我国房价与股价相关性分析

摘 要：最近十多年，我国房地产行业与证券资本市场发展较为迅速，这两个市场资金存量较大，对影响整个社会的资源配置有着重要作用。经验表明，房价与股价之间存在的一定的密切关系，对于二者之间的确切关系，国内外许多专家看法不一。如果一旦其中一个出现价格泡沫，会给经济造成十分严重的后果。本文从经济学理论分析我国股市和房市可能存在的替代效应、财富效应和借贷效应，并给出相应的政策性建议以保证我国这两个市场健康发展。

关键词：房价；股价；关联性

一、引言

现如今，我国许多城市的房价出现过于虚高的态势，股市也出现了数次牛市与熊市，给经济发展带来了诸多的不稳定性，因此引发了社会广泛议论，我国金融市场不够完善，创新性有待提高，社会投资渠道主要为投资房地产市场和股票市场，在这样的条件下，研究股价与房价之间的内在关系，能够促进股票市场和房地产市场平稳健康发展。随着我国的经济不断深化发展，要求股市与房市发展质量要更高，降低金融系统风险，因此，研究我国房地产行业与股票市场行业之间发展变动关系显得格外重要，意义重大。国内外关于房价与股价之间的研究并不成熟，仍然在研究探索阶段，国外现有的模型与方法并不完全适用我国实际情况，因此我国学者研究采取国外不同模型得到我国股价与房价之间的关系有着不同的结论与发现。

二、我国房地产市场与股票市场发展简要回顾

1998年国家开始出取消福利性分房，房地产市场开始走向市场化，出现贷款购买商品房，经过数十年的发展，房地产行业呈现出蓬勃发展的态势，成为我国经济发展的一个重要极点，接着便出现了各种类型的炒房团，导致各地房价不稳定，有些城市房价甚至“直线”上升，近几年各大城市开始先后出台抑制炒房政策，响应中央“房子是用来住的，而不是拿来炒的”号召，炒房态势得到有效抑制，但这也给房地产行业发展带来一定的压力，直到现在，我国政府仍在积极探索房地产市场市场化最优策略。

在将近30年的股市发展进程中，2005年是我国股市的一个分水岭，开始在解决股权分置金融创新等方面取得了突破性的发展。在2007年和2014年分别出现了牛市，可我国不成熟的股票市场在牛市的背后出现了较长时间的熊市，这也说明我国由于市场发展机制不够健全与成熟，仍存在着过度投机现象，给我国许多股民带来不少的损失。

三、我国房市与股市关联性效应分析

（1）替代效应

替代效应是指消费者在实际收入一定的情况下，如果商品的价格或者投资品的价格发生了变动，就会引起商品或者投资品之间相对价格发生变化，导致消费者对商品和投资品的需求量发生改变。房地产与股票之间存在一定的替代效应，这是因为在投资资金一定的条件下，如果有资金流向股市，股票就会上涨，而房地产更具有吸引力时，资金就会从股市流向房地产市场，这样就会导致股票价格下跌，房地产价格上涨，如果市场的风险与收益出现了不平衡，也就是说同种风险情况下，收益出现了较大的差异，出于理性，投资者必将会选择高收益的投资品；或者在市场中出现了在相同收益的情况下，风险存在了较大的差异，投资者会选择投资股市或者楼市，这使得我国房价与股价会出现同方向变动趋势。

（2）财富效应

由于我国投资者的投资渠道较为单一，其中房地产市场投资占很重要的一部分，投资者进而就会增加对房地产投资的支出，由于流入房地产市场的资金增加，将会导致房地产市场繁荣发展，推动房地产市场中的房价全面上涨，房价的上涨，就会导致投资者的财富进一步增加，又影响投资者增加对股票市场中的投资，又带来股市的繁荣发展，股价上涨，周而复始，逐步循环，会导致股票市场中的股价与房地产市场中的房价变化趋势趋于一致，同涨同跌。如果起点改为房地产市场中的房价上涨，最终带来的结果就是，投资者的财富增加，大量资金流向股票市场，导致股价也会相应的上涨，结果和起点为股票市场中的股价上涨一样。那如果房地产市场中的房价和股票市场中的股价同时上涨呢？这样投资者的财富上涨更加明显，随之带来的结果就是，投资者会继续投资股票和房地产，同样导致股价和房价不同程度的上涨，因此，我国股票价格与商品房价格由于存在的财富效应房价和股价会呈现同涨同跌的趋势。

