养老地产不同开发模式的比较评价与优化

沈黎哲

[摘要]通过南京市调研的数据，采用描述性统计的方法，分析消费者需求对养老地产开发的影响因素，对四种养老地产开发模式的比较与评价，得到CCRC能够满足老人不同生理年龄阶段的养老需求，但前期投资量较大，后期入住费较高；旅游式能满足老年人休闲度假需求，但受到地域限制，对配套设施和服务的要求较高；全龄化促进不同年龄段群体互相交流，但对相应的管理提出了更高的要求；学院式有助于老年群体提升自我价值，但是就现状而言，大部分老年人更多关注的是身体健康相关的配套设施，对精神方面的关注较少。据此，对养老地产未来开发提出相应建议。

[关键词]养老地产；需求意愿；比较评价；优化建议

[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A

1 引言

随着社会经济发展和科学技术的进步，人口老龄化成为必然趋势，为缓解日趋严峻的养老问题，政府、企业、社会等相关单位应积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产。由于国内养老地产寥寥无几，供求关系不平衡，远远不能满足人口老龄化对养老地产的需求，因此做该调查希望得到养老地产市场的需求意愿，做出一定的分析，为我国未来养老地产不同开发模式的发展提供一些可操作性的建议，对养老地产的开发具有指导意义。

2 数据来源

本文采用的数据来自于对南京市中老年群体的实地调研与访谈。调研采取面对面问答形式，问卷内容涉及被调查者基本情况、影响因素、需求意愿情况等部分，包括访谈过程中被调查者的特殊主观想法。

3 数据分析

3.1 被调查者基本情况对需求意愿的影响

总体上看，性别对需求意愿的影响不大，男性愿意入住养老地产的稍稍偏多，女性愿意入住养老地产的稍稍偏少。

年龄对需求意愿有较大影响，分析数据可知，50岁以下的被调查者中，愿意入住养老地产的多于不愿入住的，分析原因可能为新一代步入中年的群体更愿意提前为自己的老年生活考虑，认为有选择养老地产的必要；50～60岁的被调查者中，愿意入住和不愿意入住养老地产的比例相对持平；60岁及以上的老年群体中，不愿意入住养老地产的比例明显上升。

身体状况与需求意愿存在一定关系，从表格统计的数据中可以发现，被调查者随着身体健康状况下降，愿意入住养老地产的比例逐渐上升，而当身体状况显示不太健康的时候，不愿意入住养老地产的比例陡增，分析其原因，可能这部分人群更希望能够和家人在一起按现状共度晚年，不再愿意换一个新的生活环境。

从职业种类看，倾向入住养老地产的为国有企业及事业单位职工和外资、民营企业人员职工群体；倾向不入住养老地产的为科/教/文/卫/体人员和个体职业群体；政府机关工作人员对养老地产的需求意愿分布均匀。

总月收入与需求意愿也存在着一定的关系，在10000元以下的四个分組，随收入增高，愿意入住养老地产的意愿越强烈，而总月收入超过10000元的群体反而不太愿意入住养老地产，可能该群体自己有更好的选择。

3.2 养老地产影响因素调查情况

据调查情况来看，28.00%的被调查者对生活照料部分提出了要求，39.20%的被调查者对配套设施部分比较看重，32.80%的被调查者则更关注养老地产的选址规划。

其中，生活照料这一部分中，被调查者对定期体检服务呼声较高，其次是希望有送货上门服务以及康复期间护理，剩余四项相对没有较大的影响力。

影响养老地产的配套设施的几方面因素中，没有哪个有突出影响力，主要还是像基本的配套设施例如超市、银行、医院等需求较多，图书室、书画室、种植垂钓园、心理咨询室等设施如果有的话会更好，要是没有的话，事实上也只影响了一小部分对此有需求的群体。至于像再就业中心，可能没有什么太大必要建设。

选址规划方面，被调查群体关注较多的是交通条件和居住环境，相对而言，适老化设计可能不管在名词上还是实际生活中了解的都比较少，因此，它的关注度和影响度都较低。

3.3 被调查者对养老地产其他方面的需求

3.3.1 户型和面积。据调查结果显示，大部分人希望是50～80m2的两居室，其次是80～100m2的三居室，选择过小和过大的住房的人较少，由此看出，日后开发户型设计主要集中在50～80m2的两居室。

