房地产税与地方主体税种的现实差距及实现路径

樊慧霞

(内蒙古财经大学　财政税务学院，内蒙古　呼和浩特　010070)

一、引言

“加快房地产税立法并适时推进房地产税制改革”是十八届三中全会后财税体制改革的重头戏。房地产税制改革不仅仅是一个财税问题，更是一个国家治理难题。就房地产税税收归属而言，理论上房地产税具有适宜成为地方主体税种的天然优势，实践中世界上很多国家都把房地产税作为地方政府的主体税种，发挥着为地方筹集公共服务资金的重要作用。但是，在我国房地产税制改革实践中，房地产税能否真正担当起地方政府主体税种的重任？国内诸多学者就此问题展开了大量的理论和实证研究(例如，米建国、庞凤喜，2004；贾康，2006；高培勇，2010；李波，2008；邓宏乾、徐松明，2010；李永刚，2014；杨志勇，2015；熊伟，2015；张乃侠、周昕，2015)。主流的观点认为，房地产税短期内成为地方主体税种是不现实的，但是通过改革和立法，长期来看，房地产税可以发展成为地方政府的主体税种。从我国的现实情况来看，房地产税与理想中的地方主体税种存在着较大差距。这一差距表现在哪些方面？如何理性地看待这个差距？房地产税有没有具备成为地方主体税种的现实基础？如何把房地产税成为地方主体税种的现实基础转化为实现的路径？这是我们研究房地产税主体税种问题时需要思考和探讨的重要内容。

从本质上看，房地产税地方主体税种的选择与房地产税所具有的筹资功能密切相关。这不仅是房地产税制改革功能定位的重要体现(樊慧霞，2012)，同时也是房地产税成为地方主体税种的现实基础。作为地方税，房地产税肩负着为地方政府筹集公共服务资金的重任。尤其在“营改增”试点改革全面推开之后，地方政府在主体税种缺失的情况下迫切需要可持续的替代财源。但是我们不得不正视的一个现实问题是，在我国现行分税制财政体制下，受各方面因素的制约，在保有环节征收的房地产税与地方主体税种的要求尚有较大差距。辩证地看，房地产税与地方主体税种客观存在的现实差距，既是深化房地产税制改革所需要破解的难题，同时也是推动房地产税制改革的内在动力。本文拟在剖析房地产税与地方主体税种现实差距的基础上，探讨房地产税成为地方主体税种的现实路径，以期加快推进房地产税制改革的步伐，逐渐缩小房地产税与地方主体税种的现实差距。

二、我国现行房地产税与地方主体税种的现实差距

(一)我国地方税收收入结构现状

为了能更详细说明我国现行地方税收入的结构现状，本文界定的地方税包括两部分。①一是地方直接征收并形成地方可支配收入的税种。具体包括营业税(是指2016年5月1日“营改增”全面试点之前的营业税)，城镇土地使用税、房产税、车船税、契税、耕地占用税、土地增值税、城市维护建设税、烟叶税等税种。二是中央或地方征收但在征收之前就明确收入按比例划归地方支配的税种也属于地方税。这种划分方法的典型代表就是现行税制体系中的共享税。共享税中归地方拥有和支配的部分也构成地方税收收入的一部分。具体包括增值税(含2016年5月1日“营改增”全面试点之后的增值税)、企业所得税、个人所得税、资源税和印花税。以2015年数据为例，如表1所示，目前我国地方税收收入中，全部由地方直接征收的税收收入占地方全部税收收入的比重大约在60%左右，共享税中归地方支配的税收收入占比大约在40%上下。

