基于新会计准则的房地产企业纳税筹划研究

亢红红

[摘 要]本文主要针对基于新会计准则的房地产企业纳税筹划展开深入研究，先详细闡述了基于新会计准则对房地产企业纳税筹划的影响，然后通过相关借款利息的纳税筹划、企业所得税的纳税筹划、利用土地增值税的纳税筹划等，详细研究了基于新会计准则的房地产企业的纳税筹划问题，最后提出了几点可行的建议，包括加强纳税筹划风险的防范和控制、加强与税务机构部门之间的交流、调节房地产价格以及合理化控制应收账款余额等，不断提高房地产企业纳税筹划水平。

[关键词]新会计准则;房地产企业;纳税筹划

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A

在我国税收制度不断完善过程中，极大地促进了新会计准则的实施，这对房地产企业纳税筹划产生了极其深远的影响，已经成为了房地产企业内部共同关注的话题之一。基于新会计准则视角，加强房地产企业纳税筹划，可以对企业缴税压力进行合理化控制，不断提高房地产企业的经济效益和社会效益。从而为房地产企业提供更为广阔的发展空间。

1 新会计准则对税收筹划的影响分析

首先，结合存货计价方式的规定可以看出，在企业会计准则中，要将以往存货发出计价方式取消掉，采用先进先出、加权平均法的应用，在此变化以后，会导致房地产企业毛利的波动较为显著。同时，在通货膨胀发展的影响下，以往计价方式很难对相应的税收进行抵扣，但是针对计价方式的改变，如果房地产企业不及时应对，极容易导致企业税负的增加。一般来说，由于房地产去也具有较长的建设周期，如果直接运用后进后出计价方式，将会严重影响到房地产的当期损益和利润等。

其次，针对投资性房地产和固定资产计量的规定。在新会计准则中，如果将公允价值的计量方式应用在投资性房地产之中，很难促进计提折旧和摊销策略的实施，并导致企业税负的增加。在企业固定资产计量方面，新会计准则出台的相关规定，也对房地产企业的涉税情况造成了极大的影响。此外，也会对房地产的损益计算造成影响，通过针对投资性房地产的相关会计处理，新会计准则也存在着较多的限制性因素，从而严重影响到房地产企业纳税额度的计算。

2 基于新会计准则的房地产企业纳税筹划研究

2.1 相关借款利息的纳税筹划

现阶段，诸多房地产经营企业的开发资金，与金融企业的借贷有着紧密的联系，其特点主要包括较大的资金量、较多的利息费用等，所以要加强利息扣除方式的应用，从而加强借款利息的税收筹划。首先，在房地产开发完工之前，可以将相应的借款利息，纳入到开发成本之中。尤其对于房地产开发经营的企业来说，要将取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本相加起来，然后加计20%的扣除，不断增加扣除项目，有效控制增值额，在税基和税率方面，不断控制税负，确保净收益的稳步提升。其次，在房地产开发完工以后，对于所产生的利息费用支出，如果能够按照转让房地产项目计算和分摊，可以允许进行扣除。

2.2 企业所得税的纳税筹划

迟延纳税的筹划，主要是指企业延长完工时间，进而将纳税时间延长开来，将企业资金压力降至最低，结合货币时间价值，可以为获取良好的税收筹划效果奠定坚实的基础。结合相关法律法规，房地产开发企业的经营业务，必须要满足相应的条件才能被视为已经完工，如果无法满足，要按照毛利率方式，以此来对企业所得税进行预缴。由于所规定的计税毛利率比较低，在扣除完营业税和附加后，无法获得所得可预缴所得税。所以企业要对完工条件进行深入分析，将完工时间进行拓展，争取实现合法延迟纳税目标，对税法规定的税前扣除项目进行高效利用。对于税法规定的可以税前扣除的费用，比如财产保险、失业保险等，要做到足额购买，确保税前扣除成本的增加，将企业所得税保持在合理范围内。

