析“无理由退房”

文/牧子犁

一、“无理由退房”变革了房地产市场经营方式

“无理由退房”政策的实施，变革了房地产市场的经营方式。长期以来，由于住房的不动产属性、住房的长期短缺和市场双方力量的悬殊，消费者始终处于弱势地位。随着住房价格的持续上涨，住房已成为家庭最大的资产，占家庭支出的比重也越来越高，买房成为人生的一大要事。过去，不少开发商实行“紧迫营销”，往往要求购房者在数分钟内作出买房决定，购房者在尚未完全了解住房房型、价格等情形时匆忙签下购房合同，不免易遭受损失。在房地产市场发展初期，住房类产品不仅不能如汽车、家电等消费品般实行“三包”，更遑论如淘宝商品般可以无理由退换。现行法规只是赋予购房者在特定条件下解除购房合同和退房的权利。当出现交易纠纷时，购房者维权艰难。当前实施“无理由退房”政策，旨在通过督促开发商履行信息公开和告知提示义务，使买受人充分知情、理性购房，明晰商品房基本状况中涉及土地用途、房屋规划用途等的易被忽略或受误导的重要信息，促使买卖双方在自愿、平等条件下充分协商完成交易。这可以为购房者提供一段冷静期与缓冲期，避免非理性购房风险，最大限度减少后续合同纠纷。

实施“无理由退房”政策的重要意义还在于，在行业下行周期内，楼市已由卖方市场转变为买方市场，消费者的购买行为尤其谨慎，既怕买到质量不合格的住房，又怕买房后其价值降低、资产缩水。“无理由退房”政策的实施，意味着买房也能如网购一般，享受指定期限内无理由退定。这一举措给行业的经营行为带来了变革和挑战，有利于使市场中买卖双方地位更加对等，有助于使购房者的消费权益归位，使市场回归理性，也迫使开发商持续改善产品质量，促进行业公平、可持续发展。

二、“无理由退房”迫使开发商持续提高产品质量和服务水平

截至目前，东莞是国内唯一正式出台“无理由退房”政策的城市，即由地方政府推行一项房地产交易政策，强制性地规定开发商的义务。这实质上是对开发商的经营活动提出了更高要求，迫使开发商必须始终坚持产品高质量、服务优质化，满足客户商业化的需求。

这种机制的实施已经有了实例。恒大集团早在2015年即敏锐地感受到市场的风险与改革的气息，顺应市场变化，积极调整销售策略，率先提出“无理由退房”举措：自2015年4月16日起，购买恒大全国所有楼盘住宅的客户已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》规定的各项义务，并且没有任何违法行为的，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。给予购房者以“无理由退房”的权利，对开发商而言是把双刃剑，用得好，对行业、消费者、企业都有积极的影响，用不好，则将会因退房过多给企业带来经济效益、社会效益等方面的诸多不利影响。判断利弊，关键在于退房率。据恒大集团销售情况统计，其2015年销售额、销售面积均创历史新高，而退房率仅为0.91%，证明此举是成功的，成功的关键是恒大集团建立了一整套确保产品高质量、成本有效把控以及优质服务的运行机制。

恒大集团在撰写的《“无理由退房”是民生地产重要实践》一文称，恒大集团在四个方面加强管理：一是标准化产品及运营体系，有效保证产品质量和成本控制。恒大集团在买地、设计、招标、销售等多环节严格执行标准化管理，以降低成本为核心，缩短项目时间，控制过程成本，实现高周转。二是全面的质量考评体系，确保产品质量。为配合无理由退房政策的实施，恒大集团制定了一系列考核指标体系，全面提升产品质量。三是精装修的产品供应，全面提升客户满意度。恒大集团是全国第一家实施百分之百精装修的企业，在多年研究精装房后积累了一套科学完善的精装体系。装修选材实行全球统一采购、全国统一配送，有效控制装修成本；装修设计以空间适用、视觉美观、人性化、健康耐久为设计理念。装修严格执行贯穿于项目设计、施工、监理、验收等全流程的6000余条装修标准。四是完善的配套服务，满足业主全方位需求。与腾讯合作建立互联网社区网上平台，为社区用户提供订阅、物流、物业服务等一站式服务，联手世界顶级医院、全国三甲医院，采取先进的健康大数据模型和互联网技术，打造服务完善的社区医院。俗话说：没有金刚钻，别揽瓷器活。恒大集团正因为创设了这样的机制，才敢于硬气地打出“无理由退房”的旗帜，并且对“无理由退房”的期限设置得如此宽松。

三、“无理由退房”需要由行政性行为向市场性行为转变

事实上，“无理由退房”作为一种自发的市场行为早已出现。除恒大集团以外，近日南京有一楼盘，规定在2018年12月2日至2019年2月25日活动期间购买该楼盘的业主，只要满足退房条件，如果不满意，即可以无理由退房，除退还房款外，还能获得一笔年息8%的补贴资金。又如，安徽蚌埠某楼盘近日发布“无理由按年补款8%退房”政策和“你不满意退房，我无理由补偿”的宣言。如果业主将全款购买的住房退房，则按楼盘在售最大面积256平方米计算，最多可以得到约53.248万元的退款。

实践表明，“无理由退房”是引导市场良性运行的良好举措，有利于优化房地产市场的营商环境。当前，上海正在进一步完善营商环境。虽然这主要是指政府对企业活动在审批、监管等环节提供宽松的政策支持和快捷、便利的服务，但从营商环境的要害在于公平、便利和效率的角度而言，开发商在依法经营的基础上，增加自身责任，减轻消费者义务，以“无理由退房”的方式维护客户权益，无疑能够有效提升消费者的满意度和获得感，也有利于营商环境的建设。因此，在当前强调调控政策“因城施策”“一城一策”的环境下，为促进市场活跃，扩大内需，以行政力量推行“无理由退房”政策是合理和可取的，在适当时机将此举措设置为法规规定。未来，应在房地产市场形成一种氛围，即政府为企业创造优质营商环境，企业为消费者创造优质服务，如恒大集团般，在市场竞争机制下，通过自我束缚、自我加压，将经营压力转化为高质量发展的动力，按照房地产供给侧结构性改革的要求，推动行业去库存，提升产品质量，增加有效供应，实现企业、消费者、行业的共赢。