(二)房地产税收入与其他地方税收入的现实差距

就地方直接征收的税种而言，这部分税种较多，税源零散，征管难度相对较大。如表1所示，仅以2015年地方税收收入为例，营业税占地方税收收入比重达到30.58%，无愧于地方“第一大税”的称号，但是营改增之后这部分地方税成为共享税；剩余的地方税中，契税占比6.22%，土地增值税占比6.12%，城市维护建设税(附加税)占比5.92%，耕地占用税占比3.34%，城镇土地使用税占比3.42%，房产税占比3.27%。显而易见，这些地方税种的占比远远低于营业税。即使是把本文研究的房地产税，即房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税合并计算，占比也仅仅为6.69%。营改增之后，这些地方税种暂时无力扛起地方主体税种的大旗。

此外，与按比例分配给地方政府的共享税(如表1和图1所示)相比，房地产税占比依然较低。例如，2015年在地方可获得的全部税收收入中，国内增值税占比16.14%，企业所得税占比15.15%，房地产税以其6.69%的占比显然无法胜任地方主体税种所赋予的重任。可见，房地产税在整个税收收入中的占比及其在地方税制体系中的作用不容乐观。

事实上，这种状况就是本文提及的现行房地产税与地方主体税种的差距所在。这一差距也是理论和现实的差距。理论上，房地产税具备了成为地方主体税种的天然禀赋，但是，实践中，由于我国房地产税制设计和税收征管的问题，现行房地产税距离地方主体税种还有较大的差距。因此，如果不对房地产税制进行改革，仍然按照现行房产税和城镇土地使用税暂行条例征税，房地产税就无法成为地方主体税种。房地产税制改革任重而道远，推进房地产税制改革成为必然。

表1　2015年地方税收收入占比　单位：亿元

数据来源：财政部网站《2015年地方一般公共预算收入决算表》.

图1　2015年地方税收收入占比

(三)房地产税收入与土地出让金收入的现实差距

理论上讲，土地出让金与房地产税二者并行不悖，不可相互替代。但是，现实中，不可否认，土地出让金的丰盈收入使地方政府产生了土地出让金偏好，形成了对土地财政的过度依赖，在一定程度上对房地产税的发展造成挤压。此外，受现实税制因素的制约，房地产税与地方主体税种确实有较大差距。如表2所示，近十几年以来，房地产开发环节一次性取得的土地出让金在地方财政收入占比中一路飙升，甚至在2010年，土地出让金占地方财政收入的比重戏剧性地高达69.43%，地方政府“土地财政”成为名副其实的“第二财政”。相比之下，在房地产保有环节持续均匀地取得的税收收入则相形见绌，显得无足轻重。图2显示，2000-2015年间，房地产保有环节税收收入占地方本级财政收入的比重始终在5%上下徘徊，与土地出让金占比形成了鲜明对比；而同期土地出让金形成的收入基本是房地产税收收入的10-15倍。因此，在地方政府对土地财政过度依赖以及房地产税与地方主体税种具有一定差距的双重作用下，不仅形成了现代税收国家“租”远远大于“税”的尴尬局面，而且也不利于房地产税制改革的推进和地方治理现代化的实现。

表2　2000-2015年房地产税与土地出让金收入情况一览表　 单位：亿元

数据来源：2000-2008年数据来源于财政部、国家税务总局网站；2009-2015年数据来源于财政部全国财政决算数.

数据说明：(1)保有环节税收合计即为房产税和城镇土地使用税合计，也是本文所研究的在保有环节征收的房地产税；(2)国有土地使用权出让金收入是指地方政府的国有土地使用权出让金收入.

图2　房地产保有税、土地出让金占地方财政收入比重

此外，Li Han(2015)以中国地市级政府财政1999-2005年的面板数据为基础，运用模拟工具变量法(SIV)对中国地方政府的土地财政与正规税收之间的替代弹性进行估算，其结论为，每当地方政府的税收留成减少1%，地方政府就会扩大6.4%-11%的征地面积，并且增加10%-16.3%的征地收入。即某种意义上，“土地财政是中国地方政府以非正规的土地出让金对正规税收的一种替代”。②在现代税收国家，出现这样的问题值得我们深刻反思。不置可否，地方财政对土地的严重依赖，也给地方财政收支平衡和地方治理带来很大的风险。