2.3 利用土地增值税的纳税筹划

针对土地增值税的征税范围，必须要进行准确界定。在明确土地增值税征税范围的标准以后，税法对是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业要以此来开展税收筹划工作。在税法中，针对房地产的代建房行为是否征税，做出了明确规定，其中，对于房地产的代建行为来说，主要是指房地产开发企业代客户，进而开发房地产，在开发完成以后，房地产企业要向客户收取代建收入。房地产开发企业虽然取得了收入，但是并没有动摇房地产权属的转移问题，其收入的性质没有发现变化，所以不叫做土地增值税的征税范围。因此房地产企业在开发的前期阶段中，要实施定向开发，将税负保持在合理范围内，避免在开发以后，进而销售缴纳土地增值税。

此外，结合税法相关规定，如果双方分别出地、资金，然后由双方共同建房，在建成以后，如果按照比例进行分房自用，可以暂免征收土地增值税。同时，如果在建成以后转让，要征收土地增值税。鉴于此，房地产开发企业要进行借鉴，从而更好地开展税收筹划。

3 基于新会计准则的房地产纳税筹划的建议

3.1 加强纳税筹划风险的防范和控制

对于纳税筹划风险来说，主要是指房地产企业在纳税筹划过程中，在各种因素的影响下，很难保证纳税筹划取得成功。一般来说，纳税筹划风险主要来自于不依法纳税的风险、相关税收优惠政策的执行力度不足、税收筹划成本不顺应纳税筹划结果、计划税务导致纳税筹划失效等方面，使企业很难实现依法纳税，不仅会受到税务部门的惩罚，也会严重影响到企业的健康发展。

对于纳税筹划产生的风险，房地产企业要加强税收政策学习，将纳税筹划风险意识提升上来，保证纳税筹划人员较高的素质，并且协调处理好税企关系，其中，在提高纳税筹划人员素质过程中，要求纳税筹划人员要精通会计、税务以及财务等知识，所以纳税筹划人员要加强专业知识的学习，将专业水平提升上来，从而将专业知识灵活运用到纳税筹划过程中。对于企业管理人员来说，要予以高度的重视，既要注重制度建设，也要引导企业全体人员在思想意识上予以高度重视，创造良好的纳税筹划发展氛围。

3.2 加强与税务机构部门之间的交流

在新会计准则中，尚未严格规定具体的纳税行为，再加上税法自身的影响，一定程度上加大了房地产企业税收筹划工作的难度性。基于此，在税收筹划过程中，对于房地产企业来说，必须要与税务机构部门之间保持密切的交流和沟通，促进一些新型业务的开展。同时，还要积极获取相关税收政策的信息，将政策的变动影响程度降至最低。此外，房地产企业结合会计基础工作，还要不断提高规范性管理水平，房地产企业税收筹划要树立高度的依法纳税意识，合理设计财务会计报表和账册等，给予税收筹划工作一定的保障。

3.2.1 调节房地产价格

一般来说，在售价较高的情况下，也会增大企业的税收压力，现阶段，在市场环境的影响下，房地产企业必须要合理制定售价，对成本进行有效控制，不断提高销售量。加强销售价格的控制，可以满足税负节约，并避免企业利润出现降低。其中，针对免税临界点问题，结合现行税法规定，要想满足免税资格要求，其销售额要控制在扣除销售税金和附加外的扣除项目金额以下。

3.2.2 合理化控制应收账款余额

在控制税收过程中，必须要加大应收账款余额的控制力度，避免销售人员在销售中出现盲目性行为。房地产企业要集中整合销售责任和货款回收，对于各单销售业务来说，必须要确保手续的齐全性，将工作人员的职责进行明确化。而且在新会计准则的影响下，房地产企业还要进一步规范考核流程，针对各名业务人员的销售业务，必须要具备规范性的流程，将业务员自身的责任落实到位，更好地整合回款和销售，在业务员的考核指标中，要将应收账款的回收体现出来，进而满足货款回收要求，将销售风险保持在合理范围内，并缓解税收的经营压力，不断提高纳税筹划的科学化水平。

4 结语

总之，在新会计准则实施过程中，对房地产企业的税收筹划工作产生了极大的影响，可以将房地产企业成本降至最低，确保房地产企业纳税筹划水平的稳步提升，取得良好的实施效果，更好地顺应新会计准则的发展趋势。

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