公允价值计量模式在投资性房地产中的运用

摘 要：随着资本证券市场的不断壮大、金融衍生产品交易的日益活跃，在房地产行业中，传统的历史成本计量模式会导致会计信息失真，投资性房地产应用公允价值计量模式会反映出投资性房地产的真实价值。本文通过公允价值计量模式对投资性房地产的影响分析，揭示其在我国运用中存在的问题并提出相应解决对策。

关键词：房地产行业；公允价值计量模式；投资性房地产

一、前言

公允价值作为市场经济发展的产物，是新兴的资产期末计量模式，它能减值亦能增值，更符合会计的相关性、一致性要求，完整体现了资产负债观和全面收益观。采用公允价值计量后，无需每年计提折旧和摊销，也不再提减值，在房地产市场价值波动的情况下，可以更好地反映企业资产的真实价值。但由于我国资本市场尚不完善，因此，探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用对今后的引入有很大的现实意义。

二、公允价值计量模式对投资性房地产的影响

（1）对资本结构的影响

最新的会计准则将投资性房地产作为一个单独的报表项目在资产负债表列示，资产负债表日投资性房地产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，在房地产升值的情况下，投资性房地产价值增值，从而增加企业净资产值。由于资产负债率=负债总额/资产总额，那么在负债总额不发生改变的情况下，净资产的增加会导致资产负债率的降低，改善企业资本结构，增强企业偿债能力和对外再融资能力。

（2）對企业利润的影响

投资性房地产选用公允价值模式计量，由于不计提折旧和摊销，会减少从当期损益中扣除的成本费用，提高企业当期的经营绩效。另外，期末投资性房地产公允价值和账面价值差形成的公允价值变动损益也会影响企业当期利润。若房价上涨，那么企业利润会增加；相反，若房价下降，企业利润则会减少。公允价值变动对企业利润的影响是双重的，但从目前房地产市场发展情况来看房价呈上升趋势，因此，企业若采用公允价值计量模式会增加当期利润。

（3）对每股收益的影响

基本每股收益=归属于普通股股东的当期净利润/当期发行在外普通股的加权平均数，由（2）可知现行的房价走向会使企业利润增加，若已发行的普通股股数不变，企业基本每股收益增加。投资者据以评价企业盈利水平上升，认为该企业具有更大的成长潜力，从而做出相关的经济决策。

（4）对股利分配的影响

对于采取固定股利分配率政策的企业，若获得公允价值变动收益则会增加企业股利支出，但是企业的现金流并未因投资性房地产价值变动而增加，这就会造成企业财务压力；相反，投资性房地产价值下跌，企业利润减少，股利支出也会相应减少，可缓解财务压力。

三、公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题

（1）公允价值的确定不可靠

确定投资性房地产公允价值一是根据所在地活跃房地产市场的交易价格，二是根据同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。该价值是一个估计数，涉及会计人员的职业判断和主观估计。目前房地产市场地区发展极不均衡，在欠发达地区企业无法直接获得投资性房地产的公允价值，采用现值技术等确定公允价值会给企业进行利润调节和盈余管理创造空间。

（2）公允价值计量管理成本更高

新《企业会计准则》中不允许企业私自进行投资性房地产价值的评估，应聘请独立的评估师或评估机构进行评估，这便会在企业的日常管理中增加一笔评估费用的支出。此外，由于会税处理差异，企业应在期末对未实现的公允价值变动损益按照固定资产或无形资产计提折旧或摊销进行纳税调整，虽然它不会增加企业实际税收负担，但纳税调整工作量大、工作性质复杂，企业会计人员必然花费更多的时间成本。

四、更好运用公允价值计量模式的建议

（1）推进房地产市场健康有序发展

房地产市场在迅速发展的同时，也暴露出了诸多发展隐患，如市场运作不规范、存在一定的泡沫现象，房价不合理的持续走高以及企业对房价估值过于乐观会虚增部分企业利润，对投资者的决策不利。因此，政府应采取宏观调控手段稳定房价，提高公允价值的准确性，增强市场信息的透明度，完善市场交易规则。

（2）建立独立的房地产评估机构

加强房地产价值评估的准确度，必须构建权威的房地产评估机构，对投资性房地产估价技术进行深入研究，建立一套系统可行可靠的评估方法。

（3）提升会计人员能力

房地产市场发展参差不齐，尤其是在缺乏活跃价格的房地产市场上，更需要会计人员利用所能获知的一切信息准确评估公允价值，这就要求会计人员具备高水平评估能力。首先，应加强会计人员执业技能培训，提高从业人员专业能力，强化人才队伍建设；其次，应着重培养会计人员的职业道德，划清道德红线，提升整体从业素质。

参考文献

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[4]刘旭原，王顺和.投资性房地产计量模式转变趋势探析[J].中国市场，2019.04

作者简介：况福敏（1995—），女，汉族，重庆市九龙坡区人，学生，重庆理工大学MPAcc 在读硕士，单位：重庆理工大学MPAcc 专业，研究方向：ICPA。