(四)小结

综上，我国现行分税制财政体制下，房地产保有环节税收收入不仅与土地财政模式下土地出让金的收入形成强烈反差，同时也与地方其他税种对地方财政收入的贡献有一定的差距，表明房地产税在收入方面远不能满足地方财政的需求，与地方主体税种的内在要求还有较大差距，而且也揭示了地方财政存在的治理风险不容忽视。财政是国家治理的基础和重要支柱，如果处理不得当，地方财政的治理风险会引致国家治理风险。

三、房地产税成为地方主体税种的现实基础

现阶段房地产税与地方主体税种尚存差距，这是我们必须要正视的现实。但是，房地产税具有成为地方主体税种的现实基础，从长远看，房地产税可以承担起地方主体税种的重任。

(一)房地产税自身具备的天然优势是使其成为地方主体税种的客观基础

房地产税作为在房地产保有环节征收的独立税种，具有税源的非流动性、税基的稳定性和成长性、直接受益性以及地方征管的高效性等天然优势，不仅可为地方公共服务筹集稳定、充裕的收入，还因其税收收入与公共服务支出相对应，使地方居民从中直接受益，体现房地产税的受益性原则，同时也有利于促进政府职能的转换和治理水平的提升。由此，房地产税的天然优势是使其成为地方主体税种的客观基础。

(二)房地产业的发展和居民对住房的刚性需求是房地产税成为地方主体税种的税源基础

住房制度改革、经济的快速发展以及居民收入水平的提高在很大程度上促进了房地产业的发展与兴盛。近几年虽然我国经济发展下行压力较大，但是在“去库存”、城镇化进程以及居民刚性需求等多重作用下，房地产各相关指标依然攀升较快。如表3所示，2015年全国商品房销售面积为12.9亿平方米，同比增长6.5%，增速较上年提高14.1个百分点；商品房销售额达到8.7万亿元，同比增长14.4%，涨幅较上年提高20.7个百分点，创历年最高峰值。这其中，住宅销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的87.5%和83.4%，③从侧面反映出我国居民对住宅的刚性需求在供给侧结构性改革中不断得到释放，从而为房地产税的征收奠定了庞大的税源基础。

国家统计局统计数据显示(如表3和图3所示)，1998-2015年间，商品房销售面积增长率、销售额增长率、房地产投资增长率均高于同期GDP增长率。2003、2010、2011和2013年房地产投资增长率甚至达到GDP增长率的3倍。期间，受国际金融危机的影响，2008年商品房销售面积和销售额增长率大幅回落近20个百分点，在统计期间内首次出现了负增长，但房地产投资增长率依然高于同期GDP增长率。此外，2014年受经济下行因素的影响，商品房销售面积和商品房销售额再次出现负增长，但较之于2008年的负增长率相对缓和些，分别为-7.6%和-6.3%，同样，2014年房地产投资增长率依然高于同期GDP增长率。2015年受宏观经济政策和供给侧结构性改革的影响，房地产投资增长率在近20年来首次低于GDP增长率。上述统计指标及其变化趋势表明，我国近年来房地产行业发展迅猛，虽然会受到经济波动的影响，但总体上呈现增长状态，能够为我国房地产税提供丰富、稳定、可持续的税源基础。

此外，从理论上看，房地产税的受益税性质和溢价回收功能也体现了房价、税收收入(政府财政收入的主要来源)以及政府行为(如加强基础设施、改善公共服务、增加公众福利等)之间的内在联系。相关实证研究也揭示，房地产价格每上涨1%，地方财政收入就增加0.85%，房地产价格与地方财政收入呈现正相关关系。④进一步而言，房地产税制改革虽然是在房地产保有环节展开，但是不可避免地会对开发、交易等环节的增值税(营业税)、耕地占用税、土地增值税、契税和印花税等税种造成影响；同时房地产税制改革也会引起房地产产业链上相关产业如水泥、钢铁、建材、装修、家电等的连锁反应，进而从更广范围、更深层次上拓展税源，影响地方经济和地方财政收入。

表3　1998-2015年房地产投资相关指标增长率

数据来源：1998-2008年数据来源于《2009中国统计年鉴》；2009-2015年数据来源于国家统计局网站.