（3）信贷效应

在借贷资金数量有限的情况下，贷款银行等金融机构根据贷款者所持有不同公允价值的房地产和股票等资产提供相应数量的贷款。一方面从资金需求者的生产企业的角度来分析，作为生产企业拥有一定量的土地房产，如果房地产的价格上涨，那么企业的总资产将会增加，这样企业能够从借贷经营机构那里融资借贷的能力将会增加，进而虽然企业能够拿到更多的贷款进行投资生产，扩大再生产，企业的效益将会提高，前景也会变得更加美好，投资者将会更加愿意投资该企业股票，股票价格会上涨，这样将使得该公司价值也会增加，该公司又可以从借贷银行等金融机构那里得到借贷资金，周而复始，该公司的股票价格将会持续上涨。反之，如果该生产企业拥有的房地产价格下跌，导致该企业总资产价值下降，也就是说，所能用于抵押的资产价格下降，借贷到较少的资金，不利于生产规模的扩大与进一步发展，该企业的生产前景不够好，投资者并不十分愿意投资该企业，时间一长，该企业股票很可能就会下降，导致该企业价值将会减少，更难借贷到所需资金进一步发展，周而复始，将会导致该企业股票价格持续下跌，这就是我国股票价格与商品房价格由于存在的信贷效应房价和股价会呈现同涨同跌的趋势。

四、政策建议

（1）采用财政政策与货币政策进行适当调控

在财富效应的影响作用下会导致我国的房价和股价之间会存在正相關变化趋势，并且我国房地产市场与股票市场共同受到我国宏观经济政策影响，比如人民银行出台的存款准备金政策，再贴现政策等等货币政策，以及政府收支等财政政策。政府可以采取相应的措施来调节整个社会中投资资金的运动方向，相应地调整房价与股价的平稳运行。从可能存在的财富效应角度分析，可以采取紧缩性的货币政策，提高银行等金融机构的存款准备金率，提高再贴现率等措施，以达到减少货币的供给，这样一来，使得社会资金减少，投资者们所持有的财富相应地减少，同样也能够使房地产市场和股票市场降温，进而能够抑制房价与股价出现的不合理的高价泡沫；如果房地产市场与股票市场过于沉寂，没有活力，房价与股价出现了不合理的低价，我国政府部门可以采取相反的政策措施，可以采取扩张型货币政策，降低存款准备金率与再贴现率，增加社会资金供给量，投资们所持有的财富增加，就会促进房市和股市的热度。如果房市与股市之间出现了较为明显的替代效应或者信贷效应，同样政府也能采取一定财政政策与货币政策进行相机决策。

（2）对股市与房市之间资金溢出情况进行监控

我国房价大幅度上升，很大一定程度上是因为炒房客的投机性炒作，可以加强对中小企业投资投机管控，以求降低风险，密切关注房地产市场与股票市场中大额资金流动，如发现有投机热钱及时管控，进一步促进利于中小企业融资，防止企业脱实向虚增加杠杆、加经济市场中的泡沫。

（3）建立健全风险防范预防机制

我国应当进一步完善金融市场，拓展投资的渠道，金融创新力度不足，有关政策不够完善，根据现实我国发展要求，不同发展节点，制定合乎事宜的新政策与方针，坚决抵制过度投机行为，从金融机构与房地产相关企业为重点关注对象，以保护投资者合法权益为核心，以促进金融行业与实体经济相结合共同发展为重点，应该向金融市场发达国家借鉴有关经验，进一步促进我国房地产市场与股票市场资金市场化，加强培育投资机构与投资者积极健康投资理念，并且建立健全有关风险防范机制。

参考文献

[1]黄欢欢.我国房地产市场与股票市场互动关系研究[D].天津财经大学，2014

[2]余元全，康庄.房价与股价的互动关系研究——基于重庆市的实证分析[J].价格理论与实践，2009（07）：66-67

作者简介：彭楷翔，1995年，男，汉语，安徽阜阳，无职务，硕士研究生，研究方向资本市场，安徽大学，安徽省合肥市，邮编230601。