融创中国大规模并购原因分析

摘 要：由于国家对房地产行业的宏观调控不断深化，越来越多的房地产行业通过合并控股的方式获得土地。2017年7月份融创中国以632亿元公告收购了万达集团的七十六个酒店项目和部分文旅项目，引起了业界的轩然大波。这场国内最大的房地产并购引发了我们对房地产行业并购原因的思考。

关键词：房地产；并购；投资

一、我国房地产行业现状

（1）房地产行业快速发展经营状况良好

自2004年以来我国房地产行业进入迅猛发展的状态，近几年来我国房地产行业投资额不断增长，根据数据显示2017年我国房地长行业投资额为10.98万亿较上年增长7%，2018年上半年我国房地产开发投资额为5.55万亿元，同比增长9.7%。伴随着投资额不断地增长我国房地产行业的经营业绩也不断增长，经营利润不断增长，运营效率不断提高，房地产行业逐渐走向成熟。在房地长行业迅猛发展的同时也带动了周边行业的飞速发展，极有利的带动了经济的增长。

（2）“百花齐放”拿地竞争增强，拿地成本上升

对于房地产行业而言土地资源是房地产行业最重要的资源，一切业务开展的起点源于土地，业务扩张的基础也是土地。对于房地产行业而言有地才有未来。我国房地产行业获取土地主要是依赖政府土地供给，由于政府土地供给考量因素较多，审批流程缓慢，房地产企业拿地成本升高。随着城镇化加速，房价飙升，这种情况极大地刺激着房产行业扩大投资，从事房地产行业的企业不断崛起形成百花齐放的现象，从而导致土地供不应求。这时许多房地产企业不得不寻找其他方式获得土地，而通过并购方式不仅能够获取土地，还能促使企业经营多样化。

二、融创中国大规模并购原因分析

融创中国控股有限公司于2003年成立，2010在香港联交所上市，主要从事高端住宅及商业地产综合开发的企业。从2004年开始逐渐在京、津、沪、渝、杭开展业务，产品涵盖高端住宅，别墅，商业写字楼等多种类型。2017年融创中国开始并购之路以154亿投资乐视，获得了乐视网，乐视影业，乐视致新的股权。2017年7月份融创中国以632亿元公告收购了万达集团的七十六个酒店项目和部分文旅项目，引起了业界的轩然大波。

融创中国相比于万达，万科这种早已成立的房地产公司，2003年成立的融创中国起步较晚，在土地储备上尚未形成大规模。在未实施并购之前在中国前十名房地产企业当中，融创的土地储备量远远落后于恒大、碧桂园、保利地产等公司。对于房地产企业而言土地就是企业发展的基础，在全国大规模的储备土地有利于扩大业务范围，有利于业绩增长。在2014年融创中国的业务范围主要分布在渝、津、京、沪尚未形成全国布局，未能实现区域性发展。为实施并购前的融创中国只涉及了房地产行业未能像万科、恒大、万达等企业多元化发展，较少涉及文旅地产等商业地产。这使得融创中国在与其他房产企业竞争时后劲不足。

（1）融创中国实施并购的直接原因

我国房地产行业获取土地主要是依赖政府土地供给，由于政府土地供给考量因素较多，审批流程缓慢，房地产企业拿地成本升高。融创中国要想长期发展需要大量的土地储备。然而，通过并购往往可以不通过审批获得土地，这样获得土地既节省了时间又节省了成本。获得土地是融创并购最主要的原因也是最直接的原因。2016年中期业绩显示，截至今年8月底，融创中国运营的项目数量有156个，总土地储备4600万平方米，权益土地储备3097万平方米。上半年新增土地储备中，大部分来自于二级市场并购。融创中国方面认为，在热门城市一级土地市场竞争趋于白热化的背景之下，二级市场并购可为公司带来地段优越且成本合理的优质项目相比于2014年土地储备量大幅度增加。在2014年融创中国的业务范围主要分布在渝、津、京、沪尚未形成全国布局，未能实现区域性发展。融创中国通过并购二三线城市企业获取二三线城市土地，这使融创中国不仅仅发展了一线城市，还拓展了二三线城市的市场，实现了围绕一线城市的区域性发展，进一步推进了融创进军全国市场的进程，扩大了影响力，增强了融创中国在房地产行业的竞争力。融创中国一系列并购不仅获得了土地还完成了全国的战略布局。

（2）并购使融创中国实现多元化发展

融创中国在并购前是单一的房地产企业，但现如今的房地产虽然在不断成熟但面临的问题也不断地增多，土地成本不断升高，房价飞速商战，国家调控政策的发布都给房地产企业的发展带来层层挑战。万达、恒大等企业都开发了房地产以外的领域，包括医疗、文旅、体育、文化，并且在这些领域开辟出一片天地。随着融资成本的上涨，利润的下降，行业风险的增加融创中国不得不开始考虑多元化发展的问题。

（3）并购打响融创中国知名度

在未进行并购之前融创中国仅在北京，天津，重庆，杭州等地房产领域知名，但是在全国的影响力和知名度并不大。2017年1月年融创中国投资乐视，2017年7月融创中国收购万达旗下的十三个文旅项目，这在全国引起了巨大轰动，融创也因此而一举成名，从那时起融创在中国开始变得家喻户晓。

三、融创中国并购的效果

（1）获取大量土地，实现全国布局

融创中国在一些列并购之后获取了大量的土地，到2018年融创中国土地储备量为2.2亿教2016年提高320%，通过并购方式获取的土地为1.1亿平方米占比超过融创土地储备量的50%。为融创之后房地产业务的扩大和发展提供了巨大保障。这些土地大部分为一线城市，或者为环一线的二三线城市，在实现增加土地储备量的同时实现了围绕大中城市区域性发展战略，实现了融创中国在全国的布局。

（2）融创中国实现多元化发展的转型

融创中国在在并购之前单一的发展房地产行业，在当前经济形势和房地产行业竞争激烈的环境下，单一的发展房地产行业使融创中国的综合性落后于万科，恒大等房地产企业。融创中国一系列并购后开始涉足互联网，文旅，酒店等行业，实现了多元化的发展。

四、大规模并购可能带来的风险

融创中国通过大规模并购迅速实现了业务的扩张，土地储备量快速的增长，但是融创中国在实现大规模并购的同时也占用了企业大量资金，为融创中国带来了资金隐患。为了实现并购顺利与企业正常运行，融创中国通过借贷保证正常的现金流，这为融创中国带来了巨大的债务。融创中国2016年年底负债总额为2577.78亿元，其负债规模远远大于其行业的其他企业。因此，融创中国在通过并购获取优质资源的同时，不得不考虑巨大的融资风险和高负债率带来的风险。

融创中国虽然通过并购获取了大量土地实现多元化转型，但是涉足越广管理难度越大，要想使并购的这些企业真正实现较高利润，需要融创采取更有效的管理战略。

五、结语

融创中国实施并购的主要原因是为了获取土地扩大规模，实现企業的多元化发展。但在实现规模扩张的同时，也要综合考虑并购所带来的各种风险，实施有效的管理战略，增强企业实力。

参考文献

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作者简介：刘芳（1994.5），性别：女 民族：汉 籍贯：河北 学历：研究生 单位：青岛科技大学 研究方向：财务会计 单位邮编 ：266061。