图3　1998-2015年房地产相关指标增长率变化趋势

(三)完善地方税制体系，理顺政府间财政关系是房地产税成为地方主体税种的内在动因

分税制财政体制的灵魂就在于“财权与事权相匹配”。1994年的分税制财政体制改革虽然赋予了地方部分税种独立的征税权和收入归属权，即所谓的“财权”，但此后几经改革(如取消农业税、牧业税、屠宰税、筵席税和城市房地产税，调整证券交易印花税央地分享比例，将企业所得税和个人所得税由地方税改为共享税等)，地方税种和税源逐渐萎缩。特别是营改增试点改革，进一步削弱了地方税制体系。而与此同时，事权却不断地下放，造成地方财权与事权的不匹配，政府间财政关系一再错位。如图4内容所示，直观地看，以1994年为分水岭，1994年之前的地方财政收入占比高于地方财政支出占比，而1994年分税制改革之后地方财政收入占比均低于地方财政支出占比，而且收支缺口呈现进一步扩大的态势。说明以税收收入为主要来源的地方财政收入所能提供的财力有限，难以满足地方政府日益增长的财政支出需求。因此，进一步完善地方税制体系，构建新的地方主体税种，筹集为满足地方财政支出所需的财政收入，理顺中央与地方的财政关系和地方政府各层级之间的财政关系，这是推动房地产税成为地方主体税种的内在动力，也是深化财税体制改革、规范政府间关系、合理提升国家治理能力的关键环节。

图4　1978-2015年地方财政收支比重注：地方财政收入为地方本级财政收入.数据来源：1978-2009年数据来源于国家统计局网站；2012-2015年数据来源于财政部网站.

(四)中央政府大力推进房地产税制改革是使其成为地方主体税种的政治基础

我国作为中央集权单一制国家，中央政府掌握着强大的政治资源，同时又具备高瞻远瞩、通盘统筹的政治能力。因此，由中央政府层面推动的改革往往是改革迈向成功的基础。例如，2016年5月1日“营改增”在历经4年半试点后向全国迅速推开，这与中央政府的主导密不可分。房地产税制改革自2003年首次以“开征物业税”方式亮相以来，始终是中央财税体制改革的重点和难点问题。中央政府在各种场合，通过各种平台表达推进房地产税制改革的信心与决心。十八届三中全会《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”的战略部署以及中共中央政治局会议《方案》锁定房地产税制改革是财税体制改革的具体任务，并将其作为完善地方税系、提高直接税比重的重要环节，这就为房地产税成为地方主体税种奠定了政治基础，同时也表明中央政府是推动房地产税制改革向前迈进的重要力量。当然，房地产税制改革的顺利推进还需要地方政府的密切配合。

四、房地产税成为地方主体税种的现实路径

(一)充分考虑地方政府的改革成本，均衡央地权益关系

卡尔多-希克斯改进(Kaldor-Hicks efficiency)⑤表明，如果一项变革的受益者所获收益大于受损者所遭受的损失，那么整体的福利便得到改进。在房地产税制改革中，地方政府既是受益者(长期)也是受损者(短期)，此时就需要中央政府充分考虑地方政府所支付的改革成本和所能承受的改革代价，均衡央地权益关系，做出正确的抉择，以使房地产税改革所带来的收益能够弥补其损失，社会的整体福利得到改进，地方治理水平也得到提高。具体而言，一是由中央进行顶层设计，在全国人大制定并颁布统一的《中华人民共和国房地产税法》的基础上，赋予地方根据本省实际情况制定《房地产税法实施细则》的权利，并有权决定本地区房地产税开征与否，充分体现房地产税属于地方税的性质。二是科学合理配置税权，中央适度放权，给予地方政府明确的房地产税收管理权，赋予地方政府切实有效的税率、税收优惠等核心税制要素的调整权和税收征收管理权，充分发挥房地产税的地方受益性。三是中央充分激发地方政府改革房地产税制的积极性，明确地方政府对房地产税制改革充分的产权激励，使地方政府能够预期房地产税制改革在未来所带来的收益。

