仓储用地土地使用税优惠政策及税务处理

周星

为进一步扩内需、稳经济、促进物流业健康发展，财政部、国家税务总局发布的《关于物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2018］62号，以下简称财税［2018］62号）明确，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计佂城镇土地使用税。

这是对财政部、国家税务总局于2017年4月26日发布的《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2017］23号，以下简称财税［2017］23号）中规定的对物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的进一步明确。为了让这一政策落到实处，本文将运用案例就最新物流企业大宗商品仓储用地土地使用税优惠政策进行解析。

一、享受税收优惠的具体对象及幅度

财税［2017］33号规定，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出相）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。即对物流企业自有的仓储设施用地，不管是自用还是出租，只要是用于通知所规定的尤宗商品存储，就继续减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税优惠。但考虑到我国物流业正处在快速发展过程中，有关体制机制有可能调整，延长优惠期暂定为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。

提醒注意的是，此前，享受减免土地使用税的物流企业必须是自有土地，不包括承租、无偿使用非专业物流企业单位和个人的土地。但财税［2018］62号文规定，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，也可减按所属土地等级适用税额标标的50%计征城镇土地使用税。

［案例1］甲物流企业2018年年初实际占用土地面积为20000平方米，其中自有的大宗商品仓储设施用地15800平方米，承租相邻企业乙公司闲置厂房4200平方米用于大宗商品仓储设施。甲物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税应是多少？（城镇土地使税年税额为12元/平方米）

［解析］自2017年1月1日至2019年12月31日，对物流企业自有的大宗商品仓储设施用地；自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。甲物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税=15800×12×50%+4200×12×4÷12+4200×12×8÷12×50%=128400（元）。

值得一提的是，纳税人享受其他土地使用税优惠政策的，不再同时享受此项减税政策。

二、享受优惠注意三个政策界定

财税［2018］62号明确“本通知所称的物流企业、大宗商品仓储设施范围及其他未尽事宜，按照财税［2017］33号文执行”。

1.享受政策优惠的物流企业的界定。财税［2017］33号文明确，通知中所称物流企业，是指至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任，并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务业，但可享受《通知》中城镇土地使用税税优惠的专业物流企业是指：至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方服务的物流企业；并且在工商部门注册登记营业执照文本中注有物流、仓储或运输的字样。

其中，仓储指通过仓库对商品与物品的储存与保管，是连接生产、供应、销售的中转站；配送服务，是以现代送货形式实现资源配置的一项服务行为，几乎包括了所有物流功能要素，集一般的配送及装卸、包装、保管、运输于一身，通过这一系列活动完成将货物送达的目的，特殊的配送则还要以加工活动为支撑。

2.大宗商品及仓储设施用地的界线。财税［2017］33号文规定了大宗商品及仓储设施用地的界定范围。即可享受税收惠的专业流企业大宗商品仓储设施只是特定范围，其仓储设施必须是同一设施而不是多处、占地面积必在6000平方米（含6000平方米）以上，且存储的是大宗商品。

对于仓储、物流企业的同一个仓储库点，无论涉及多少张《土地使用证》，只要自有和承租相连地块的储存设施和物流作业配套设施总体面积超过6000平方米，且满足政策规定的仓储用途的规定，都应当认定为“大宗商品仓储设施”，应予以减半征收土地使用税。

［案例2］A物流企业2018年年初同一大宗商品仓储设施实际占用土地面积为6300平方米，其中自有的大宗商品仓储设施用地4200平方米，承租相邻企业B公司闲置厂房2100平方米全部用于储存《通知》规定的大宗商品。A物流企业涉及大宗商品仓储设施用地2018年应缴纳城镇土地使用税如何计算？（城镇土地使用税年税额为12元/平方米）

［解析］根据财税{2017］33号文相关规定，由于自有的大宗商品仓储设施用地4200平方米不足6000平方米，A物流企业不能享受减按所属土地等级相适用税额标准的50%计征城镇土地使税优惠。

而根据财税［2018］62号文相规定，自2018年5月日起，A物流企业自有加上承租B公司用于同一大宗商品仓储设施土地达到6300平方米，超过财税［2017］33号文规定的6000平方米的下限。

A物流企业2018年5月1日起可以享受减按50%计征城镇土地使用税优惠政策。该A物流企业涉及大宗商品仓储设施用地，2018年应缴纳城镇土地使用税=（4200+2100）×12×4/12+（4200+2100）×12×8/12×50%=50400（元）。

3.大宗商品仓储设施占地范围规定。财税［2017］33号文明确，仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。可见，不仅只有库区内的仓储设施用地可以享受减税，物流作业的配套设施用地也可以享受。

值得注意的是，财税［2017］33号文强调，对物流企业的办、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储设施的用地，不属于优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。各类工业、商业企业非物流企业内部仓库不属于（通知）的优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。

［案例3］C物流企业自已拥有土地12000平方米。该企业2019年年初同一大宗商品仓储设施实际占用土地面积为9500平方米，其中各类仓房（含配送中心）占地5000平方米、油罐（池）1000平方米、货场2000平方米、晒场（堆场）1000平方米、罩棚500平方米；另外企业內道路占地500平方米，并有600平方米装卸搬运区；其余自有用地全部为办公、生活区用地。C物流企业2019年应缴纳城镇土地使用税多少元？（城镇土地使甲税年税额为12元/平方米）

［解析］C物流企业上述储存设施9500平方米和道路500平方米、装卸搬运区600平方米，均属于财税［2017］33号文规定的仓储设施用地。

根据财税［2017］33号与财税［2018］62号文规定，2019年12月31日前，对物流企业自有和承租的同一仓储设施占地面在6000平方米及以上大宗商品仓储设施，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。其余自有土地全部为办公、生活区用地不属于优惠范围，应按规征收城镇土地使用税。则C物流企业涉及大宗商品仓储设施用地，2019年应缴纳城镇土地使用税=（12000-9500-500-600）×12+（9500+500+600）×12×50%=80400（元）。

三、需按规定办理减免税备案的手续

财税［2017］33号文明确，符合减税条件的物流企业需携相关材料向主管税务机关办理备案手续。即确定物流企业大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税属于备案类。因此，符合条件的纳税人享受此项优惠不需税务机关审批，但是应依法按期进行纳税申报并报送纳税人的相关证照复印件、减免税审查备案表、土地使用权证等相关证明材料以及税务机关要求提供的其他资料，向主管税务机关备案。未按规定备案的，一律不得享受减免优惠。提交资料清单主要有以下七种：

（1）减免税审批（备案）申请表；（2）营业执照；（3）上年度主营业务收入科目账页复印件；（4）土地使用杖证明以及占地情况平面图（用地规划图、建设施工图等）；（5）各类仓储设施的竣工验收报告；（6）土地出租（承租）合同及纳税证明；（7）对外租赁土地用于仓储的，应出具承租方用地的使用情况说明。

另外，纳税人要注意减征税款的会计处理及纳税申报。财税［2017］33号文规定的减征土地使用税，系备案类的法定税率减半征收，因此无需先征后退，也不能作为“政府补贴”进行处理。

符合条件的纳税人在每季度缴纳土地使用税时，可以直接减征。纳税人无论是执行《企业会计准则》还是“企业会计制度”或者《小企业会计制度》或者《小企业会制度》，对减征的土地使用均不作计提的账务处理，只需按所属土地等级现行适用税额标准的50%，申报缴纳减半后的应纳税款即可。