住房所有权是住房制度改革市场化取向的基础——纪念住房制度改革40周年

文/穆子犁

1978年9月13日到18日，邓小平同志在6天时间里马不停蹄地视察了本溪、大庆、哈尔滨、长春、沈阳、鞍山等6个地方，他一路走，一路看，一路听各地负责人的汇报，一路发表讲话。谈到中国落后的现状时，邓小平痛心地说：我们太穷了，太落后了，老实说对不起人民……我们要想一想，我们给人民究竟做了多少事情呢？我们一定要根据现在的有利条件加速发展生产力，使人民的物质生活好一些，使人民的文化生活、精神面貌好一点。在此期间，邓小平提出解决住房问题路子可以宽些的思路。他说：“住宅问题，要考虑城市建筑住宅分配的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖；不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次性付款，也可以分期付款，10年、15年购买不限。住房出售以后，房租恐怕要调整，使人觉得买房划算，因此要研究逐步提高房租，房租太低人们就不买房子了。”邓小平提出住房制度改革向市场化方向发展的思路后，决策层在总结“住房商品化”理论研究成果的基础上，全面推进住房制度改革，从提租增资、出售公房，到停止实物分配、实施货币分配,建立了多层次的住房供应体系，实施住房保障制度，我国住房制度有了历史性的突破，从此开创了我国住宅业发展的新局面。

一、 住房制度改革以住房商品化发轫

住房商品化实质就是住房市场化。市场有多种含义，这里说的市场，是指以商品等价交换为准则的经济活动方式，即市场经济。市场经济极大促进社会生产力发展的事实已被历史与实践所证明，中国要尽快解决住房的燃眉之急，必须追求效率优先，走市场经济之路,激发市场的活力来生产更多的住房，以满足社会的需求。说市场经济是一种有效率的机制，是因为市场经济的核心机制——价格体系——是有效率的信息交流传递机制，价格作为市场交换过程的指南针，一方面反映出生产的机会成本和商品的稀缺程度，另一方面反映个人的支付意愿，表明需求方对商品的估价。因为这些特征，价格在市场上发挥两大功能：在商品市场上引导市场参与者解决“生产什么、生产多少、如何生产”的方向性问题（协调功能）；在要素市场上，价格成为对各种生产要素在生产过程中贡献大小的一种评估，决定着初次收入分配（分配功能）。在每一个市场上，买方和卖方都根据相对价格的变化作出自己的决策，买卖双方的决策组合决定着价格的结构。价格的变化引导着买卖双方行为的改变，从而使市场具有了一种走向均衡的趋势。市场经济之所以能够使资源配置以最低成本取得最大利益，是因为在市场经济体制下，有关资源配置和生产的决策是以价格为基础的，而由价值决定的价格，是生产者、消费者和生产要素所有者在市场自愿交换中发现和形成的。

住房制度改革走住房市场化之路，还能够通过市场竞争发现市场、提高效率和完善质量。竞争是市场经济的内在特征，它迫使市场参与者努力寻求与其他生产者有差异的创造性行为，以更低廉的成本进行生产（工艺创新），或者在已有的价格水平上改善产品、开发新产品（产品创新），从而一方面使成功者获得更大的市场份额和营利空间，另一方面推动社会技术的进步。综上所述，使市场在资源配置中起决定性作用，其实质就是让价值规律、竞争和供求规律等市场经济规律在资源配置中起决定性作用。

住房制度改革走住房商品化之路，还在于破除福利分房的各种弊端。在分配住房的过程中充斥着利益的博弈，人情厚薄、彼此亲疏等人际关系成为分房的“潜规则”，不少人为分房彼此猜忌、勾心斗角，成为一个单位、团体人心涣散的根源，而个别单位的分房执行人则成了“近水楼台先得月”者，有的甚至将手中的权力作为“寻租”的工具，腐败由此产生。

现在看来，住房制度改革走住房商品化之路，不仅是改革开放之初我国以公有制为基础的计划经济向社会主义市场经济转变的必然趋势，也是解决住房制度改革效率与公平问题的必然选择。这是住房制度改革坚持的一条正确道路。40年的市场经济发展，“仿佛用法术从地下呼唤出来”了巨大的生产力，住房生产已经基本满足民众的居住需求，住房制度改革的市场化取向是取得显著成效的根本前提。

二、住房商品化改革的基础是住房所有权

住房是家庭赖以稳定存在的基本物质要素，每个家庭拥有一套合适的住房成为社会进步的目标。一个没有住房的家庭，不仅不能获得住房提供给家庭成员的各种庇护，家庭的正常生活秩序不能得到保证，而且还可能引起家庭成员间的感情淡化、联系松散，家庭结构的不稳定性也会增加，甚至导致家庭解体。1949年后，公有住房在一定程度上起到了使家庭稳定存在的作用，但是由于我国长期以来实行的是政府和单位包下来的福利分房体制，职工支付很低的租金享有住房使用权，这样的体制不但不能形成扩大再生产的能力，而且难以维持简单再生产，不可能形成住宅投入产出良性循环的机制，公房建设和分配的制度走进了死胡同，住房制度改革势在必行。

住房制度改革能赢得民众拥护的基础是获得住房的所有权。与拥有公有住房使用权截然不同的是，通过房改售房或市场交易得到的住房，拥有的是住房所有权，由住房所有权派生出的占有、使用、收益、处分这四项权能与财产权是相生相伴的。这个简单的事实让不少人形成这样的思维逻辑：市场化的住房制度改革将住房与市场紧密相连；住房不仅是遮风避雨的栖居之地，还是极具财富意义的不动产；拥有住房所有权即拥有财产权，住房可以通过市场交易变现。于是，在住房财富效应的吸引下，敢于吃蟹的人总是先知先觉，跃跃欲试，后来者在“买房合算”还是“租房合算”的一番精明比较之后，也汇入了住房制度改革的洪流之中，先是踊跃购买原居住的公有住房（在北京，当初几万元购买的公有住房，现在的市场价格已达到上百万），后是纷纷涉足商品住房市场（自住需求、投资需求、投机需求，不一而足）。由于住房是人们必需的生活用品，市民只要经济能力许可，都会把大部分积蓄用于购置住房，而同时，由于土地资源的紧缺，且由于不动产的特定属性，在社会经济发展过程中，住房价值不会因为持续消费（利用）而降低，住房价格整体呈上涨趋势，不动产的保值功能又推动家庭财富积累垂青于购置住房，住房便逐渐成为普通居民家庭价值最大的财产。

住房制度改革以市场化取向为发轫，最初的动力源于住房所有权，而由住房所用权延伸的财富效应竟会如此强劲——极大改变了城市居民的住房紧缺状况，是始料未及的。但是市场经济以商品交换为纽带、以货币为媒介、以市场调节为主导、以市场竞争为动力的特征，决定了它是一个以商品和货币为价值尺度的经济运行机制，这个机制不能解决中低收入家庭的住房困难问题，这就需要更好发挥政府作用，要在保证市场发挥决定性作用的前提下，管好市场管不了管不好的事情，即按照党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”要求持续深化住房制度改革。