(二)房地产税应作为县级基层政府的主体税种

理论和国际实践表明，房地产税适宜成为地方政府的主体税种。但是，从行政划分角度看，我国的“地方政府”包括“省、市、县、乡”四个层级；从财政体制角度考虑，在政府普遍施行“乡财县管”的财政制度安排下，地方政府的层级还包括“省、市、县”三级。那么，我国的房地产税到底应该成为哪一级政府的主体税种？这是房地产税制改革制度设计必须明确的核心问题，也是事关房地产税能否顺利成为地方主体税种的关键所在。

县政府在经济发展、社会管理和政治稳定等方面发挥着无可替代的作用，是我国最重要和最稳定的政府级次。古人云“郡县治、天下安”，说明县级政府历来是经市济国之根本，国家治理之基础。历史和现实经验表明，县级政府是国家的基石，县级政府承担着除外交、国防等少数职能之外的经济发展、社会管理、社会稳定、社会发展事业和公共事业等大部分职能。理论上讲，以县政府为基本单位符合我国现阶段生产力发展水平和社会结构的现状，不仅能确保中央对县级政权的直接控制，还能有效激励县级政府促进当地社会和经济的发展，为当地提供必要的公共产品和公共服务。因此，县政府作为一级重要的政府管理体制和财政管理体制需要有稳定的、可靠的税收收入来源以发挥其基层政府治理的职能。

但是，现实中，县级政府财政运行举步维艰已是不争的事实。受地理位置、资源分布、产业结构、经济规模、科技创新、甚至领导观念等因素的影响，大部分县域经济的基础比较薄弱，导致税源零星分散，不仅单位纳税额度较小，而且征收管理难度较大，税收成本较高。此外，县级政府长期以来缺乏主体税种，县级政府税收收入所占比重偏低，财政自给率低，入不敷出，很多县级财政已经沦为“吃饭财政”。对于县级政府的财政困境，我们可以从其收入制度、支出制度、转移支付制度、债务制度等方面找到一系列原因。但追根溯源，经济发展缺乏可持续性和分税制财政体制不完善是县级政府财政困难的深层次原因。

因此，开辟新的税源就成为有效缓解县级政府财政困难，有效发挥基层政府公共服务职能的必然选择。房地产税的天然优势非常适合成为县级基层政府的主体税种；同时，根据房地产税“受益性”原则，房地产税收收入能够为本地居民(房地产税纳税人)提供公共产品和公共服务等方面的支出，有利于实现收入与支出的对应，更好地为本地居民提供高效便捷的基本公共服务，有效实现基层国家治理。由此，房地产税应该成为县级基层政府的主体税种，这也是房地产税成为地方主体税种的现实选择。

(三)坚持“宽税基、低税率、严征管”的改革思路

给地方政府带来充裕的税收收入是房地产税成为地方主体税种的基础和保障。从根本上讲，而房地产税收收入的多少取决于两个内在的因素和一个外在的因素。内在因素是指计税依据(税基)的大小和税率的高低；外在因素是指税收征管水平。在其他条件不变的情况下，房地产税制改革遵循“宽税基、低税率、严征管”的改革思路，有利于为地方政府筹集较为充足的税收收入，发挥其地方主体税种的作用。

