农村产权交易平台市场化运营的永嘉模式——永嘉县农村产权交易平台市场化建设运营的创新做法和经验

□浙江省发展和改革委员会调研组

永嘉县农村产权交易平台市场化运营具有开放集成、扎根农村、公益为本、创新服务、规范运营五大特点。永嘉县农村产权服务中心，通过交易流程规范公开，提供法律咨询和法律见证等服务，有效地保护农民和农村集体经济组织的财产权益；通过主动对接引导农村产权进入平台流转交易，充实农村产权权能，开拓农村产权潜在市场，挖掘农村产权市场价值，推动农村产权配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化，从而壮大农村集体经济，唤醒农村“沉睡资产”，推动农村资源变资产、农民变股民

农村产权一般指农村集体产权，包括农村集体资产的所有权、使用权、收益权和处置权四项权能。农村产权是农村集体和农民的主要资产，是农业农村发展的重要物质基础。推动农村产权流转交易，是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大部署，也是实施乡村振兴战略和推进浙江“两个高水平”建设的重要抓手。为高质量引导规范农村产权流转交易，永嘉县发挥民营经济的市场敏感性、主观能动性和产品创造力，大胆探索农村产权流转交易的新模式和新机制，引入民营企业承建和运营农村产权交易平台，有效推动农村产权保值增值和农村资产向资本转变，为浙江稳步推进农村集体产权制度改革、实施乡村振兴战略、促进农业全面升级农村全面进步农民全面发展提供了宝贵经验。

交易平台市场化运营五大特点

农村产权交易平台市场化运营模式率先在永嘉出现具有地理环境、经济基础、政府意愿、民众意识等主客观原因。永嘉县域面积2674平方公里，全县下辖904个行政村，是全省面积第三大的县（市），具有农村产权较多、楠溪江等旅游资源丰富、瓯北等区域民营经济相对发达等特点。温州市委市政府为充分发挥永嘉民营资本雄厚、群众权利意识较强、农村产权吸引力较大等优势，鼓励永嘉县率先探索引入民营资本建设运营农村产权交易平台。2015年9月，永嘉县政府经过全市公开招标和专家评审，采用合同准入和特许经营的法律形式，授权温州唯一一家三星级拍卖企业嘉诚拍卖公司承建和运营永嘉县农村产权服务中心（温州市农村产权服务中心永嘉分中心），授权期限暂定为5年。

开放集成。虽然永嘉县农村产权服务中心是采用特许经营模式建设运营，但中心坚持开放共赢的理念，坚持“专业的人做专业的事”原则，通过公开招募、合作开发等方式，积极吸引各类评估、拍卖、法律、金融、保险、营销等在农村产权交易领域具有丰富经验的其他专业化服务机构成为中心会员单位，“多专业协同、多企业整合”，共同参与农村产权交易市场的建设和运营。如联合律师事务所合作开发法律鉴证、合同文本设计、法律咨询等服务；积极对接中国银行、农业银行、农商行、农信担保公司等金融机构，共同开发服务农村产权交易的金融产品，联合温州其他7家拍卖行进驻中心共同为农村产权提供交易服务。

扎根农村。虽然永嘉县农村产权服务中心是独立于农村产权买卖双方的第三方交易平台，但中心发挥民营企业积极主动、服务为先、市场敏感的特点，深入农村，挖掘资源、主动服务，为推动农村资源变资产、资产变资本、资本变资金提供更加精准的服务。中心根据永嘉县农村的自然禀赋和经济特点，将永嘉全县划分为三个类别区域进行“走村服务”。截至2018年6月，中心已走访瓯北、黄田、乌牛、桥头、桥下、鹤盛等20个镇街，深入龙桥、新桥、千石、小金岙等100多个行政村，宣传农村产权交易政策和中心提供的服务，了解各个村集体和农民的产权交易需求和要求，从而提供更好的个性化服务。

