浅议市场法在我国房地产评估中的应用

■ 邓冠玉

一、市场法比较因素修正

市场法又称为市场比较法、交易实例比较法、现行市价法等，是指在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产象类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。对某些类型很少见的地产、交易实例很少的地产或很难成为交易对象的地产，如古建筑用地、教堂、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校、纪念馆用地等不适合使用市场法。

比较因素修正主要包括以下六个方面：

（一）交易情况修正

交易情况修正是指剔除交易过程中的一些特殊因素造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。交易情况修正可排除因交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差。正常交易指交易应是公平、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。例如，实际成交价格低于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为95；若实际成交价格高于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为105。

（二）交易日期的修正

估价日期是指决定待估房地产估价额的基准日期，供比较参照交易实例的交易日期与待估房产的估价日期应较接近为好。所谓接近的含义是相对的，如果市场相对稳定，几年前的交易资料用于现在，也仍然有效；如果市场变化快，则只有近期交易的实例才有效。若房地产价格有明显上涨或下降趋势，特别是通货膨胀严重时期，物价变动更为剧烈，最好用不超过一两个月的交易资料来比较，而且必须进行适当的时间修正，使修正的价格能符合估价时的实际市场情况。当采用地价指数进行交易日期修正时：

当采用地价变动率进行交易日期修正时：

评估基准日可比实例价格=可比实例成交价格（1±地价变动率）

【例1】现选取一可比房价实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年7月，该类房地产价格平均每月上涨1%，2001年7月至2002年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2002年1月的房地产价格为：

（三）区域因素修正

进行区域分析时，商业区通常以商业收益能发生替代关系地区为交易实例房地产的选用范围；住宅区通常以通向市中心的方便程度能发生替代关系地区为交易实例房地产的选用范围。在分析区域因素的影响时，对不同类型房地产的侧重点是不同的。

【例】某估价对象为一宗住宅用地，与可比实例A.B.C.的区域因素对比及修正如表1所示。

根据区域因素的比较结果，其修正率如下：实例A为100/97；实例B为100/100；实例c为100/105.

（四）个别因素修正

所谓个别因素修正，是指将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正内容主要应包括：面积大小、形状、临街情况、基础设施程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用年限等。

表　1　可比实例A.B.C的区域因素对比及修正表

（五）容积率修正

容积率是指建筑物的建筑面积与占地总面积的比值。容积率与低价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的实际情况具体分析。容积率越大，表示在被评估土地上可以建筑的建筑面积越大，地价越高；容积率越大，单位建筑物分摊的土地面积越小，房价越低。

【例3】某地容积率修正系数表（见表2）

比较实例的交易价格为3000元/平方米，容积率为1.8，待评估土地的容积率为1.2，则：

容积率修正后交易实例的价格=3000×（0.8÷1）=2400（元 /平方米）

表　2　容积率修正系数表

（六）剩余使用年限修正

我国实行有限期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短直接影响土地收益的多少。通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格照成的影响。

【例4】若选择的比较案例成交地价为每平米1000元，对应使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8%，则年期修正如下：

二、市场法在我国房地产评估中的应用举例

【例5】待评估宗地为一块商业用途的空地，面积为5000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过手机有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易市里的有关情况如表3所示。

1．进行交易情况修正

评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

2．进行交易时间修正

根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：

交易实例 A 交易时间修正系数=114/100=1.14

交易实例 B 交易时间修正系数=112/100=1.12

交易实例 C 交易时间修正系数=107/100=1.07

3．进行区域因素修正

交易实例A与待估对象处于同一区域，无需做区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照书中表达的有关数据判断。表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：

交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163

交易实例B区域因素修正系数=100/93=1.075

4．进行个别因素修正

进行个别因素修正主要包括以下三个因素：

（1）关于面积因素的修正：由于待估宗地面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。

（2）关于土地使用权年限因素的修正：出交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需做使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率位8%）：

交易实例A及C的使用年限修正系数

（3）关于容积率因素修正：交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地价格与容积率的关系是：容积率在4-5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则

交易实例B及C的容积率修正系数=110/100=1.1

个别因素修正系数计算如下：

交易实例A的个别因素修正系数=1.03×0.9659×1.0=0.995

交易实例B的个别因素修正系数=1.03×1.0×1.1=1.133

交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.9659×1.1=1.094

（5）计算比准价格

表3　市场法评估案例情况表

（6）采用算数平均法求得评估结果

因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：

四、结束语

市场法在房地产评估中适用于有充足房地产交易实例的地区，对于交易实例少，房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此市场法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。目前，市场法在我国房地产评估中的应用还存在一定的局限性，但随着国内房地产市场机制的健全，国内房地产市场发育的成熟，社会观念的不断转变，资产评估从业人员的职业素养不断提高，市场法在我国房地产评估中的应用将更好地与国际接轨。