3.3.2 住房位置。对于居住位置，偏向居住在市郊和郊区的人占大多数，很少有人选择住在市区。

3.3.3 居住状况。根据问卷调查统计，发现近2/3的人希望日后能跟配偶一起居住，部分希望能与配偶和子女一同居住或者独自居住，选择光和子女或者朋友居住的少之又少。

3.3.4 与子女的理想居住距离。对于与子女的理想距离方面，有48.08%的希望与子女住在同一个城市，有21.15%的希望与子女住在同一小区，仅有3.85%的希望与子女住在同一房子，当然，也有26.92%的表示都可以接受。

3.3.5 选择养老地产开发模式的偏好。在这方面，有21.15%偏向于旅游、度假养老结合的养老住房形式，46.15%偏向于针对不同年龄阶段不同需求老人建设的生活照料和医疗护理养老型社区这种形式，26.92%被调查者偏向于普通社区中嵌入部分适合老年人居住的住宅和配套设施这种形式，只有3.85%偏向于营造学习氛围、可进行学习等的养老社区这种形式，也有1.92%表示前三种形式都能接受，由此可以看出四种模式——旅游式、CCRC式、全龄式、学院式的受欢迎程度。

4 不同模式的比较评价

根据上述不同开发模式的偏好统计结果，期待度最高的是CCRC式，其次是全龄式和旅游式，学院式在老年群体中受欢迎程度较低。

CCRC式养老地产主要是一个持续照料的退休社区，一般前期投资量较大，后期入住费较高，针对的主力客户是高知人群。它的独特之处在于能够对入住的老年人进行有针对性的照料，可以使老年人在自身健康状况变化时依然可以在熟悉的环境中获得照护。

旅游式养老社区是养老地产结合旅游业、养生资源开发的新型创意模式。这类项目选址时会更注重当地人文内涵和风景资源，养老社区会根据自身资源特色加入长寿、养生、康复文化理念，搭配相应的养生、康复服务，如温泉水疗、农业种植、果蔬采摘等。其特色在于老年人全年有几个月可以像候鸟迁徙式离家度假，享受高品质生活。

全龄化就是按照一定的配比，在已建和在建的社区内，使老龄人社区总量占到20%左右，把它分散于整个社区里边。每七八栋楼、十几栋楼有一栋养老住宅的楼，而且这个楼自身又不全是老龄人居住，尽管这个楼本身是专为老年人而设计。

至于学院式，是以老年人追求精神上的享受和丰富多彩的晚年生活为主线，配以相应的医疗健康服务、居家生活服务等打造的养老社区。

综合比较四种模式，其优缺点主要如下：CCRC能够满足老人不同生理年龄阶段的养老需求，但前期投资量较大，后期入住费较高，收入较低甚至中等水平的群体不太能够支持入住CCRC；旅游式能够满足老年人休闲度假的需求，但是受到地域限制，对于配套设施和服务的要求较高；全龄化能够促进不同年龄段的群体的互相交流，不至于将老年群体隔离开，但是对相应的管理提出了更高的要求；学院式有助于老年群体进行精神上的交流，提升自我价值，但是就现状而言，大部分老年人更多关注的是身体健康相关的配套设施，对精神方面的关注较少。

5 优化与建议

5.1 开发商方面

在房地产开发时，可以选择开发中小户型住房，且在考虑地理位置区位因素影响时，住房位置更宜选择交通便利、环境清幽的市郊和郊区。

CCRC模式相应的收费可相对降低一些，给更多非高收入群体机会入住照料完善的养老社区，全龄化养老社区满足我国国情，但因为各个年龄段的群体都入住在此，采用专业的团队或专业性公司对养老社区进行管理就显得尤为重要。目前来看，旅游式养老社区主要分布在知名旅游城市，建议将开发的目光放到更多的城市，以及考虑四季的特点，有针对性地开发，同时，需要根据入住的人数，适当增减床位以避免不必要的供不应求和供过于求；学院式建议在发达城市开发，追求精神满足的老年人群多集中在发达城市，中小城市可适当减少该模式的開发建设。

5.2 政府方面

根据我国国情，政府应该要大力支持养老地产的开发，完善养老制度，老年人的社会保障、医疗保障体系，缓解我国老龄化问题，为我国老年人养老提供便利。同时，促进开发商的积极性也需要政府在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的优惠政策出台。可见，政府担任着相当重要的角色。

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