如何对历史保护建筑进行估价

文/徐峰

历史保护建筑是历史文化的重要载体，也是研究中华历史的实物例证。保护城市历史建筑，对继承和发扬优秀文化传统，对研究国家和民族政治、社会、经济、思想、文化、艺术、工程技术等方面的发展历史，均有重要意义。随着我国经济和旅游业的快速发展，对历史保护建筑的准确估价也备受社会关注。笔者依据从业多年的实践经验和相关研究，就历史保护建筑估价思路作以下几方面的探讨。

一、历史保护建筑的概念和特性

首先要确定何为历史保护建筑。它通常是指建成三十年以上，在一定程度上反映各个时期的政治活动和现象、不同历史阶段的风貌和各种文化的传承，具有一定保护价值的建筑。在此要说明一下，“建筑”代表的是房地结合体，即包含建（构）筑物及其附属的土地，绝非单纯建筑形态。

国家在城市规划中会制定相应的措施，保存和保护有历史价值的地区、建筑群和建筑物（包括遗迹），甚至整座城镇。以上海为例，政府颁布的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》对保护建筑是这样确定的：建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以确定为优秀历史建筑：（一）建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值；（二）反映上海地域建筑历史文化特点；（三）著名建筑师的代表作品；（四）在我国产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库；（五）其他具有历史文化意义的优秀历史建筑。由此可见，在历史保护建筑的整个价值体系中，不仅包含了建筑物本身的价值，而且还有历史、文化、科学、政治等价值，它们之间既相互联系又相互影响。

其次，我们还要清楚历史保护建筑若被依法确定为文物，就不能买卖，其保护管理要依照文物保护法律、法规的有关规定执行。未确定的非文物建筑，其房屋产权是可以在房地产市场上进行交易的。

第三，从房地产市场的历史保护建筑交易案例来看，其交易价格比同地段类似或近似的房地产要高，有些甚至高许多。笔者认为其原因是历史保护建筑的价值内涵与一般房地产不一样，导致其交易价格高出一般的房地产价格。

二、历史保护建筑的估价难点

明确了历史保护建筑的内容，对房地产估价师来说，如何从房地产估价的角度去判断和把握历史保护建筑的价值，认知其价值的内涵和外延，这既是估价的重点，也是其难点。

历史保护建筑的价值内涵包含三类：第一类是物理价值，理论上说是实物、权益和区位的结合体，也就是建筑物及其占用范围内土地的价值，或土地及附着于该土地上建筑物的价值，通俗点说就是房地价值。第二类是文化价值，是指客观事物所具有的能够满足一定文化需要的特殊性质或者能够反映一定文化形态的属性。历史、艺术、科学等价值，笔者在这里都将其归在文化价值的大概念中。第三类是政治价值，主要指人们对政治活动和政治现象作出的价值判断，也指人们所希望得到的政治意义。政治价值是价值在政治领域的特殊表现，是人们在认识和进行政治活动中所持有的特定的行为取向。

这三类价值中，最基本的价值表现为物理价值，文化和政治两大类价值是附加值，是通过房地价值体现的。同时又因为历史建筑具有文化和政治等价值，所以它会随着时间的推移、时代的进步、社会的发展而不断地增值，使得房地价值不断提升。

为什么历史建筑房地产价格会有这些附加值？笔者认为影响交易价格的主要因素是交易各方的心理因素，历史建筑的唯一性、特殊需求、增值功能和未来的预期等方面最终会对房地产交易价格起决定性作用。

三、历史保护建筑的估价方法

如何从估价角度来体现上述这些价值呢？从前面的阐述中可以看出，笔者虽然把历史建筑的价值分了三大类，但是价值内涵只包含了自身价值和附加值。如何运用估价技术思路来评估历史保护建筑价值？下面就具体的估价方法来逐一阐述。

首先介绍的是房地产估价最基本的也是最常用的三种估价方法——比较法、收益法及成本法——在历史保护建筑估价中的运用。

运用比较法估价，其先决条件是要有个具备比较充分的有效数据的交易市场，然后通过一些估价技术手段，经过调整、修正得到估价对象的价值。历史保护建筑包含了很多类，有些类别可能有市场数据支撑比较法的运用，但也有些类别可能因特殊因素使比较法的运用受限制。对于比较法而言，如果可以运用的话，它最终得到的价格是体现了所有价值的，即包含了自身价值和附加值。

收益法是根据房地产的预期收益，利用报酬率或资本化率等，通过估价测算来得到估价对象价值。历史建筑若本身就有收益，那可以直接运用收益法进行测算得到价值。假如历史建筑受限制或有特殊原因无法直接产生收益，则可以通过类似的历史建筑租金收益或其他收益作为估价对象的潜在收益。通过这两种途径的收益后得历史保护建筑的价值，与比较法一样也涵盖了全部的价值。

成本法通过测算重置或重建相同的历史建筑需要花费的必要支出得到估价对象的价值。此方法在一定程度上能体现历史建筑的技术、工艺等部分价值，但对于一些附加在建筑物上的特定价值，比如政治、文化等价值，则无法通过此方法进行测算，所以笔者认为此方法适合求取前述历史建筑的房地价值。

其次，基于上述对历史建筑价值的种类和内涵的表述和分析，笔者以实践所得经验增加了两种新的估价方法：性价分析法、系数调整法或比值调整法。

性价分析法是先评估历史建筑的房地价值，再根据此类历史建筑的特性，经过比较分析得出其拥有哪些不同类型的价值，并通过一些数据指标把这些价值进行量化，使历史保护建筑的其他两大类价值反映出来，最后得到整体价值。

历史保护建筑的房地价值，可以通过一些类似或相近的一般房地产的交易价格得到，也可以利用成本法，通过重置或重建成本的测算得到房地价值。

需估价的历史保护建筑拥有哪些方面的价值，可以通过了解国家对历史保护建筑的认定标准和一些具体法律法规的规定，再经过比较分析判断得出。对这些价值如何进行量化？笔者认为可以通过国家公布的、行业里认可的和自身所掌握的一些数据指标，进行数据分析，在不断积累的估价知识中提炼和汲取方法。

系数调整法或比值调整法，是把其他交易过的历史建筑价格和同类的一般房地产交易价格进行比较，取得一个比值或系数，然后对其进行分析调整，最后得到需要评估的历史保护建筑的价值。

具体来说，就是参考一些历史保护建筑的成交案例，然后再找出和这些相类似或相近的一般房地产交易案例，比对两种交易价格，得到的比值或系数就是历史保护建筑超出一般建筑物价值的那部分附加值。然后根据估价对象的实际情况对这些比值和系数进行调整，并找到与估价对象类似和相近的一般房地产交易案例，通过分析判断及运用估价技术手段测算出历史保护建筑的价值。

此方法首先要把历史保护建筑的三类价值反映出来，包含历史、文化、科学、政治等，具体如建造年代、与历史事件和人物的关联度、特定的建筑风格、用途、技术工艺等，之后调整比值或系数，最后通过分析测算得到历史保护建筑的价值。

在此补充一点，如果历史保护建筑的交易案例较少或有限制的话，也可以通过前述的收益法对历史保护建筑进行估价，此估价也可以作为此方法中的参考价值使用。

无论是三种基本的估价方法，还是笔者自创的两种，在实际运用中笔者认为都有一定的局限性，或者可能不完全适用于具体实践。但是通过上面的探讨，笔者认为在实际操作中可以把几种方法结合起来运用，从而把历史保护建筑所包含的价值如实地完整反映出来。