2011年沪渝房产税试点改革的经验说明，主要针对增量房、高档住房、豪华别墅征税的税制设计，税基太窄，筹集的税收收入有限，无法胜任地方主体税种的重任。此外，房地产税税基太窄，会产生新的不公平，不符合公平原则。因此，在设计房地产税制改革方案时，要遵循“宽税基”的税制改革思路，将存量房、个人保有的非经营性住房、农村居民的住房有条不紊地逐步纳入房地产税的征税范围，以满足房地产税的筹资功能和地方主体税种的改革初衷，夯实其作为地方主体税种的财政基础。

同时，考虑大多数房地产税纳税人的切身利益，“宽税基”政策必须辅之以“低税率”的形式。此其一。其二，房地产税制改革应兼顾供给侧结构性改革中“减税”的政策思路，降低税负水平，避免对纳税人造成过重的负担。因此，要采用“低税率”的税率形式。其三，“低税率”的税率形式有助于让公众接受房地产税，减少对征收房地产税的抵触心理，从而降低房地产税的开征风险。具体实施过程中，可以采用差别税率，对居民保有的非经营性住房征收较低的税率，对商业用房可以适当提高适用税率，在时机成熟时，还可以对居民住房采取差别税率，如对高档住房、别墅采用相对于普通住宅更高的税率，在为地方政府筹集财政收入的同时也充分发挥其调节功能，体现社会公平。当然，由于房地产税是地方税，地方政府具体的适用税率可以由地方政府在法律规定的范围内，自行确定。

加强税收征管水平，即采用所谓的“严征管”模式，既有利于降低税收执法风险，提高征管效率，更有助于筹集更多的税收收入，为房地产税成为地方主体税种贡献力量。李建军(2013)的研究表明，税收征管效率的提高对税收收入的增长有显著的正效应，全国税收征管效率提高1%，就会带来全国税收收入增长0.23%-0.39%。⑥因此，加强税收征管，采用“严征管”模式有利于促进税收收入的增长。实际征收中，“严征管”包括两方面的内容。一方面，税务部门要提高征管水平，加强与房地产管理部门、不动产登记部门的配合，及时掌握房地产的动态信息；此外，要加强与房地产评估中介机构的联系，并对房地产评估机构的评估结果做出准确的判断与指导。另一方面，税务部门要加大征管力度，力求做到“应收尽收”。有相关研究利用税收稽查的查实率作为税务机关税收征管努力的衡量指标，发现总体上税收机构的税收努力促进了税收收入的增长。⑦当然，税务机关要在符合税法的前提下加大征管力度，做到“有法可依，执法必严，违法必究”，对于违法房地产税法的行为做到严惩不贷，发挥法的示范效应。

(四)优化整合现行房地产税制领域相关租税费

由于历史原因，长期以来，我国房地产领域存在着租、税、费并立的局面，使得房地产税的筹资功能得不到充分的发挥。租、税、费是三个不同的经济范畴。如表4所示，就房地产领域而言，“租”是指地租，即土地使用者租用土地所需支付的租金，它是土地所有权在经济上的实现形式。“税”是指房地产税，是国家凭借政治所有权对房地产经济领域进行干预的一种手段，或是为筹集财政收入，或是为执行某些社会经济政策。“费”是指房地产领域的各种收费，即根据有关法律、法规或政策，由相关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易双方、房地产产权人等收取的各项管理性、服务性和补偿性收费。理论上讲，房地产租、税、费界限分明，易于区分。但实践中，以费代税、以税代租、以费挤税等现象非常普遍。从房地产收费比例来看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于房地产经营成本及费用的70%；⑧从税费构成来看，税收、收费、土地出让金所占比重分别为20%、30%、50%，⑨税轻费重、以费挤税的现象非常严重。另外，根据一线的调查显示，政府收取的规费每个城市都不一样，收费最少的37种，多的157种，按平均值算收取的规费大约占房价的11%。⑩

表4　房地产领域租、税、费一览表

资料来源：根据有关资料整理.

