新常态下不动产登记档案管理的特点及作用

罗仼萍

摘 要：不动产统一登记制度不断发展，不动产的档案管理引起了社会的广泛关注。在我国，不动产档案理论较为分散，实际档案管理工作中常出现档案概念模糊、种类不健全等情况，为了更好地完善和改进我国不动产档案管理工作，为维护不动产物权所属人的权益，为其交易流转提供保障，本文就主要通过总结不动产档案管理工作经验及查阅法规文献资料等方式，从我国新常态下不动产登记档案管理的特点及作用入手进行分析和探讨，以期为我国不动产登记档案管理工作提供建议。

关键词：新常态；不动产；不动产登记档案；管理；特点；作用

不动产登记制度在我国历史上早有记载，但其主要以土地为中心，与现代的不动产登记制度相去甚远。现代不动产制度在其应用范围、特点，司法效果、作用等都较为广泛，自2007年物权法设专节规定了不动产登记制度之后，不动产登记制度不断发展，其中的档案管理体系也逐渐完善，同时，不动产登记档案管理的特点和作用，也在影响到了不动产制度的建设和发展。本文就对新常态下不动产登记档案管理的特点及作用进行了分析，期望能为其今后的发展完善提供一定的思路。

1 不动产登记与不动产登记档案的定义及背景

不动产登记是一种有关申请人（权利人、利害关系人等）向国家相关的确定职能部门进行申请，将申请人的不动产物权相事项记载于职能部门的不动产登记簿的行为[1]。而不动产登记及档案管理是不动产登记工作的重要内容和主要内容，在《不动产登记暂行条例实施细则》中将其定义为不动产登记资料，其范围包括：1）不动产登记结果（不动产登记簿结果）。2）不动产申请书及不动产申请人身份材料，不动产登记原因、权属来源、权籍调查成果等的不动产登记原始资料。同时，不动产登记资料具有无序分散的特点，其依据立卷原则和方法、按照法律行政法规等的规定进行归档管理、系统整理入库，归档后才能转化为不动产登记档案[2]。

2 新常态下不动产登记档案管理的特点总结

不动产登记档案管理的特点与不动产登记档案的特点具有统一性，具体总结如下：

2.1 具有唯一性、独特性

不动产属于自然性质或法律规定不可移动的财产，不动产登记档案主要起着真实记录和反应其自然状况和权属状况等信息的作用，不管是如何形式的不动产物，其都只能记录在拥有者名下，同时，不动产还需通过国家不动产登记档案管理工作部门进行统一的登记。只有当不动产登记档案具有唯一性、独特性时，才能维护和保障人们的不动产物使用权利，所以对于不动产登记档案管理工作，需充分保证不动产登记档案唯一性、独特性，使其充分体现不动产物权信息、变更信息，才能对不动产的管理、交易等提供保护和支持。

2.2 具有法定性、规范性

我国2014年发布的《不动产登记暂行条例》中对不动产登记机构的成立原则做出了明确规定，且需接受县级以上行政主管部门进行统一指导、监督和管理。对于其中的不动产登记档案，需严格按照国家法定法规进行管理，将其登记结果记载于登记簿，其具有法定属性。同时还需要国家授权的机构来制作关于不动产物权相关档案，格式、内容严格同统一具有规范性。所以不动产登记档案管理还需保证法定性和规范性，才能保证它的法定效力，保证其能维护国家尊严以及法律的严肃性。

2.3 具有动态性

不动产登记档案除了不动产物权所属、权利设立外，还包括不动产权利的变更、转让、消亡等过程，这些过程均需要登记。在新常态下，我国社会中不动产物权频繁流转，而不动产又大多具有较长的使用时间，其物权常常会经历转让、抵押、注销、继承、赠与等多种流转，其不动产物权更新，不动产登记档案也随之不断更新，所以不动产档案管理还具有时间性、动态性，进行管理时需与不动产本身结合，保证其能准确反映不动产过去、现在及未来的物权信息，保证不动产档案能发挥其实际价值。

2.4 具有凭证性

由于不动产登记档案具有法定性、规范性与时间性，所以其能准确反映不动产变更、转让、消亡的信息，也能反映不动产权变更过程中的权屬问题，所以不动产登记档案是不动产权属所属、变更等的重要依据，其具有凭证作用，是重要的考察依据。同时，不动产产登记档案还是不动产物物权人的权利凭证，是用以证明物权的具有法律效率的书面证明。

2.5 具有相对的公开性、隐私性

最后，不动产档案还具有相对的公开性和隐私性。在《不动产登记暂行条例》中明确指出：1）国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享；2）不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施；3）不动产权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料[3]。可见，不动产登记信息具有共享与保护的特点，也就是具有相对的保密性和相对的公开性，对于这点，不动产登记档案管理工作也应与其保持严格的一致，即也应保持与不动产登记信息一致的相对保密性和相对公开性。相对公开性方面，不动产登记档案应遵循国家不动产登记资料依法查询制度，保证“物权公示”，进而保障不动产物物权、权属人及善意第三人的合法权益，也保障不动产物权的交易安全。相对保密性方面，进行不动产登记档案管理时，还需保障不动产登记人（个人或企业）的信息的隐私，不得向他人透露权利人的个人信息（身份证明、继承关系、婚姻状况、诉讼、交易关系等证明文件），不得向他人透露企业经营行为。所以，对于不动产档案的管理工作，其需公开内容应保证分类、分层次限制提供，保密内容也应遵循保密需求。

