新时期上海市国有企业拓展住房租赁市场的思考

文/邢景朋

住房具有重要的市场属性和民生属性。上海作为超大型城市，2017年外来常住人口共有973万，受限于房价高企和房产限购等多种因素，80%的外来人口需要通过租赁解决住房问题。近几年，国务院和上海市政府对发展住房租赁市场均提出了具体的要求，印发实施了《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《上海市住房发展“十三五”规划》（沪府发〔2017〕46号）和《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号）等相关政策法规，要求国资企业发挥引领和带动作用，采取新建租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房、运营开发企业配建的租赁住房等多种途径，增加市场供给，稳定住房租金。 “十三五”期间，上海将新增供应租赁住房70万套，新增代理经租房源30万套（间）左右。住房租赁市场正处于重要的发展机遇期，上海部分市属和区属的国有房地产开发企业、房管集团和综合性的集团公司纷纷布局住房租赁市场。限于国有企业的特殊属性，对国有企业而言，既要深入思考如何把握现在的发展机遇，也要不断优化完善公寓经营管理模式，更要深入探寻拓展住房租赁市场的可行性举措。

一、上海国企拓展住房租赁市场基本情况

国有企业具有特殊的社会属性，在稳定租赁价格，保持住房租赁市场稳定方面发挥着不可替代的作用。自国务院和上海市政府推出发展住房租赁市场相关政策以来，上海市国有企业积极响应政府号召，其中既有市属国企上海地产集团等，也有区属国企张江集团、陆家嘴集团、市北高新集团、浦发集团和浦东开发集团等。不同类型的国有企业紧密结合自身特点和运营管理模式，通过竞拍租赁地块、盘活存量房源和收购房源等多种形式积极拓展住房租赁市场，已逐渐成为上海市住房租赁市场的主力军。截至2019年1月，上海累计挂牌租赁住房用地62宗，均被国企竞得，总规划建筑面积达391.4万平方米，预计可提供租赁住房约6.22万套。部分区属房管集团也积极发挥自身的资源优势，全面盘活经营管理的存量房源，将具备条件的房源投入住房租赁市场。

二、国企拓展住房租赁市场的必要性

（一）承担社会责任的必然要求

国有企业本质属性是在党的领导下建设中国特色社会主义的经济组织，既有企业属性，也有公共属性，承担着经济与政治功能相统一的特殊责任，这就要求其在发展的过程中要兼顾社会利益，完成非国有企业不愿做、做不了，其他干预手段暂时也解决不了的问题。[1]企业经营的基本出发点不能单纯追求短期经济效益，还要执行某些政府职能，兼顾社会效益，为国家实现政治经济目标提供基础性服务。[2]尤其是在公共服务领域，国有企业发挥着重要作用。住房租赁行业具有显著的民生性，租金价格必须要保持总体稳定，行业的从业人员要有职业操守，行业秩序要平稳有序。当前，部分民营企业在拓展住房租赁市场方面，还有很多问题在短期内难以得到妥善解决，如：从业人员素质良莠不齐、经济利益驱动性强、房屋出租审核管理把控不完善等。个别地区甚至发生部分知名公寓品牌企业出租的房屋甲醛严重超标事件，极大地损害了承租人的切身利益，也对住房租赁行业的健康发展造成了一定的阻碍。为此，国有企业有义务有责任按照政府的工作要求积极拓展住房租赁市场，努力提升工作人员的自身素质，大力提高房屋运营管理水平，为上海的城市发展、吸引人才创造良好的社会环境，为住房租赁市场平稳健康发展提供有力的支撑。

（二）稳定租赁市场的现实要求

上海外来人口多，房价长期居于高位运行，外来人口短期之内很难置办房产，住房问题越来越成为外来优秀人才在沪发展的主要障碍。随着各级政府对发展住房租赁市场的日益重视和社会住房需求的不断提升，住房租赁市场迎来了前所未有的发展机遇，很多民营企业积极拓展住房租赁市场，包括以万科和龙湖为代表的传统房地产开发企业，以青客、自如和我爱我家为代表的代理经租企业，以及以微领地和优家为代表的集中式公寓运营企业等。[3]民营企业进入住房租赁行业，能够为市场提供大量的可租赁房源，缓解租赁难的问题，但也容易带来扰乱租赁行业秩序和抬高租金价格等多种弊端，这就需要发挥国有企业“压舱石”的作用。国有企业要积极从市场需求和企业运营实际出发，稳妥有序拓展住房租赁市场，为规范住房租赁市场秩序作出重要的贡献。