在部门利益分割体制下，各种租税费名目不清，相互混杂，一是会造成管理部门的分割，破坏了财政资金管理的统一性；二是加重了房地产税纳税人的税费负担，不利于房地产税制改革的推进；三是房地产在开发环节、交易环节缴纳了过多税费，致使房地产保有环节应缴纳的房地产税被无形挤占，税基被严重削弱，不利于房地产税作为地方主体税种的筹资功能的发挥。

由此，推进房地产税制改革必须要做到“明租、清费、正税”。正如前财政部部长楼继伟所言，“要坚持积极稳妥的方针，认真总结房产税改革试点经验，在充分论证的基础上立税清费，适当减轻建设、交易环节的税费负担，提高保有环节的税收”。具体而言，要对整个房地产领域进行“一揽子”综合改革，为房地产税成为地方主体税种腾出发展空间，逐渐确立其地方主体税种地位，为地方政府行使事权提供必要的财力保障。

首先，要规范土地出让金管理制度，做到“明租”。其次，要规范各收费项目，做到“清费”。一是应及时清理不合理的收费项目，并建立收费清单制度，清单之外的，一律不得收取；二是将部门自收自支的土地收费纳入预算管理，切断土地收费与部门之间的利益关联；三是切实改变依靠土地收费管理土地的方式。最后，整合优化房地产税制体系相关税种，做到“正税”。一是将现行房产税和城镇土地使用税整合优化为统一的房地产税，并在遵循统一的房地产税法的基础上赋予地方政府税收自主权。这不仅是税权科学合理配置的现实反映，也是房地产税成为地方主体税种的本质体现。二是把耕地占用税并入资源税。从性质上看，耕地属于自然资源，因此，可以考虑把耕地作为资源税的一个税目，因地制宜，采用地区差别税率，提高耕地资源的使用效率。三是取消土地增值税。土地增值税是对转让房地产取得的增值额课税。营改增后，房地产企业在流转环节需要就其“增值额”缴纳增值税，同时房地产企业还需要缴纳企业所得税。同样的税源面临三种税，不可避免地会产生重复征税。此外，受税制设计、征管水平和清算条件等因素的制约，现实中税务机关主要按预征率征收土地增值税，不及时甚至根本不进行清算，从而使得土地增值税“调节土地增值收益”的税制设计初衷难以实现。因此，为了避免重复征税，降低征管成本，提高征管效率，可以考虑取消土地增值税，同时加强对房地产企业增值税和企业所得税的征收管理。

[注释]

①详细论述参见:樊慧霞.初探国家治理视角下的地方税体系重构[J]. 国际税收，2015,(2).

②Li Han ,K.S. Kung .Fiscal Incentives and Policy Choices of Local Governments: Evidence from China[J].Journal of Development Economics,2015,(116).

③数据来源：国家统计局网站.

④张乃侠,周昕.房产税定位于地方主体税种功能的实证研究[J]. 理论与现代化，2015,(1).

⑤卡尔多-希克斯改进(Kaldor-Hicks efficiency)，也称为卡尔多效率，是福利经济学的一个著名的准则,该准则是约翰·希克斯于1939年提出的，用以比较不同的公共政策和经济状态.该准则的含义是，如果一种状态下，已经没有卡尔多-希克斯改进的余地，那么这种状态就达到了卡尔多-希克斯效率.与帕累托最优相比，卡尔多-希克斯改进的条件更宽.

⑥李建军.税收征管是税收收入高速增长的原因吗[J]. 税务与经济，2013,(2).

⑦周黎安等.税收努力、征税机构与税收增长之谜[J]. 经济学(季刊)，2011,(1).

⑧李敏.我国房地产税制的国外经验借鉴与改革[J]. 税务与经济，2009,(3).

⑨刘隆亨.财产税法[M]. 北京：北京大学出版社，2006.

⑩证券时报网，2014年3月6日.