3 新常态下不动产登记档案管理的作用分析

不动产登记档案管理工作是不动产登记工作的重要组成部分，其能保障不动产权交易安全，也能维护产权人、善意第三人的合法权益。在新常态下，不动产登记档案管理的具体作用如下：

3.1 保护不动产物权及物权人的合法权益

不动产登记档案具法定性和规范性，其可为不动产物权以及物权人的合法权益提供法律保障。其中不动产登记档案严格按照国家法定法规进行管理，并需国家授权的机构来制作格式、内容严格同统一，具有规范性，这就保证了物权得到了明确，为权利人的权益证明提供了法律凭证。同时新常态下，不动产登记档案还需保持统一性，这就使得物权拥有着的物权使用地点、年限、方式等得到明确，也就明确保障了物权拥有着的权利。

3.2 有利于维护物权及物权登记的公信力

不动产权登记档案为不动产登记提供凭证，也是反应不动产物权的权属证明资料，只有保证不动产权登记档案的公信力，才能保证不动产物权权属证明的公信力，也只有具有公信力的不动产登记档案，才能维护物权及物权登记的公信力。简单来讲，就是不动产权登记档案的公信力与物权及物权登记的公信力是相互体现和促进的，可相互提供保障。而维护物权及物权登记的公信力，则有利于构建公信社会、维持不动产市场稳定。

3.3 稳定交易市场、构建健康不动产市场

在新常态下，市场交易频繁，其中的不动产交易也较为频繁。这之中，进行不动产交易的管理和监督，有助于稳定不动产交易市场，而交易行为，则需要规范的约束。因此，不动产登记档案的管理工作，有着稳定市场环境构建和谐不动产市场的效果。一方面，不动产登记档案是市场经济需求的产物，需要进行符合法律规定的登记程序，才能保证不动产登记档案的法定效力得到发挥，才能在市场变化中维护和稳定市场环境。另一方面，不动产权利关系到个人的切身利益，新形态下不动产权纠纷越来越多，只有具有唯一性、法定性、规范性、凭证性的不动产登记档案，才能为不动产物及物权提供明确的法律界定，才能使得不动产交易市场遵循基本的交易秩序，按规章制度交易，进而保证了不动产交易市场的健康、稳定发展。

3.4 促进资源的规划和利用

同时，由于不动产登记档案还具有相对的公开性，这就有利于市场对不动产信息进行统一的规划和利用，市场通过公开的不动产登记信息对现有的资源进行了解、调查，这就有利于市场进行市场资源的合理利于。同时，国家相关部门也能根据资源的情况，对各项资进行合理的调配，促进国家的相关资源决策更加合理性、科学性。

3.5 促进国家档案管理的可持续发展

最后，不动产登记档案还是国家档案的重要组成部分，其实国家档案中一种比较独立的档案分类。保证不动产登记档案的法定性、规范性，可以促进国家档案意识的发展。新形态下，不动产交易随着社会经济发展而发展，物权变更越来越快，其中的变更交易过程变多，交易安全问题也逐渐暴露出来，这就需要对其引起高度的重视，加强不动产登记档案管理工作的可持续发展性，也就有利于社会各界提升正确的档案意识，进而扩大国家档案的影响力，促进国家档案的丰富、正确、可持续发展[4]。

4 总结

总的来讲，不动产登记档案是不动产登记的主要形式，是不动产物权的主要体现，其具有唯一性、独特性、法定性、规范性、动态性、凭证性、广泛性，以及相对的公开性、相对的隐私性等特点，其具有保护不动产物权及物权人的合法权益、有利于维护物权及物权登记的公信力、稳定交易市场、构建健康不动产市场、促进资源的规划和利用、促进国家档案管理的可持续发展等诸多优点，进行不动产登记档案管理工作时，需结合其具体的作用，根据其特点，制定档案管理工作的目标和方法，以保证不动产登记档案管理工作的科学规范，进而保证不动产登记的科學与规范，促进其更好地发挥不动产登记的作用。

参考文献

[1]尹飞.不动产登记行为的性质及其展开——兼论民法典编纂中不动产登记制度的完善[J].清华法学，2018，12（2）：43-58.

[2]王亦白.不动产登记审查的模式选择和标准确立[J].中国土地科学，2018，32（11）.

[3]李克强.不动产登记暂行条例[J].中华人民共和国公安部公报，2015（1）：12-14.

[4]邱海泉.广东省不动产统一登记信息管理基础平台的设计与实现[J].测绘通报，2017（04）：123-127.