土地增值税税收筹化及清算的思考

黄新光

一、土地增值税税收筹化的概述及重要性

土地增值税课税，是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物附着物（房地产）取得的收入，扣除规定项目金额后的增值部分征收的税。房地产企业是这个税源重要征税客体。土地增值税的交纳贯穿了房开企业的整个生命周期。从预售到清盘，土地增值税一直伴随着企业。如何正确计算开发产品的增值率，交纳土地增值税，与房地产企业在开发过程中的收入、成本费用基础核算架构设置，对整盘土地增值税税负的预测评估，及遵从于税法，做合际的税收筹化有很大的关联性。房地产行业特点是工期长、资金密集型行业。开发中大量的资金周转占用。土地增值税在房地产整体税收成本中占有重要比重。房地产企业做为土地增值税课税的主要客体，做好土地增值税的税收筹化，对企业的利润具有前瞻和预后的重要影响。若没税收筹化，会导致项目达到税法规定的清算条件，税务管理部门按规章制度要求企业做土地增值税清算，而企业因在开发过程中，没有税政思维去做合理的税收筹化，开发成本发票没有及时收集上来，工程成本资金却已支付给出去，未来索要开发成本发票困难，税务主管部门将企业列入必清算企业，企业将面临非常被动的状态。

企业财务人员在充分撑握国家的税收政策，学习税政思维，为企业搭建合理的财务核算框架。通过科学的税收筹化，将问题消化在开发过程中，为企业将来尾盘清算，做足准备。从而为企业造更好的利润空间。

二、土地增值税税收筹化的内容及清算的思考

1.清算时合理的开发产品品种分类，影响清算时的增值率

土地增值税清算时，清算对象的分类，影响最终的清算结果。这里，我们曾对所开项目产品，按普通住宅、非普通住宅分两大类，及按普通住宅、非普通住宅、其他住宅，三大类分类核算做土地增值税清盘测算，最终土地增值税清算测算结果不同。研究发现，产品分的越细的，清算结果税负更大。这里研究发现，粗分类，仅分为两大类的，通过低增值产品拉低高增值产品的增值率，从而使非普通住宅产品的增值率下降，从而降低整盘土地增值税税负。

2.筹化税务部门认可的成本计算方法分配产品成本

房开企业公共开发成本部分，在核算上要分摊到各可售开发产品成本中。成本分摊方法有多种，但税务口径认可的才可以在土增清算时有用。反之，即便用了，最终在土地增值税清算税审时，也要依从于税务口径，重新计算。不同的成本分摊方法对税负的影响不同。如占地成本法分摊成本。可以将非普通住宅多分些成本。降低此类产品的高增值率，达到降税负目的。

利用各开发产品的建筑举架高度不同，计算出层高系数，用这个系数分摊普通住宅与非普通住宅的成本，从而达到将普通住宅成本降低，非普通住宅成本加大，从而降低非普通住宅的增值率，达到降税负目的。

会计核算思维最终要归口到税政思维，税务认可的方法，才是企业正确的核算方法。

3.读懂税收政策法规，规范基础核算框架

读懂国家对免征土增税规范的增值率低于20%的意义。筹划合理的搭建房地产企业成本核算项目框架，以达到充分享用税收政策，降税负的目的。企业财务，成本发票核算归纳分类到不同开发产品成本项目下，最终对清算时的结果影响不同。

规范基础核算。成本直接对应所投放的产品品种，避免以后按整盘可售面积比例分摊成本。对普通住宅与非普通住宅投放成本能分别核算，尽量分别登记。以达到降低非普通住宅产品增值率，达到降税负的目的。

4.了解开发产品地方成本行业标准，做足所开发产品利润空间

开发产品成本构成是有行业标准的。分地地区各有不同。财务人员要多了解和学习，撑握当地开发产品不同品类的行业标准。另开发产品成本项目比例构成也有不同。

开发产品种类不同，成本行业标准不同。财务人员要了解。在通盘做土增税测算及企业所得税决算测算后，得出每平米单位成本及各成本项目每平米单位成本，横向与当地产品行业标准做比对，思考是否有研究的空间，从而为企业筹化税负。

5.费用核算时把握能合理资本化的不费用化的原则

原在费用中核算的，思考是否能合理合法的在开发成本中核算，从而降低开发产品的增值率。如原在管理费用、销售费用中核算的预结算编制与审核费用、售楼处装修费、样板间费用等。

国家通过控制银行对房地产开发企业的贷款融资，中小型地产商资金链断裂，为了生存高利贷款，不附合税法要求票据流入企业套帐时有发生。财务要有聪慧的税政视角、思维审查发现，规避税务风险。地产企业通过正常做开发贷而融到资金难度是越来越大。很多地产商，不得已委托其他企业做贷款，融资。这样的资金，及利息发票，在没有特意在合同上注明是房地产开发用，及利息发票抬头不是房开企业的。贷款放贷到帐不是开发企业帐户的，这种发票进地产财务费用或开发间接费，在土增税清算、企业所得税汇算或决算时税务口径都是不认可的。故此，要筹划在签贷款合同注意事项，注明此款房地产开发用款。利息发票抬头要写房地产公司。协商放贷银行，贷款放贷到帐开发企业帐户。这样筹化可以规避土增税不让扣所得所纳税调增的风险，从而降低税负。

6.筹化清算节点的到来，以达到降增值率目的

把控清算节拍，给房企业未收集上来的工程发票留有催促传递给企业的时间及补充调整成本、费用的时机。经尾盘土地增值税测算，发现不足地方，留有弥补成本分配不合理的机会。对土增税的增值率有降低的积极作用。另把控土增税清算的节拍的到来，对难以销售的网点，给预更多的销售时间。若土增清算后，企业留存的商业网点，再售出，因税务核算其增值率方法与清算前是不同的。增值率非常大，这样对企业更是不利。把控清算节拍的到来，做好与税务沟通，以达到企业土增税清算延缓，从而达到降增值率，降税负的目的。

另外，房开企业还有经营模式的税收筹化方式，如企业重组、合作建房等实现土地增值税的减免。

结束语：做为建筑企业财务人员要具备有自己本专业知识、懂建筑行业管理、更要跟进税收法律政策的更新，要有税政思维去管理企业的财务。财务人员通过积极对房开企业经营各数据做综合测算，依从税收法，是可以做出合理、有效的土增值税税收筹化，实现对房地产企业降成本创效益的宗旨。