论高端住宅精装修项目成本控制

文/许惠斌

在房地产项目的开发过程中，项目全生命周期的成本管控是从前期的决策阶段到设计阶段，再从施工阶段到最终的竣工结算阶段，贯穿整个项目的始末，高端住宅精装修项目的成本控制也是如此。然而，高端住宅精装修项目成本远高于普通住宅精装修项目成本，这使其精装修项目成本相对建安总体成本的占比大幅提高，约占项目建安总体成本的40%-60%。由此可见，高端住宅精装修项目成本对项目整体成本的影响较大，而高端住宅精装修项目成本控制也正是整体项目成本控制中较为重要的组成部分。

一、高端住宅精装修项目重要性

随着政策的变化，精装修住宅市场日趋成熟，高端住宅精装修项目作为精装修住宅项目的一个分支在上海不断涌现。此类项目有着地段环境等优势，其开发项目售价也水涨船高，因而受到越来越多客户群体的关注。

（一）项目定义

精装修住宅又称“成品房”，住宅精装修项目是在住宅主体结构与二次结构完成后，在毛坯房初装的基础上，完成地面、墙面、顶面的面层及包括室内门扇、隔断、卫生洁具、龙头、五金配件、厨电设备、强弱电系统、智能及安防系统等在内的造型施工。住宅精装修的装修程度原则上没有上限，需要根据相应的成本标准进行不同配置。高端住宅精装修项目在普通住宅精装修的基础上，增加了部分附加值，包括地段稀缺、环境舒适、装修豪华、风格独特、配置高档等要求，从而提升该项目的产品价值。

（二）项目发展趋势

精装修住宅在国外已经趋于成熟，在国内正处于高速发展的阶段。原有的交房模式中多以毛坯房或初装房作为交付标准，导致客户还需要将买到的房屋进行精装修。然而家装市场存在的问题较多，主要包括擅改主体结构、施工用电安全、环境污染影响、隐蔽工程验收困难等，从而导致家装市场良莠不齐。因此，政府出台了相关政策和实施细则，在全国推行住宅精装修，同时带动了住宅精装修项目在国内的进一步推广与发展，逐步形成了“住宅产业化、成品化”的概念。

随着中国经济飞速增长，人民生活条件不断提高，地段资源掌控型客户和住宅改善类客户越来越多，此类客户群体的购房需求已不仅限于普通住宅精装修项目，而是越来越偏向于具备地段环境等优势的高端住宅精装修项目。因此，高端住宅精装修项目受到越来越多客户的青睐。

二、高端住宅精装修项目前期阶段成本控制

高端住宅精装修项目前期的产品定位与档次选择直接决定了该项目的精装修总体成本，而前期阶段也基本能够确定其精装修项目总成本的70%。因此，该阶段项目成本的控制是成本控制体系中最关键的环节，将对项目整体成本有着较为深远的影响。

（一）项目定位决策阶段

房地产价格受到众多因素相互作用的影响，需要对开发地块的周边楼盘、交通、商业、地理位置等进行前期调研，并根据调研结果对客户群进行分类。高端住宅精装修项目目标客户群主要是地段资源掌控型客户、住宅改善类客户以及具备高端住宅购买经验的二次购买客户，需要重点抓住目标客户群的需求，从而对开发地块进行更有效更合理的定位。由于同城同类型的高端住宅项目数量本来就较少，且其针对客户群的不同而精装修风格迥异，只有收集适用的同类型项目相关资料，才能正确选择合适的成本标准，为公司的前期决策提供相应的数据支撑。其结果将直接影响整个项目产品的品质，进而影响整个高端住宅项目的后期销售情况。

（二）项目成本标准的选择

常规精装修项目根据其所在不同城市以及其开发楼盘的周边情况，大致分为低、中、高三档。根据近两年材料价格走势，上海现有开发地块项目成本标准大致分为低档1000-2500元/平方米，中档3000-4500元/平方米，高档6000-8000元/平方米，而高端住宅因其特有的地理位置或者独有的风格使其售价高昂，相应的精装修成本价格区段基本为6000-8000元/平方米，有个别项目单方成本甚至破万或更高。在选择高端住宅精装成本标准时，需要综合公司资金状况、回报率、主流精装风格、品牌档次等因素，并对比同类型高端住宅项目数据，从而确定最终的成本标准作为限额设计标准，也为之后成本控制目标提供相应依据。在选择同类型高端住宅项目对比时，尽可能挑选在售的项目，这样既可以了解其标准档次，也可以了解其项目销售情况，取长补短。由于时间跨度对高端住宅项目中一线品牌设备材料价格的影响较大，选择成本标准时需要考虑使用一部分品牌设备材料的风险因素。