（三）把握发展机遇的战略要求

住房租赁行业既属于民生行业，又是朝阳产业，随着城镇化水平的不断提升，未来住房租赁行业必将有着良好的发展前景和广阔的市场空间。但是也要看到国有企业在拓展住房租赁市场和把握市场发展机遇等方面还有很多不足之处。对于国有的房地产开发企业和区属房管集团而言，企业的业务布局基本上已经模块化，企业的部门设置、工作人员分配和人才储备等均是按照现有的发展模式和业务布局进行配置的。住房租赁工作与房地产开发工作有很多相似之处，也有很多不同的地方。一些国有企业针对住房租赁市场的开拓还没有匹配足够的专业化的管理机构和人员。国有企业要想在日渐激烈的市场竞争中取得长足的进步，必须把握住房租赁市场发展的重要战略机遇期，充分挖掘企业潜在的发展能力，加大专业人才的培养力度，集中优势资源拓展住房租赁市场。

三、国企拓展住房租赁市场的利弊分析

（一）优势分析

1.经营管理优势。拓展住房租赁市场是一项科学性和系统性的工作，对企业的发展战略、经营方向和规章制度的健全都有很高的规范性要求。很多国有企业在房地产行业已经深耕多年，积累了一定的资源优势、管理优势和人员优势。企业管理着多种类型房屋资源，拥有的房屋资源面积大，分布区域广，投入的存量房屋可以有效地缓解住房租赁市场房源不足的问题。房屋管理工作需要企业有完整高效的经营管理体系、健全的房屋管理规章制度。经过多年的发展，国有企业针对房屋管理工作已经构建了科学有效的经营管理模式和贴近市场要求的相关规章制度，国有企业也拥有一支高素质的经营管理团队，可以保障企业的经营管理目标得到有效落实，可以显著地提高房屋经营管理工作效率。国有企业的经营管理团队，总体上受教育程度高，工作经验丰富，人才梯队建设合理，一线工作人员对房屋管理工作也都有很高的忠诚度，充满工作热情。

2.运营机制优势。租金定价机制是房屋经营管理的重要工作，对企业而言，关系到房屋的经营效益，对市场而言，关系到住房租赁市场是否平稳有序。民营企业和社会个人出租房屋时将追求经济利益放在首位，租金定价和租金涨幅标准普遍偏高，尤其是位于市区核心地段的房源，远远超过了外来人员的承受能力，极易产生群租问题，带来极大的安全隐患。在城市局部，部分规模化的品牌住房租赁企业为了扩大经营规模、增加市场的占有率，甚至采取以高于市场正常价格20%到40%的租金标准争抢房源，人为抬高收房价格，加剧了租房价格上涨，扰乱了住房租赁市场的秩序，造成了市场恐慌。出租房屋的租金定价机制要有效地将经济性和社会性结合起来，既考虑企业的经济效益，也考虑社会利益，充分平衡房屋经营管理投入和产出的关系。国有企业基本上建立了科学合理的租金定价机制，根据国资监管的相关规定，按照程序公开选聘权威的第三方评估公司，对房屋的出租价格进行评估，评估时充分考虑房屋所处的区域、租赁期限和装修程度等多种因素，科学合理地确定租金价格，可以有效地平抑市场的整体租金价格。

3.配套服务优势。按照上海市的有关规定，非本市户籍依法登记备案的住房承租人，可以按照规定申领上海市居住证，申请居住证积分并享有子女义务教育、公共卫生和证照办理等相关基本公共服务。然而，现实情况是很多租赁社会房源的承租人，在要求办理居住证时会遇到租赁企业或房东掣肘，这极大地影响了承租人的正常生活。根据2019年1月1日起施行的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号）的相关规定，住房租金可以抵扣个税，直辖市的扣除标准为每月1500元。这可以有效地减轻外来常住人口的生活负担，提升其生活质量。部分民营的住房租赁企业和私人业主为减轻税费支出，不愿意配合承租人办理租金抵扣个税的相关手续。为转嫁税费支出，甚至存在提高租金才能抵扣个税的情形，使广大承租人难以享受到国家的个税减税政策红利。通过对租赁市场进行走访调研发现，国有的住房租赁企业具有很强的服务意识、规则意识和规范意识，企业会根据承租人的要求，积极配合办理居住证和个税抵扣等相关事项，使广大承租人充分享受房屋租赁附带的相关配套服务。此外，国有的住房租赁企业为提升租赁房屋的物业服务水平，提高房屋管理工作效率，一般选择自身下属的物业公司或国有的物业公司提供相应的物业服务，以解决承租人的物业服务后顾之忧。

