探析公允价值计量投资性房地产的现状及原因

贾楠

【摘 要】2006年新会计准则引进公允价值计量投资性房地产，是我国会计准则和国际会计准则的进一步相趋同。国际上公允价值计量理论、方法各方面相对于我国来说比较完善，国内上市公司对公允价值计量投资性房地产只占很小一部分。本文先结合实际分析公允价值计量投资性房地产的现状，再结合我国市场情况、公允价值本身等方面分析上市公司不采用公允价值计量的原因。

【关键词】公允价值计量；投资性房地产；现状；原因

一、公允价值计量在投资性房地产中的运用现状

2008—2011年，拥有投资性房地产的上市公司数分别为690、772、833、905；采用公允价值计量的公司数为20、25、27、31；可以看出上市公司的数量正在增加，新准则允许使用公允价值计量投资性房地产，但是其中采用公允价值计量投资性房地产的上市公司所占比例在3%左右徘徊，远低于上市公司增加的数量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的A股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家。2008-2011年，在采用公允价值计量投资性房地产的上市公司中，确定投资性房地产公允价值的方法有如下几种：使用评估价格、使用第三方调查报告、参考同类同条件房地产的市场价格，而且有的上市公司就没有列报和披露具体的方法。由此可见，公允价值计量在我国投资性房地产行业还没有广泛的推行，好多上市公司不敢身先士卒采用公允价值计量。

二、结合上市公司分析投资性房地产公允价值计量运用较少的原因

（一）投资性房地产公允价值确定方法不统一

不同公司采用不同的公允价值确定方法，使得一项交易事项从不同途径获得的价值不一样，容易引起企业间的矛盾，不利于加强合作和发展。部分采用公允价值计量模式的上市公司不知道选择何种方法进行估值，特别是有的企业加入了企业高管层的主观意识，公允价值会发生波动。由于我国市场化的程度没有达到西方国家的水平，有关公允价值的市场机制也不够完善，我国宏观调控经济政策对投资性房地产行业政策控制较为严格；另外，相关资产评估机构的评估标准不一样，国家也没有统一的规范。大部分企业为了保险起见还是继续采用成本模式对投资性房地产进行计量，减少价值的波动对公司业绩等方面的影响。

（二）采用公允价值计量成本高和获取条件困难

在我国没有相对完善的市场机制，活跃的房地产交易市场不是各地都存在的，在对公允价值的估计中，企业要想获得更为可靠的公允价值就必须借助第三方专业的估值机构；目前，我国这种专业的估值机构不是普遍存在的，而且有些估值机构提供的信息有待考究；通常情况下不同的估值机构给出的公允价值会存在少许的差异，决策者要自己做出判断，导致企业为获得较为可靠的公允价值要付出较大的成本。由于投资性房地产价格变动快，而且变化大，采用公允价值计量要对涉及公允价值方面的信息进行充分的披露，才能满足信息使用者的需要，无疑披露成本要高于采用历史成本计量模式。投资性房地产价格的不断变化，会计工作者要定期调整账面价值和公允价值的差额，在年底还要考虑形成的递延所得税产生的暂时性差异，进行纳税的调整，这也会发生费用支出，增加公允价值的成本。

（三）我国对投资性房地产公允价值计量条件限制严格

新企业会计准则对投资性房地产公允价值计量的适用条件有严格的规定，现实条件中不是每一处房产都存在活跃的市场，再者找到同类或者类似的房地产价格也不容易。我国市场经济环境还在不断完善发展之中，大多时候经济的发展还需要国家的宏观政策调控，宏观调控在我国经济发展中是不可缺少的经济调控手段。近年来房地产行业不断地发展，有发展过快过热的迹象，为了保障公民的合法权益，价格过于偏高国家会出台强制的措施进行调节和控制，限制投资性房地产过快过热的发展。由于国家政策和新会计准则的严格限制，令许多上市公司对投资性房地产公允价值计量模式望而却步。

（四）公允价值自身的变动性

公允价值是一个变量，会随着市场环境的变化而随之波动，难以把握。投资性房地产用公允价值进行后续计量，受市场价值的影响大，特别是对利润方面的影响更为波动。这种变动的影响无形中会增加公允价值的获取价值，会使企业继续观望这种计量模式，出于稳健性考虑一些企业会继续使用成本模式进行后续计量；再者说我国没有强制性的政策迫使企业不得不采用公允价值模式进行计量，企业从财务报表的披露、列报与同类企业的比较上考虑，大部分企业不愿改变一直采用的计量模式。

（五）上市公司内部牵制系统不完善

公司治理结构由董事会、监事会和总经理三个部分组成，公司设置这三个机构的本意是让三方更好的协调内部关系，避免一层决策失误给公司造成不必要的损失，提高企业的抗风险能力。但是由于客观环境的限制，使这种机制本身存在一定的缺陷。上市公司的债务多来自借款和应付款，债权筹资的比重低，迫使公司的发展受制于人，可能会导致管理者主观臆测抬高房地产的公允价值，造成公司的虚假利润，降低资产负债率；董事会中内部董事占大多数，总经理一般也是由股东会委派而来，结构的不合理会导致权利失衡，使三方牵制结构形同虚设，造成信息断层；监事会没有实质的控制权，也不明确对谁负责，使得这一机构形同虚设。综上所述，公司内部牵制系统的失调会使公允价值的估计不可靠，这在一定程度上形成了上市公司运用此模式的现状。

三、小结

投资性房地产公允价值计量运用比例非常低，公允价值自身还有我国的政策及市场环境等多种原因造成了这种现状。为促进我国经济发展，加入世界经济发展的大流中去，公允价值计量的运用还要继续推广，不仅在投资性房地产中，在其他方面也要加强运用；不断积累经验，使上市公司信任国家政策，敢于创新，促进企业的良性发展。

【参考文献】

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[2]孙碧荣.我国上市公司投资性房地产公允价值计量的会计实务研究[A].价值工程，2012（07）.

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