（三）项目设计阶段

每个项目在其设计阶段基本都能确定该项目成本的60%-70%，高端住宅精装修项目亦如此。因而，在设计阶段对成本进行有效控制就显得尤为重要。将限额设计的概念贯穿整个设计过程，对住宅精装修项目成本控制有很大的作用。近年来，高端住宅精装修项目主流的设计风格包括法式、简法、现代简约等，精装修设计师需要与同类型住宅精装修项目的设计风格进行横向对比，从而避免设计定位偏离市场，或者选择的品牌与客户的需求有较大偏离。应综合多方因素选定适合开发项目的设计风格，出具相应方案并配套精装修效果图。

在确定高端住宅精装修项目整体风格、方案效果的同时，可以将项目成本根据土建、安装或者硬装、设备等进行进一步的细化分类，为制订成本目标及在建设过程中进行精细化成本管理奠定基础。在此阶段，相对于普通住宅，高端住宅精装修项目还需要考虑智能化配置程度、工人房配置要求、相配套的小区景观、每户多车位需求、小区会所配备标准、社区安防联动等与之相匹配的设计元素，这些元素都会造成项目成本的增加。只有在设计阶段考虑周全，将成本尽可能细化，才能在实施阶段尽可能减少变更和成本漏项，保证高端住宅精装修项目成本的有效控制。本文收集了上海部分高端住宅精装修项目功能配置情况汇总如表1所示。

表1 高端住宅精装修项目功能配置表

（四）项目设备材料品牌配置

在装修设备材料价格及信息日趋透明化的今天，普通住宅精装修项目的设备材料价格基本没有差异。高端住宅精装修项目的设备材料多采用一线且市场占有率较高、知名度较高的品牌。上海部分高端住宅精装修项目，精装品牌配置汇总如表2所示。可见高端住宅精装修项目设备材料品牌多选用进口品牌，由于品牌效应的影响，此类项目的设备材料价格也远远高于普通住宅，这导致此类项目设备材料成本在精装修总成本中的占比高约40%-50%，其中空调、厨卫设备最具有代表性。

表2 高端住宅精装修项目品牌配置表

三、高端住宅精装修项目招标、施工阶段成本控制

高端住宅精装修项目在招标阶段开始前，需要明确该项目目标成本，并根据图纸进一步细化，保证在实施过程中对成本进行精细化控制。

（一）项目施工招标

1.完善招标图纸。高端住宅精装修项目招标图纸的深度往往不同于常规土建招标图纸，图纸的精度要求比结构图纸要求更高。对装饰部分做法有缺失的部分应尽早补充完整，以免发生成本漏项的情况。各专业各系统图纸有冲突的部位需尽早与设计师进行沟通修改。

2.招标文件的编制。招标文件需要明确投标人资格、投标要求、投标文件编制要求、合同范本及专用条款、评标办法等内容。相对于普通住宅精装修项目，高端住宅项目中的设备材料因品牌型号产地的不同，价格会相差数倍甚至十余倍之多，即使同品牌不同型号设备材料价格也可能天差地别，这要求在招标文件中尽量明确部分设备材料档次，并要求投标人提供相应设备材料更为详细的品牌表和样品。

3.工程量清单编制。工程量清单按照《2013工程量清单计价规范》（GB50500-2013）的计价原则进行编制。工程量编制项目要细分，编制说明要详尽，工程量的计算要尽可能准确，防止不平衡报价。此外，因高端住宅精装修项目中部分设备材料要求较高，此类项目特征描述的内容表述要明确清晰，因避免漏项或表述不清导致后期重新核价。

（二）项目样板房施工

在项目图纸完善交底后与整体精装修工程施工前，宜先对样板房进行施工。高端住宅精装修项目每户的造价相对高昂，样板房的优先施工不仅可以为购房客户群提供实感，而且在样板房的施工过程中还能提前发现设计上的缺陷和施工方法上的疏漏，从而及时修正。待其整体效果完成后，如发现部分功能或外观不尽完善，也可及时调整，避免直接大面积施工后二次返工造成成本增加，同时便于核算样板房实际成本与成本目标值是否发生偏离，如果发生偏离，可以及时纠偏。