图/黄伟光

公益为本。虽然永嘉县农村产权服务中心是纯民资运营，但以“不损害农民利益、不增加农民负担”为原则，围绕“中心为农”的经营宗旨，承诺农村产权交易服务收费标准不高于公办中心。其中，中心免费承办全县土地承包经营权流转交易鉴证和林地承包经营权交易鉴证服务，提供规范交易流程和标准，出具交易鉴证书。交易双方凭交易鉴证书去农业和林业部门办理有关产权手续。截至2018年6月，共完成经营权交易鉴证62宗、交易面积1.5万亩。同时，积极配合县农办推进农村集体产权制度改革工作。如2017年起，以大若岩镇为试点，开展集体资产清产核资工作。中心对试点村的资源性资产、经营性资产、现金、债权债务等进行核查、登记、拍照、存档。要求进驻中心的其他专业化合作机构参照中心的收费标准进行服务收费。

创新服务。中心坚持以市场需求为导向，发挥民营资本主动性和创新性优势，积极探索创新农村产权交易全流程服务和增值服务。在传统农村产权服务的一般概念上进行积极创新拓展，形成以集体经营性资产交易为主营增值业务、以三产安置房全程代理为特色增值业务的创新业务体系，创新和延伸“农村产权信用担保贷款、农房交易法律见证”等新型服务项目。同时，积极探索“网络线上拍卖+在线直播”等集体经营性资产交易模式，通过产权交易平台、经济金融类报刊、网络、微信、农民信箱、现场宣传等“线上+线下”立体式全覆盖方式发布信息，最大程度保障农村产权交易公开公平公正。另外，中心在配合县农办开展清产核资工作的同时，联合评估公司、律所、拍卖行等产权中介组织建立“清产核资+价值评估+市场运作”的新模式，为清产核资后农村产权依法交易流转提供一站式全流程服务。

规范运营。虽然永嘉县农村产权服务中心是授权民营企业建设运营，但在开展农村产权交易服务的过程中，强调政策规范，严格遵守《浙江省农村集体资产管理条例》《温州市农村产权交易管理暂行办法》《温州市村股份经济合作社经营性资产交易行为规范（试行）》《永嘉县农村产权交易实施办法》等省市县政策规定执行。制定严格透明的交易流程规范，保障各个环节公平、公开、公正。交易流程明确规定，农村集体产权转让前，必须先经本集体经济组织成员（代表）大会讨论通过，形成决议，然后由中心对有关材料进行预先审查、确认权属，审查通过后按程序对产权交易信息进行及时披露，最后采取协议、竞价、拍卖、招标等约定方式进行交易。

三大创新亮点及典型案例

（一）集体经营性资产入场交易

重点围绕农村产权交易流转运作不规范、村级集体资产在交易中发生价值流失以及村干部地方利益纠葛引发贪污腐败等三大问题，创新实施“标的资产调研+潜在市场路演+线上线下宣传+网络公开竞拍”交易模式，最大程度保障交易流程公开、交易标的增值、产权保护规范。截至2018年6月，永嘉县农村产权交易服务中心共接收320宗集体经营性资产入市交易委托，交易总额达到2.8亿元。

案例1：瓯北街道新桥村新桥大厦二楼商业用房6年租赁权交易。新桥大厦位于永嘉县瓯北街道昌新路，2006年交付使用，二楼商业用房面积约2100平方米，产权属瓯北街道新桥村村民委员会集体所有。由于项目楼层为二楼，村集体在前期招租过程中，仅有一家意向单位提出承租要求，年租金最多不超过50万元。由于未达到村委会的心理价位，项目一直处于搁置状态。

