浅谈土地增值税清算对房地产企业的影响

樊舒

摘要：土地增值税是影响房地产企业收益较大的税种之一，国家对土地增值税进行清算，这一政策对房地产企业的影响是不可估量的。本文阐述了土地增值税清算对房地产企业的直接影响、间接影响。

关键词：土地增值税清算 增值率 房地产企业

随着房地产企业的发展，在2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由原来的“预征制”转为“清算制”。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关报送有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

根据国家税务总局文件的规定满足下列四种情形之一的企业就要进行土地增值税清算；第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占这个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽然未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；第四，省税务机关规定是其他情况。从这些规定不难看出国家进行土地增值税的全面清算对房地产企业有直接的影响也有间接的影响。

1 对房地产企业的直接影响

1.1 土地增值税清算对企业利润的影响

2007年2月1日，国家对房地产企业进行土地增值税清算以来使房地产企业利润大幅缩水。房地产企业的利润过高是不争的事实，这过高的利润实质上来源于房地产开发行业对公共的土地资源的垄断，垄断形成就会引起房价不断上涨，从而导致房地产企业的高额利润。这种由垄断带来的高额利润破坏了经济的正常运行，也损害了公众的土地利益，必须以税收的方式进行调整。而土地增值税的征收主要就是针对房地产开发企业过高的利润。以前国家采用预征制房地产企业都是预缴一小部分的土地增值税，现在国家对土地增值税进行清算，这也就是说房地产企业将要补缴大量的土地增值税，这样就使房地产企业的税负增加，费用也就随之增加，企业的利润就减少。这一政策的实施对资金链紧张的企业也造成了很大的影响。

1.2 资金链紧张的房地产企业的影响

近几年，我国进入加息周期，提高贷款利率和准备金率的调控措施越来越多。在房地产企业贷款条件方面，要求越来越严格。资金链紧张的企业一般只会计提少量的备用金用来交税，现在国家对土地增值税进行清算，就意味着企业要补缴大量的税款，而这类企业的备用金是不足以支付需要补缴的税款。一些资金实力不强的企业有可能会面临资金链断裂的风险，所以土地增值税的清算就有可能成为“压垮骆驼的最后一颗稻草”。这也就导致资金实力不强的房地产企业不得不转让持有的土地或者企业的股份来支付税款。

1.3 对土地储备丰厚的房地产企业的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地价格的上涨也成为一种必然的趋势。而土地的价格上涨，一些企业或者一些人就会利用自己手中所持有的土地，对土地进行囤积、进行炒作。而土地的囤积与炒作就会使土地的价格不断上涨，土地价格上涨房地产开发商就会借土地价格上涨来进一步推高房价，这样就会快速地吹大房地产市场的泡沫，造成房地产市场的潜在风险。土地增值税的清算则会使这些公司付出补缴非常昂贵的土地增值税。这些土地储备丰厚的企业将会在补缴土地增值税后积极的开发和利用所拥有的土地，这样就可以达到土地资源更加合理的利用。

2 对房地产企业的间接影响

2.1 对房地产企业投资价值取向的影响

土地增值税的清算，对于房地产企业投资价值取向起到不可估量的影响。以前一些房地产企业，投入大量的资本，来大规模的购买土地，然后坐等土地升值后转手获取土地增值收益。而现在由于国家对土地增值税进行清算，这些靠倒卖土地获取高额利润的企业就必须要对本企业持有的土地进行清算。这样就迫使该类房地产企业放弃这种投资价值取向转而将他们手上的土地快速出手或者自行开发。因此，该政策的出台对于规范房地产企业的健康发展有积极的指导作用。

2.2 对房地产行业整合的影响

土地增值税清算将大大降低行业平均利润，这将会影响开发商的收益有助于抑制对房地产行业的过度投资。对土地增值税实行清算，如果原来预征的税款小于结算结果，则应该补税。但是在实际操作过程中，由于以往并没有严格征收土地增值税，大部分的房地产企业预备的土地增值税准备金都很少，对于要补税的房地产企业，如果没有提取足够的纳税准备金，将会因为用大量的资金支付土地增值税而导致资金周转困难，部分企业会由于资金链断裂而倒闭。近几年，已经有大量小型房地产企业退出这一行业，所以土地增值税的严格清算将进一步促进行业整合，提高行业集中度。

2.3 对投资资本介入房地产二级市场的影响

房地产作为带动我国经济发展的一个重要支柱性行业对国民经济整体的健康运行有重要影响。近几年来，房地产市场的高额回报使得境内企业对短期投机资金，通过收购股权、项目转让等方式进入房地产二级市场。这些投资者都追求高额的利润，一般都是采用快进快出的方式。他们的这种行为就助长了房地产二级市场的流动性及房价的提高，同时也会使整个行业的系统风险增加。通过土地增值税的清算将会使房地产企业的利润水平降到接近其他竞争性行业的利润水平。那么这样就会造成企业对短期资本的吸引力下降，部分投资者就会为了寻求更高利润的投资而脱离房地产行业。这样就能降低房地产行业的投资热度，并对维护行业健康有序发展起到重要的作用。

综上所述，国家进行土地增值税清算对房地产企业影响最大的就是企业的利润将会减少。因为土地增值税的清算增加了房地产企业的成本费用，而好多企业是在没有预警的情况下就要补缴大量的税款，这样就会造成开发商的很多成本费用无法摊销从而就大大的削减了房地产企业的利润。

参考文献：

[1]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究.财政部财政科学研究所，2010.

[2]王雯茜.房地产企业土地增值税避税行为研究[J].现代商贸工业，2011.

[3]董罗兵.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的几种方法[J].河北企业，2011.endprint