中国房产税现状及其完善对策研究

赵 双，龙 丹，李 静

（西藏大学a.财经学院；b.医学院，拉萨850000）

“住房”自古以来就是中国居民的基本生活需求之一。“宁可做房奴，也不愿意租房”，居民对住房的传统观念根深蒂固。中国作为人口大国，房产税的改革关乎着“国计”与“民生”两个重大问题，涉及千家万户的利益。现行的房地产行业泡沫严重发酵，炒房投资现象严重。财政部部长肖捷2017年12月20日在《人民日报》上发表了《加快建立现代财政制度》一文，称房产税的改革已是箭在弦上。

一、房产税综述

（一）房产税概念

房产税又称房屋税，其本质上属于财产税。中国现行房产税是以房产作为征税对象，按照房产的计税余值或者租金收入向产权所有人征收的一种财产税。房产税的目的是为了有效地筹措地方财政收入，同时利用税收杠杆，平衡收入差距。不仅有利于促进社会公平，促进资源合理配置，更有利于加强房地产行业监管，抑制炒房现象等。

（二）中国房产税存在的弊端

1.计税依据不精确

中国房产税计税依据依然是房屋剩余价值和租金收入。对于自由型经营用房采取从价计征的方法。即以房屋原值减去一定比例后的余值作为房产税的计税依据。但随着市场经济的繁荣与发展，房屋原值和剩余价值在时刻发生变化。房屋剩余价值只能从历史成本反映房产价值，并不能客观真实地反映房产随着时间的推移所产生的增值价值。本质上不利于房产税税源的增长。而对于房屋出租，以出租收入作为房产税的计税依据。按比例税率进行征收，税率为12%。高税率使得从价计征远远低于从租计征。本质上伤害税源，不利于房屋租赁市场的持续发展。

2.征税范围不全面

在中国现行房产税的征收范围中，仅面向城市、县城、工矿区等经营性房产或非农村住房征收。征税范围中不包括在上述区域之外的农村房产，以及开征范围内的居住性用房。

中国属于农业大国，自古以来国情就是农业人口占比大，农村人口较多。现行的房产税并未对农村房产进行征税，征税范围狭窄，加之房产税税收优惠政策较多，严重违背了税收公平性原则。使得房产税难以为地方政府筹措财政收入，税率制定有失公平。

房产税在我国实行比例税率。对于以房产剩余价值和租金收入为计税依据的分别采用两种不同的单一税率，即1.2%和12%。两者相距10倍的税收差异完全背离税收公平效应。并且，就制定税率主体上，中央政府“一刀切”的方案，完全忽略了当地政府的客观经济水平。较高的税负不利于房产租赁市场的发展，也难以保障房地产市场的平稳健康发展。

3.税费结构不合理

我国房地产税费体系不规范，房地产税费冗杂。征收环节重流通，轻保有。我国房地产流通环节税费比重占房地产价格高达32%以上，而保有环节的税收收入十分有限。就现行的房地产税种来说，严重影响其作为地方主体税种的位置。重流通行为过度加大房产的开发成本，最终会导致房产税税负的转移，消费者为房产税买单。这种流通环节的畸重，难以抑制炒房投机行为。

4.征管体系不健全

房产税的征管体系存在着许多弊端。如：征管费用较高、成本居高不下，征管人员素质较低，缺乏有效的绩效考核办法，征收信息化建设滞后以及公民纳税意识薄弱等。

5.配套制度不完善

影响我国房产税税收收入增长的重要因素就是产权制度、信息披露制度、价格评估体系等相关制度的不完善，不能满足房产税征收的各方面要求，使得房产税难以有效的征管，频繁出现偷税漏税，加重征税成本的现象。

