成了一种付出与收获有差距的现象。

（二）收缴物业费过程困难

由于业主觉得所缴物业费和得到的服务质量有差距，业主在缴纳物业费过程中有抵触情绪，甚至出现了少交以及不交的现象，造成了物业企业收取物业费比较困难。而对于业主的评价过低，物业企业并没有采取有效地解决措施甚至没有给出合理的解释，导致了业主对物业企业收取物业费这种行为产生了抵触情绪。究其原因，客观地讲是物业企业的管理问题，无法保证服务质量，另外，也没有满足业主的对于物业管理的要求，导致了物业企业和业主之问的矛盾产生。这些问题会对物业企业的经济效益产生十分不良的影响。

（三）收取物业费规定不明确

物业领域的大形势下，大多数的物业企业没有明确规定物业费缴纳这方面的相关内容，也没有相应的费用公开信息。对于此种现象，可以说业主质疑物业费收取的想法能够体谅的。大多数的物业企业没有办法提供服务项目上的具体资金明细，以致于业主根本无法得知物业费的缴纳以及资金的去向是否合理，进而质疑物业企业提供的服务。对于此，物业企业应该给业主一个具有数据支撑的合理的解释，最重要的是制定有效解决的可行性方案，解决业主心存的质疑和不满，这样才可以与业主达成一致，有效地解决问题。

（四）缺乏专业的管理人才

物业企业经济管理工作特点是流程繁杂、細节问题较多，所以制定制度来约束相关工作人员的行为是非常有必要的，制度要求明确划分权限与职责，把出现权责的缺失或重负的概率降至为零，同时还要提高全体工作人员的服务水平、管理能力、专业素质和责任意识，以保证业主能得到满意的服务。但目前的状况是，国内物业企业经济管理专业人才水平参差不齐，专业度不够，导致工作开展的效率和质量都比较低，无法推动物业企业的发展。

（五）物业管理企业管理手段落后、技术含量低

随着互联网技术、高新技术以及通信技术的迅猛发展，新技术的革命受到了物业企业的青睐，为物业企业服务手段的创新提供了新的基础，智能化、网络化管理服务成了企业之间竞争的必要手段。在将来也会是作为基本的物业企业管理服务手段，物业企业需要考虑如何使用快速发展的互联网技术手段来进一步提高服务水平。

二、有效提升物业企业经济管理的策略

（一）经济管理项目的明确

现目前，物业企业服务管理项目范围不明确的问题普遍存在，针对此种现象，各物业企业应该在普遍使用会计制度的基础上，以制度的形式加强明确服务范围和管理项目，同时进行类别化、层次化管理不同的项目。如内部营业成本的管理，物业企业可以依据服务对象的特点，把它分为个性化服务营业成本和共性服务营业成本两部分。对这一工作的突出特点，物业企业必须着重注意业主资产核算这部分工作，同时还要确保工作开展的全面性、客观性和及时性，进而在资产保障和意外索赔方面打下了坚实的基础。另外，物业企业应该把物业经济管理中的专项资金单独列出来，以此大力支撑和保障这部分资金的专款专用。比如，设置公共设施部分、房屋公共部分等维修资金，把专项资金运用于不同的业务管理并把工作落到实处。相对而言，资产转移或是流动的档案管理工作也是需要重视的，要明确在档案上记录每一笔资金的走向，避免款项出现不知去处的现象，以便强有力地保障和支持经济管理工作。

（二）人才培训力度的加大

物业企业的经济管理工作的高效开展离不开专业化、高素质的人才队伍，因此，要想顺利开展经济管理工作，物业企业必须重视人才队伍的建设。对于现阶段国内缺乏经济管理人才的现象，一方面国家应该做好顶层设计，加大制度建设、资金投入力度以及各学校对口专业的政策引导，提供强有力的人才支撑以此规范该领域人才并加大人才领域的规模;另一方面，就物业企业的运营和发展本身而言，首先，做好经济管理各岗位的录用工作，明确标识用人标准和用人要求，坚定不移的践行符合要求的用人原则，避免出现裙带关系或是浑水摸鱼用人的局面，从源头上严格要求用人，便于提升经济管理人员队伍的专业性。其次，借助内容丰富、形式多样的专业培训活动来加大对工作人员的实践及理论指导的培训力度，比如管理能力知识竞赛、专业交流会、经济知识讲座等等，以便工作人员认识到该领域的前沿技术及先进理念，进而在学习的进程中，提升自身管理能力、专业素养、创新意识及服务水平，可以更好地满足在实践精力管理工作的需要。最后，建立管理机制，将人员管理过程中的绩效考核和落实岗位责任相结合。不仅在制度上明确不同主体的职责与权限，也需要通过奖励机制，奖励部分表现较好的工作人员，以此在物业企业营造良好的竞争合作氛围，促进了经济管理工作的良好外部环境的创设。