（三）项目整体施工

施工阶段的实施成本基本达到项目总成本的90%以上，因此，该阶段项目成本的事中控制是整个成本控制过程中的重要环节，其结果将直接决定项目成本是否能有效控制在成本目标值内。

1.熟悉图纸优化方案。在设计施工图完成后，应尽快全面熟悉施工蓝图，并组织各专业单位将各系统的图纸进行集中会审，将图纸中界面不清晰、不合理及矛盾位置反馈给设计师，在正式施工前尽可能完善，避免施工过程中签证情况的发生。

在图纸交底完成的同时，应根据施工现场的实际情况，对投标的施工方案进行审核，通过选择合理的施工方案和施工方法，避免施工过程中技术核定单的签发。

2.减少施工过程中的设备材料变更。在整体施工开始后，应尽可能减少设备材料变更或增加。由于高端住宅精装修项目中设备材料价格较高，尤其是设备材料价格相对项目总成本占比较高的这些设备材料的变更，可能会导致整体成本的大幅度提升，最终导致成本失控。部分高端住宅精装修项目设备材料成本在项目总成本中的占比汇总如表3所示。通过这些项目的综合数据占比数可见，这些高端住宅精装修项目中品牌设备材料成本权重较大，除硬装石材占比较高、影响较大外，空调（含新风除湿）、厨电、橱柜、灯具、龙头洁具等设备的调整对总体成本的影响也比较大。因此，减少高端住宅精装修项目施工过程中的设备材料变更，才能避免项目整体成本产生较大的变动，从而对其进行更有效的管控。

表3 高端住宅精装修项目装饰设备材料占比表

四、高端住宅精装修项目竣工结算阶段成本控制

（一）项目竣工结算

精装修项目竣工后，需要根据竣工图纸、设计变更、技术核定单、签证单、核价单、结算书、合同文件等资料，参考投标清单并依照合同约定的结算计价原则进行结算审核。高端住宅精装修项目结算过程中，涉及的专业交叉面较多，这导致结算中的变更内容会比普通项目多。部分设备材料价格相对较高，需在结算中对此类设备材料进行重点审核。

（二）项目成本分析考核

在完成项目竣工结算后，项目成本的事后控制是成本控制体系中的反馈环节，其在事前、事中成本控制的基础上进行项目成本分析考核，可以为下一个项目的成本控制提供经验及依据。在高端住宅精装修项目的成本分析考核中，可售单方价格、建面单方价格、主要设备材料单方价格、主要设备材料占比等成本指标都是较为重要的数据参数。

五、总结

在高端住宅精装修项目成本控制的前期阶段，项目整体定位所确定的设计风格、品牌档次等成本标准对项目成本的高低影响最大。招标阶段需要明确设备材料所对应的品牌、型号、样品等并锁定其对应单价，避免漏项和描述不清而导致重新核价，为过程成本控制提供更准确的价格依据。施工阶段通过样板房施工对项目总成本进行重新核算、纠偏调整。在整体施工过程中应及时优化图纸和方案，尽可能减少签证以及项目成本占比较高的设备材料变更，对实施成本进行有效管控。结算阶段依照合同约定的结算计价原则进行审核，并做好成本分析考核工作，为今后同类项目提供更有价值的参考数据。

上述内容是利用上海部分高端住宅精装修项目相关资料，综合分析部分项目数据而总结的项目各阶段中成本控制要点。高端住宅精装修项目相对其他专业工程而言，其实施过程涉及较多专业单位交叉施工，这些专业工程的专业化程度、科技含量更高。由于此类项目设备材料部品部件的成本相对较高，对专业人员的要求也相对较高。部分高端住宅精装修项目因其先天条件的不完善以及客户群的个性化要求，导致其须边施工边设计，因而对成本控制要求相对更高。

随着住宅精装修项目的不断发展，高端住宅精装修项目不断涌现，受到的关注度越来越多。对高端住宅精装修项目成本进行有效控制，有助于控制项目总成本，从而保证房地产开发项目利润，提高房地产企业核心竞争力。