房地产泡沫现状及成因的分析探讨

侯荣贵

摘要：中国房地产业随着十年来投资量和销售量的大幅增加，已经成为我国国民经济的支柱产业，然而供求结构不平衡、房价过快上涨等问题日益突出，从而导致房地产泡沫形成。本文以某市房地产为例，通过选取房价收入比、房地产投资增长率与GDP增长率的比值两个指标，分析该市房地产泡沫的成因，提出合理引导资金流向实体经济、加快财政体制的改革、抑制不合理的住房需求等建议。

关键词：房地产；投资；泡沫；现状；成因

引言：某市作为省会城市，凭借政府决策的支持，经济发展势头强劲。随着城镇化进程加快，吸引了大批外来务工人员和投资者落户，该市人口迅速膨胀，对住房需求不断攀升。面对高速增长的需求，房地产开发商加快投资步伐，在市中心建起一座座商品楼房，并且不断往市郊扩展，地方政府也对卖地乐此不疲，财政收入与房价一同节节攀升。2009年以来，政府为了控制房价过快上涨出台了增加房地产供给，抑制不合理的需求，上调存款准备金率，加大保障房建设和管理力度，限价、限贷、房产税等一系列调控政策。然而，政府管制在一定程度上依然失灵，房地产市场过度膨胀的不良效应日益显现。面对这种情况，有关专家学者对中国房地产是否存在泡沫给出了两种对立的观点。但是由于房地产的独特性，各地房产价格的差异性，房地产需求、供给和监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大。此处选取房产收入比、房地产投资增长率/GDP增长率两个指标进行检验，对该市房地产泡沫现状进行分析。

一、某市房地产泡沫的主要表现

（一）房价收入比。房价收入比是一套住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。经调查研究，2005～2012年期间，该市房地产市场出现了两个高峰，分别是2008年和2012年。2008年，由于金融危机的影响，国际经济环境差，投资减少，但是中国政府此时出台4万亿投资决策，提振中国经济，所以中国房地产市场逆市上扬。该市房价收入比值也超出了6，说明房地产泡沫开始呈现。2009年，国际经济环境未见转好，4万亿投资已消费，房地产投资有所降温，比值大幅回落到4，部分泡沫挤出。2010年后，随着国际经济环境好转，房地产市场再次繁荣，该市房价收入比再次上升，2012年到达了10的顶峰，泡沫再次出现。

（二）房地产投资增长率/GDP增长率。该指标主要从房地产运行的投资层面进行测度，房地产的开发投资是反映房地产是否投资过快过热的指标，该指标值越大，说明房地产业相对于实体经济发展的偏离越大，一般认为该指标值不应超过2。

房地产投资形成房屋供给，在一定的经济总量下，宏观经济对投资的承载力和公众的购买潜力是有限的。当房地产市场需求无法拖动供给时，房屋空置率就会增加，开发商为维持其高额利润，就必须不断地人为推高房地产价格，维持市场房价不断上涨的预期。因此，在房地产投资持续高速增长的时期，开发商推动房屋价格泡沫的动力最强。

二、对某市房地产泡沫成因的分析

（一）宽松的金融环境和超量的货币供给。银行对经济的盲目自信乐观、宽松的贷款审批导致信贷的过分扩张，增加了市场的资金供给，低利率的金融环境坚定了市场的信心，从而有助于房地产开发商和消费者大举借贷，加热了房地产市场的温度。另外，投资渠道狭窄、股市投资功能弱化导致房地产“投资”盛行。该市政府为维持较高的经济增长率，吸引投资，房产调控政策也不温不火，未能形成有效制约。开发商与个人投资者的资金大量涌入房地产，为了获得投资高额回报，从而助推房价上涨，使价格背离房产的价值，形成泡沫。

（二）土地价格高涨。土地资源具有稀缺性的特点，而且其供给弹性很小，供给往往不能随着需求的增加而增加，短期内更是如此。土地资源供给的低弹性和稀缺性使房地产开发商和投机者普遍存在土地价格上涨的预期，土地价格的上涨又进一步推动房价上涨，促成了泡沫。此外，土地出让收入是地方政府财政收入的主要来源，在地方政府的各项收入中，土地出让是不用上缴中央财政，基本由其支配，因此政府对卖地都是乐此不疲。在全国来看，土地收入相当于财政收入的20%到30%，而在许多城市，则可能会更高。某市市区已高度城镇化，因此市区可供给的土地资源十分稀缺，地方政府为维持足够的土地供应，近年来不断扩展城市版图，同时也刺激了当地的土地价格上涨，从而带动房价上涨，更吸引了不少投机者前来，促进了当地房地产泡沫的形成。

（三）非理性预期。在房地产市场上，由于信息的不对称性，投资者很难对市场未来作出合理的预期，往往是通过观察周围人群的行为而提取信息，产生从众行为。当房地产价格上升时，预期今后价格还要上涨，于是需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少从而刺激了价格上涨，因此价格上涨的预期得到强化，如此循环，促进了泡沫的产生。

（四）住房持有环节税费偏低，促使住房在购买环节价格攀升。美国有1%～3%的物业税，物业费与养护费用大大高于中国。相对于美国，中国在住房持有环节成本偏低，这直接激励了住房空置，影响了国人的房产观念并直接刺激了购买的积极性。中国现行试点的房产税规避了立法程序，试点正逐步扩展。房产税是关系到每一个人的经济利益问题，推行房产税意味着各地税收的多样性会增加，可较大地打击多套房投资与投机，调节收入分配并抑制房价。但指望房产税很快被全国大范围普及并很快就能改变国人长久形成的房产观念，还不太现实。

结束语：中国的房地产市场肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否会爆破、何时会爆破还需取决于未来的外部宏观环境变化。过去这些年，助推房价飙涨的因素除城市化进程加速和居民收入增长导致的住房需求大幅增加以外，主要还有货币超发、金融资源配置不合理、地方政府土地财政依赖、居民收入差距拉大、土地要素市场政府一手垄断等房地产市场之外的因素。从长远来看，新一轮房地产市场化改革，特别是土地要素市场改革是大势所趋，因为改革可能会死，但如果不改革则肯定会死。同时，如果不及时治理房地产泡沫，将阻碍日后经济的平稳发展。

今后改革的重点应着重以下几方面：第一，合理引导资金流向实体经济。国家只有合理引导资金流向，依靠实体经济的发展，才能降低资金流动性带来的风险。第二，要加快财政体制的改革，缓解地方政府对土地财政的依赖，同时要加强相关信息的披露，增加透明度，切实加强各方面的监督。第三，要抑制不合理的住房需求，主要是抑制投机性等非自住房需求。通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房行为。第四，国家的调控政策要有连续性和前瞻性，才能强化人们的预期，达到稳定市场的目的，而政府的短期化政策只会损害房地产市场的长远发展。第五，完善分配体制，缩减贫富差距，特别是拆迁补偿。过去由于各个地方执行的标准不一，一部分人通过拆迁补偿一夜暴富，获得几套住房；一部分人却得不到应有的补偿，而要租住房屋生活。巨大的反差造成社会不公，小部分人聚集大量财富和资源，即使房地产有价无市，房价仍不会回到合理水平，大部分人要仍承担比收入高得多的房价。

参考文献：

[1] 黄忱忱.由“鬼城”引发的关于房地产泡沫问题的思考[J].中国房地产业.2015（08）

[2] 万军民.楼市泡沫与不良贷款的因果关系[J].清华金融评论.2016（01）