（二）劣势分析

1.运营赢利难。现在住房租赁行业还处于起步阶段，总体上发展水平偏低。从租赁市场的发展情况来看，赢利模式仍比较单一。租金是住房租赁企业的主要收入来源，赢利难依然是住房租赁企业面临的共性难题。住房市场整体收益率普遍偏低，投资回报期长。经测算，国内一线城市的租金年回报率在2%左右，轻资产运营的住房租赁运营公司投资回报期一般在3-5年，重资产运营的住房租赁企业须拿地盖楼，投资回报期一般10-20年。上海市很多国有企业通过竞拍租赁地块新建租赁住房拓展住房租赁市场，企业从前期的竞拍地块，到后期的建设和运营，要投入大量的资金，少则几亿元，多则数十亿元，需要有大量的现金流作为支撑，这导致企业资产负债率偏高，也给后续的经营管理带来了极大的挑战。为此，国企在拓展住房租赁市场时要做好科学的投资规划，结合企业的现有业务布局情况，全面挖掘新的利润点，探索通过提供管理、保洁、维修、搬家等与住宿相关的服务收取服务费，不断总结赢利经验，通过经营管理实践逐渐形成独具特色的赢利模式。

2.激励机制缺乏。随着住房租赁市场的蓬勃发展，很多民营企业为提升租金收入水平，普遍建立了相应的租金增长奖励办法。工作人员完成租金收入目标且租金有显著增幅的，企业一般会从租金增幅中提取一定的比例作为奖金奖励给工作人员。企业想通过建立租金增长激励机制，鼓励员工创新工作方式方法，充分调动工作人员的积极性、主动性和创造性。目前，国有企业按照国资管理机构的要求有严格的薪酬管理规定和工资总额限制，针对房屋管理工作人员普遍没有建立起可行的激励机制。激励机制的缺乏势必影响房屋租金收益的持续提升，势必影响企业在住房租赁市场的发展壮大，势必影响企业市场化品牌的创立。为此，国有企业的薪酬管理方式可以进行创新性的改变，使调整后的薪酬管理方式能够充分适应住房租赁市场形势，也能够让广大员工共享企业的发展成果。

3.品牌建设滞后。树立知名的品牌对企业发展的重要性不言而喻。知名品牌可以显著提高企业在住房租赁市场的影响力，可以提升住房租赁群体对企业的认知度，更可以产生良好的广告效应。通过对住房租赁市场上知名的公寓品牌的梳理不难发现，目前知名的公寓品牌主要以民营企业为主，如万科的泊寓、链家的自如和龙湖的冠寓等，还比较缺乏知名的国有企业公寓品牌。虽然国有企业已经在房地产市场深耕多年，但是国有企业普遍受传统的管理思维影响，只注重常规的管理工作，忽略了住房租赁的品牌建设，在一定程度上影响了企业市场竞争力的提升。住房租赁市场正处于蓬勃发展阶段，国有企业要想在市场长期立足，必须高度重视住房租赁品牌建设，紧密结合企业自身的经营管理特色，制定有针对性和可行性的品牌建设措施，在积极拓展住房租赁市场的同时进行公寓品牌建设。因住房租赁市场不同于房地产开发市场，具有独特的运营特点和管理规律，国有企业必须要结合住房租赁市场的运营管理规律进行品牌建设。