2017年，中心与村集体主动对接，得到村委会的正式委托后，为新桥村量身定制一套资产交易方案。首先中心通过标的资产实地调研，发现标的资产周边有一所当地较为有名的中心小学；然后针对这一资源禀赋，重点对永嘉县较大的几家小学生教育培训机构展开路演宣传；再通过报纸媒体、现场海报、微信公众号等线上线下渠道推广宣传标的资产；最后说服村委会，采用网络公开竞价方式拍卖集体资产租赁权，增加曝光率，避免私下人情请托和串标风险。最终，标的资产年租金起拍价设为75.6万元，经过24小时的竞拍，成交价为161.6万元，溢价率高达113.8%，得到了村集体和全体村民的一致高度认可。

（二）三产安置房全程代理服务

重点围绕三产安置房①三产安置房是温州市较为独特的农村产权。根据《温州市征收农民集体所有土地管理办法》，政府对农民集体所有土地实行统一征地，给予征地农户安置用地指标，用于建设住宅及发展第三产业，由村集体自筹自建。三产安置房建设是村集体扩充经营性资产、壮大村集体经济组织的重大工程，是农民增加财产性收入、改善居住环境的重要渠道。资金筹措难、信息公开难、流程规范难和房屋分配难四大难题，创新实施“全程代理+四统一”服务模式。即经村集体同意、村委会委托后，永嘉县农村产权交易服务中心统一制定安置环节规范文本、统一竞价分配三产安置房的“房源+择位权”指标、统一颁发三产安置房的认购权证、统一管理每套安置房的认购档案。截至2018年6月，中心共接收三产安置房全程代理服务委托698宗、总金额达6亿元。

案例2：瓯北街道塘头村三产安置房项目。塘头村三产安置房项目自2009年启动，涉及全村300户农户家庭。因温州市实体经济和房地产市场出现回落，个别农户家庭不能按时履约集资，影响其他村民也开始持币观望。项目因此停工长达5年时间，导致其他按时履约的村民利益受到损害。

2015年，中心经村集体同意、村委会委托，为塘头村量身定制解决方案。首先，制定流程方案，对流程中的每个环节制定详细的规范文本，内容包括解决方案、工程进度计划、村民和施工单位的权利责任义务、财务资金安排等，以法律正式合同的形式，约定缴款方式及违约条款，有效解决了零散指标村干部难以处理、逾期缴款拖延建设进度等问题，提升项目透明度、可预期性和规范性。其次，实施安置指标“股权化”，对不认购指标的征地农户进行货币补偿，对安置房的零散指标进行公开拍卖交易。然后，实施安置房择位权竞价机制，在传统摇号分房、每层递增50元/平方米的基础上，大胆采用安置房源的楼层、朝向、房号、面积等分类竞价方式，筹措房源指标富余资金5000万元，有效缓解了村集体的资金难题。最后，建立完整的档案管理机制，全程记录建设期内的变更转让行为，为安置房建成后的确权登记提供有效的法律见证。2017年，该项目顺利结顶。

（三）农村产权交易衍生金融服务

重点围绕农民抵押物不足、农村产权抵押担保贷款较难、农村产权交易服务过程中资金需求难以满足等问题，永嘉县农村产权交易服务中心大胆探索，联合金融机构创新开发农村产权融资担保服务产品，有效地解决农村产权抵押难、融资难、融资贵等问题。

案例3：永嘉惠宝农庄有限公司等3家农业经营主体农村土地承包经营权抵押贷款。受永嘉惠宝农庄有限公司等3家农业经营主体委托，永嘉县农村产权服务中心量身定制“中心+农业经营主体+银行”的贷款新模式。中心在农村土地承包经营权流转的同时，积极帮助农业经营主体与银行对接融资需求，设计合同文本，提供法律见证，推动经营主体成功获得3笔农村土地承包经营权抵押贷款，贷款金额合计360万元，有力地提升了农村经营主体的流转和经营意愿。

案例4：乌牛街道码道村三产安置房按揭贷款。三产安置房虽然没有土地成本，但建设资金对于部分农户来说仍然捉襟见肘。中心大胆创新，通过合同文本设计和法律见证，以三产安置房认购权证为抵押物，对接中国银行和永嘉县农商行，创新设计安置房银行按揭贷款服务产品，按揭年利率仅为3.6%，有效解决部分农户缺钱和项目建设资金缺口问题。