（三）管理制度的建立和健全

物业企业的经济管理工作的开展需要建立一套完善、长效以及可续的内部经济管控制度，加强实际管理工作外部环境的创设。第一，各物业企业建立经济管理小组，小组成员均是经济管理专业人员，明确划分工作人员的职责和权限，把权责的缺失或重复的问题出现的概率降至为零。第二，要设置完善内部经济管理制度，尤其是联动机制，加强不同部门业务信息的交流和合作，将传统管理模式下各部门单独隔离工作的局面打破。为实践经济管理工作的开展奠定坚实的合作基础。第三，建立物业企业信用评价制度，信用评价制度的定义是检查企业日常工作，包括执行部门政策和受理投诉量等情况，剖析物业企业的工作状态和服务水平，根据相关标准，为企业进行打分评级的制度。因此，信用评价制度能够规范物业企业的管理行为，完善市场信用体系，有助于物业企业提升服务水平，诚信观念，同时还能更好地推动行业的健康发展。第四，设置收费激励制度，激励工作人员变被动为主动，建立完善的激励机制和措施，物业企业可以设定一个年度收缴物业费的标准区问，超额完成的工作人员可以受到资金奖励，进而提高工作人員的收取物业费的积极性、主动性。第五，建立一套科学的项目定价机制，它的定义是物业企业明确自身的定价标准，可以满足业主的接受区间及市场发展动向，从而减少业主对物业费收取的抵触情绪，推进物业管理经济工作的开展。

（四）收费管理的规范开展

收费管理的过程是各企业物业进行前期项目筹划，预估自身的项目成本，然后制定合理的项目定价方案，并交由当地物价审批部门审核，通过之后便可以投入使用。因此，对于现目前广泛存在的部分业主、部门分项目收费难的问题。第一，地方政府可以行使其职能作用，适当的调节一下，参与物业项目的定价机制，在一定程度上监督物业企业的定价决策，从而有效地缓解广大业主和物业企业的矛盾。第二，企业物业加强与广大业主之间的沟通交流，了解收费难的具体原因及广大业主的想法与意见，针对不同原因采取相对应的解决措施，以满足业主需要为目标。第三，物业企业要拓展思维，利用社会力量的作用，运用多种方式催缴物业费。比如与业主委员会达成一致，制定《管理规约》督促业主的缴费;由法院执行催缴物业费;定期在小区公示栏张贴恶意不缴物业费的业主名单等等。第四，企业物业应该针对业主开展普法宣传活动，加强法治教育的宣传，让他们能清楚知道自身的义务和权利，并可以使用法律来捍卫自己的权利，从而提升物业费用收取金额，以此降低两者之问发生冲突的概率，推进物业管理经济工作的开展。

（五）采用科技手段开展经济管理工作

针对现阶段物业企业经济管理手段落后、技术含量低的现状，物业企业应当顺应时代发展，运用互联网、高新技术以及通信技术来开展经济管理工作，比如物业管理软件与移动终端的应用相结合，由建立业主微信群导向App的创设，建立社区电商以便物业企业提供商业服务以及联合或者自行创建网上平台。

三、结语

对于经济管理的改革措施，物业企业应当将收费标准透明化以及规范化，以业主方便了解每一笔费用，并提出相对应的看法和建议，这样可以让双方能依据透明化的收费标准得到相应的服务。最终达到物业企业的收费标准和企业服务两者之间能够匹配的目标，从而可以全额收取服务费，减少收取物业费的难度，保证提升企业的经济管理。

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