四、拓展住房租赁市场的相关举措

（一）实施住房租赁的特色经营

随着多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度建设的深入推进，上海住房租赁市场蓬勃发展，市场竞争也日趋激烈。国有企业在拓展住房租赁市场上，既有优势，也有劣势，既有长处，也有短处。现阶段，国有企业在规模效应和品牌效应上与一些民营的租赁企业相比还存在较大的差距。国有企业要想在住房租赁市场上占有一席之地，就要结合企业的特点，着眼长远发展，注重特色经营，找到适合企业自身情况的公寓经营管理模式，在提升管理和品质上下功夫。有的国有企业经营管理的租赁房源属于高端房源，地理区位好，配套设施全，居住环境优，也有的国有企业经营管理的租赁房源位于老旧小区，建造年代早，建筑布局紧，基础设施旧。不同类型的房屋特点，决定了企业要有不同的经营管理思路。企业要善于将经营管理特点转为特长，将经营管理优势转为优胜。对高端的租赁房源，经营管理立意要高，定位要准，房屋的装修设计风格也要紧贴高端用户的实际需求；对中低端的租赁房源，则要坚持小而精、小而特、小而优的经营管理方向，房屋的装修设计风格要紧贴中低端用户的实际需求。

（二）拓宽赢利渠道

国有企业拓展住房租赁市场需要投入大量的资金，仅仅将租金收入作为赢利来源，会影响企业的长远健康发展。为此，企业要对如何拓展赢利渠道进行积极的探索，充分吸收借鉴知名公寓品牌的赢利经验。很多知名的公寓品牌更多通过提供增值服务来拓宽赢利来源，实施“租金+服务”的赢利模式，提高租户的居住舒适度。国有企业在提供配套的租赁服务方面有良好的发展基础，尤其是很多区属房管集团承担了民生性的物业管理工作。企业均下辖物业管理公司，配有专业的物业管理服务团队。国有企业在拓展住房租赁业务时可以提供配套的物业管理服务，增加收入来源。国有企业还可以通过发挥管理社区商业资产的优势来提供配套服务。很多国有企业经营管理的租赁房源周边都有配套商业，一些国有企业还开发了部分商业地产，在社区商业资产运营管理上积累了丰富的经验。国有企业可以结合自有的社区商业资产布局情况，为租客提供配套的社区商业服务。

（三）健全激励机制

通过对住房租赁行业的梳理可以看出，民营的住房租赁企业针对员工在租赁房源的市场开发、出租率的提高和租金收入的增长等方面都有相应的奖励机制。国有企业受传统管理思想和薪酬管理硬性规定等相关因素的影响，普遍没有建立相应的激励办法，一定程度上影响了租赁管理水平的提升和员工工作积极性的提高。在住房租赁市场竞争日趋激烈的情况下，国有企业一方面要不断强化住房租赁人才队伍建设，另一方面也要逐步建立健全房屋租赁管理的激励机制。当然，国有企业房屋租赁管理的激励机制也不能一味地追求市场化的激励措施，而是要将物质奖励和精神奖励合规、合情、合理地运用到员工的绩效考核中，还可以通过设立房屋租赁管理的行业标兵和工匠能手等荣誉称号，对取得显著成绩的员工给予精神奖励，意在充分弘扬工匠精神。

（四）聚力公寓品牌建设

品牌建设需要日积月累的沉淀，需要从常规的经营管理着手，需要从工作的细微之处做起。现阶段，住房租赁市场已经形成了类型各异、数量众多的知名公寓品牌。企业要按照现代公寓运营管理的要求，根据公寓的经营情况，不断优化公寓经营管理模式，提升市场知名度和影响力。国有企业更要坚持对标先进，向品牌企业靠拢，在公寓的运营服务上做加法，在管理流程上做减法，及时查找现有流程的不足之处。80后和90后逐渐成为住房租赁市场的主力人群，年轻群体的入住意味着当前租赁市场已显著区别于传统的租赁市场。在公寓的日常经营管理上，国有企业要格外注重租客的居住体验和个性化的需求，企业不仅要向租客提供舒适的居住环境，还要扎实做好常规的保洁、维修和安全检查等租后工作。此外，国有企业还要积极探索运用智能手段不断创新公寓管理模式，补齐工作中存在的短板，逐渐探索提供多元的综合服务、灵动的共享空间、丰富的社群活动和便利的金融产品，全面提升公寓管理水平。

住房租赁市场在不同阶段呈现出不同的发展特点，国有企业要积极研判住房租赁市场的发展形势，按照政府的工作任务和企业的发展定位，对接政策要求，紧跟市场需求，稳步拓展住房租赁业务，发挥好国有企业对住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。

注释

I 数据来源：2018年上海统计年鉴

II 数据来源：中房网http://www.fangchan.com/news/5/2019-01-08/6488228409905582085.html