市场化建设运营四大作用

一是有利于深化农村集体产权制度改革，完善社会主义市场经济体制。党的十九大报告明确指出，社会主义市场经济体制改革的重点是“完善产权制度和要素市场化配置”。永嘉县农村产权服务中心，一方面，通过交易流程规范公开，提供法律咨询和法律见证等服务，有效保护农民和农村集体经济组织的财产权益；另一方面，通过主动对接引导农村产权进入平台流转交易，充实农村产权权能，开拓农村产权潜在市场，挖掘农村产权市场价值，推动农村产权配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。截至2018年6月，永嘉县农村产权服务中心已完成农村产权交易1009宗、交易金额8.1亿元，交易宗数和交易金额均为温州全市第一，成为全省市场化运转最规范、会员单位最多、业务范围最广、服务能力最优的县级农村产权服务中心。

二是有利于增加农民和农村集体收入，为实施乡村振兴战略奠定良好基础。《中共中央国务院关于实施乡村振兴的战略》文件明确提出要“保障农民财产权益，壮大集体经济”。壮大集体经济，既是促进农民增收、加快推进城乡融合发展的重要抓手，也是全面消除经济薄弱村、打好精准脱贫攻坚战的重大任务。永嘉县农村产权服务中心，通过提供农村集体经营性资产交易，代理农村三产安置房交易和农房、林权、林地使用权、林木所有权等产权交易服务，盘活了大量农村闲置资源，激发了农村集体经济发展活力；通过探索尝试“互联网+村集体经营资产公开处置”、底价密封式竞价等创新交易模式，有效防止了低价交易、长期出租等暗箱操作行为，避免了村集体资产流失，维护了农民合法权益，促进农村集体资产保值增值；联合金融、法律、财务等其他产权专业服务机构，提供农村产权交易衍生服务，促进农村产权项目建设，真正把农村资源变资本、资产变资金，让农民也能够分享市场经济发展成果。永嘉县农村产权服务中心自创建以来，成功试行全省首单农村集体产权网络公开竞价，农村产权进场交易平均溢价率高达22.3%，其中今年7月成功交易的永嘉县南城街道中西村综合用房项目租赁权，溢价率高达230%，创下了永嘉县农村产权竞拍的历史新高。

三是有利于完善自治法治德治相结合的联动体系，推进乡村治理体系和治理能力现代化。乡村治理有效是乡村振兴的基础。党的十九大报告明确提出，“加强农村基层基础工作，健全自治德治法治相结合的乡村治理体系”。永嘉县农村产权服务中心，通过制定严格规范的交易流程，确保全体村民共同参与，面向市场双向选择，交易程序严格把关，不断深化村民自治实践；通过设计一系列规范合同文本约束，明确农村产权所有权人、使用权人、收益权人和经营权人等不同交易主体的权利责任义务，避免了村民之间的矛盾纠纷，减少社会不稳定因素，有力地推进法治乡村建设；通过建立健全市场化、公开化、常态化的农村产权交易模式，有效防范村干部在施工建设、分配安置等环节暗箱操作风险，体现了“公开公平规范”的具有政府公信力平台的作用，提升乡村和村干部德治水平；通过将农村产权交易信息与村账代理中心共享，将原先村账代理中心对农村集体“三资”的“被动监管”变为“主动监管”，确保村帐代理中心全面了解和掌握农村集体“三资”运营状况，实行严格审查把关。虽然运营不足三年，永嘉县农村产权服务中心得到越来越多的乡镇街道和村集体认可。全县农村信访量明显下降。周边乐清、瑞安等地的村集体也开始邀请永嘉县农村产权服务中心提供农村产权交易服务。