二、其他国家房产税制改革启示

（一）美国的房产税政策

美国的房产税研究较早，发展也比较成熟。美国构成地方财政税收收入的主要来源归功于房产税。房产税的实施直接影响美国地方政府提供公共物品、满足公共需要的能力。美国的房产价格评估体系较为完善。政府会定期对房屋进行公允价值评估，这项举措体现了房屋价格的实时性，即房产税计税依据会随着房地产的公允价值同向波动调整。至于税率，美国地方政府有着灵活的制定方针，通常会根据经济实际情况进行反向调整，经济萧条时，提高税率，使得财政收入得以增加以弥补财政赤字，而对于繁荣的房地产市场，则降低税率，因为此时房屋价格较高，税源充裕。同时税率制定的权利也掌握在各地方政府手中，各地政府可以根据地方实际情况制定贴切的税率。美国政府的举措不仅方便了房产税的征收与管理，同时也促进了美国房地产行业的发展。

（二）英国的房产税政策

英国房产税采用累积税率。其最大的特点就是等级评估、征收管理相互独立，机构评估局与税务部门各司其职互不干涉。机构之间的相互独立，使得各职能部门的作用得以真正发挥。并且英国是重保有轻流通，英国房产税保有环节征收的税金占英国财政收入的30%以上，而流通环节征税比重较轻。明晰的产权，独特的税制结构，不仅使得英国房产税征收效率高、成本低，同时也抑制了炒房投机现象，提高了资源的合理配置。

（三）德国的房产税政策

德国的房产税属于地方税，对于计税办法有明文的法律规定。中央政府制定基准税率，地方政府决定变动乘数（稽征率），实际税率就等于基准税率乘以稽征率。同时德国作为福利国家，不仅专门设有住房储蓄银行，以固定利率支持购房，也为自建房屋的居民提供税收优惠，保障人人有房住。

三、中国房产税政策的出路探讨

通过对比德国、美国、英国等其他国家的房产税政策，会发现大多数国家都存在着共性的一面，我们可以通过借鉴吸收其适当成分，参照我国具体国情灵活运用。

（一）设计合理税率，适当提高保有环节税负

房产税作为分税制体制下的地方税种，税率制定上地方政府应该享受一定的自主权，各地应根据实际情况，因地制宜设计合适的税率。借鉴改革试点和其他国家经验发现，房产税税率不宜过高并且各地方之间的差距不宜太大，否则会导致城市竞争，不利于区域经济发展，最终伤害税源。并且由于收入阶层不同的群体对房产税存在差异化的敏感程度，地方政府在税率制定上可采取浮动比例税率，适当提高保有环节征税，以此促进房地产行业的繁荣发展。比如，以低税率应对居民所拥有的普通居住房，但针对用于投机及高级住宅的房产，地方政府应该设置较高的税率。对拥有房产拥有多套的纳税人采用累进税率，增加其持有成本，依次减少投机者恶意炒房的投机行为。

（二）加快建设房产税作为地方主体税种

营业税改为增值税后，地方缺乏主体税种，地方主体税种毋庸置疑必须有房产税担当。地方税种评价标准专家Oates（1972）指出地方主体税应具有“税基非流动性、符合收入原则、体现地域差异”的特性。而房产税不仅具有上述三个特性，同时也满足较强地区经济贡献度，能够为地方政府承担主要财政责任。美、英、德等发达国家均以房产税税收收入作为地方财政收入的主要来源。美国房产税收入占地方财政收入高达50%-80%，可称其房产税为该国当之无愧的地方主体税种。

（三）建立科学的房地产评估机制

以房屋剩余价值、租金收入作为计税依据，不能够正确反映房产价值。欧美国家的计税依据大多数都是根据“市场评估价值”确定，我国必须加快建立健全房产价格评估体系，确定合理的计税依据。在确定税基时，综合考虑各种因素，根据房地产的区域位置、市场空间、其他服务等，准确客观的评估房地产价值，推动税收收入与经济、价格水平的变动协调一致。

（四）完善相关的法律法规

国家应加快修订和完善房产税的法律、法规，使之能更好地为房地产行业服务，同时地方政府必须贯彻落实国家的相关政策，加快推进住房信息系统建设，严格监管房屋产权登记情况，防范偷税漏税行为。

在税收法定原则下，对个人非营业用住房房产税的征收也要加快立法。做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

房产税的改革任重道远，时点不同情况也就不同，房产税如何保证地方财政收入的同时注重社会公平，是改革的重点和关键所在。我国必须在经济全球化的背景下，建立与我国国情相一致的房产税征收制度，发挥房地产征收的最大价值。