四是有利于预防农村基层贪污腐败，推动清廉村居和清廉浙江建设。清廉浙江是省第十四次党代会提出的“六个浙江”的重要组成部分。省委十四届三次全会通过的《中共浙江省委关于推进清廉浙江建设的决定》明确提出，推进清廉村居建设的重点任务。永嘉县农村产权服务中心，通过推进村级集体资产资源交易公开公正、经营依法依规、管理民主规范，改变了过去交易价格、交易对象、交易期限由部分村干部说了算的现象，从源头上遏制了农村基层干部的贪污腐败行为，有利于遏制“小官巨贪”和“微腐败”现象，有效地保护了“村干部”，促进了基层党风廉政建设。永嘉县农村产权服务中心受托的1009宗农村产权交易业务，迄今未发生一起村（居）集体资金、资产、资源管理等重点领域腐败案件。

深化农村产权交易的有关建议

永嘉县在推进农村产权交易平台市场化建设运营的过程中也面临不少困难和挑战，主要存在认识不足和身份制约的问题。即法律法规没有明确要求农村产权要进场交易①《温州市农村产权交易管理暂行办法》第一章第四条，农村集体产权交易，应当在农村产权服务中心及其分支机构进行；鼓励农村个人产权在农村产权服务机构进行交易。这里的表述是“应当”，而不是“必须”。，当前少数乡镇街道领导对农村产权进场交易的重要性和意义认识不够，对永嘉县农村产权服务中心的服务和作用还不是很认可，持有观望和应付心态；政府部门对农村产权服务中心的宣传和扶持力度不够，导致农村产权服务中心的民营资本身份不能得到乡镇街道、村集体和村民的认可。必须充分认识农村产权交易平台市场化建设运营的重要性、复杂性和有效性，深刻领会中央关于农村集体产权制度改革的精神，既要鼓励创新、勇于试验，也要把控方向、有历史耐心，切实将永嘉县农村产权交易平台市场化建设运营的良好经验和创新做法在全省更大范围推广试点，壮大农村集体经济，唤醒农村“沉睡资产”，体现农村产权市场价值，推动农村资源变资产、农民变股民。

加强统筹，完善制度。省级农村产权交易场所指导部门要加强统筹指导，牵头整合完善农村产权交易制度，出台交易规则，规范交易流程，完善资产评估、合同鉴证、纠纷调解仲裁等配套制度，强化行业自律，降低法律风险。省级有关部门要加强调查研究和工作指导，制定配套工作方案和扶持政策。农村产权交易平台属地政府要加强政策落实和交易监管，营造有利于推进农村产权市场化规范交易流转、保障农民和农村集体经济组织财产权益的政策环境，清理废除各种阻碍农村产权市场化交易流转的不合理规定。

赋权活权，集成改革。按照“建设城乡统一的建设用地市场”的目标，推动农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。深化集体经营性资产产权制度改革，有效推进农村集体资产股权有偿退出、抵押、担保和继承等权能实现。总结德清县集体经营性建设用地入市改革和义乌宅基地“三权分置”②“三权分置”改革是指落实农村宅基地集体所有权、保障农户宅基地资格权、放活宅基地使用权。改革经验，探索在永嘉县实施“集体经营性建设用地入市+宅基地三权分置+农村产权交易平台市场化建设运营”集成式改革，催生改革“化学反应”，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，实行农村产权和国有产权同等入市、同权同价。

数字转型，构建大数据平台。以“最多跑一次改革”为总牵引，以现代化信息技术为新引擎，着力实施农村产权交易“数字化转型”，推动农村产权交易平台与产权登记等有关部门平台无缝对接，增强群众改革获得感。探索构建覆盖全省的“浙江农村产权交易大数据平台”，挖掘“三农”大数据，利用大数据分析方法研究农村产权流转交易模式、交易趋势、市场供求、投入产出，推动农村产权和农产品交易精准匹配，降低交易信息不对称，量身定制农村金融产品，推动政府监管治理模式转型，走出一条浙江特色的社会主义现代化乡村振兴道路。