房地产价格的相关性分析

刘林林

摘 要：房价飞速上涨受到经济发展水平、人口规模、人均收入水平、国家政策、城市发展水平等诸多因素的影响。人口聚集推动了对城市基础设施的需求，人口密度的提高同时又对房价的上涨产生了促进作用。公共服务基础设施与人们的生活密切联系，有必要探讨城市公共服务设施与房地产价格的相关性。本文利用中国35个大中城市2007-2016年的面板数据验证城市公共服务设施对房地产价格的影响，基于线性回归模型实证得出：高等学校数量、城市公共交通以及园林环境等具体公共服务设施与房地产价格有显著的正相关性。由此可以为政府制定政策提供参考价值，加大对落后城市公共服务设施建设，合理配置地区资源，有助于缓解大城市房价上涨的压力，平衡地区房价结构性差异，吸引优质资源的流入，同时也会对落后城市的经济发展产生深远影响。

关键词：城市公共服务设施；房地产价格；线性回归模型

文章编号：1004-7026（2018）08-0123-03 中国图书分类号：F293.35 文献标志码：A

自2008年金融危机以来，房地产成为了振兴我国经济的重要支柱产业之一，近几年来，中国的房地产市场更是一路高歌猛进，房价也连创新高。 2007年-2016年之间，除了2008年金融危机时期全国商品房平均销售价格有所下落外，全国商品房平均销售价格以平均每年8.08%的速度上涨，从2007年的

3 645.18元/m2增长到2016年的7 203元/m2，增长了1.97倍。随着大量外来务工人员涌入城市，人口的增加导致对城市基础设施建设的需求增加。我国对城市环境基础设施建设投资额由2006年的1 314.90亿元增长到2015年的4 946.80亿元，增长了3.76倍，平均每年增长18.5%。

人们涌入城市的同时不仅只是赚取个人劳动收入，更享受了农村所不及的城市公共服务设施，人们对看病、上学、出行以及生活环境都提出了越来越高的要求。正是这些城市公共服务设施的不断完善吸引着人们来到城市，随着城市人口密度的提升，间接地促进了对房屋居住的需求。城市基础设施建设与人们的日常生活有着不可分割的联系，城市公共服务设施的修建与完善，更是对房价产生深远影响。因而，研究城市公共服务设施对房地产价格的影响，对解释不同城市房地产价格存在极端化差异，以及对政府规划城市发展以及宏观调控房地产市场抑制房价上涨有着重要意义。

1 文献综述

城市基础设施对房地产价格的影响方面，国内已有的文献从不同的角度实证分析了城市基础设施建设对房地产价格变动的影响。刘生龙（2010）[1]基于巴罗增长模型实证分析了1987-2007年中国28个省市区的面板数据得出，交通基础设施对中国经济增长有着明显的促进作用，不同地区的交通设施完善的差异程度导致了他们在经济发展中的差异。张伟（2011）[2]通过构建SEM模型及DEA模型分析了22个主要省会城市的基础设施建设统计数据，结果表明基础设施建设对房地产发展有促进作用，城市水网、道路建设对房地产推动作用明显。郭根龙（2015）[3]通过构建中介效应模型，利用我国35个大中城市从2002-2012年的面板数据进行实证研究，结果表明样本期内城市基础设施建设促进了房价上涨，主要原因是城市基础设施建设提高了职工的平均工资，居民购买力上升，从而增加了居民对房屋的需求。王全良（2015）[4]研究城市基础设施对房地产价格的影响及增值效益，认为商业功能的中央商务区因素和环境功能中的大型公园绿地因素对房地产的增值效应最为明显。徐姣姣（2016）[5]研究城市基础设施建设与房地产价格变动的相关性，利用35个大中城市面板数据分析得出，城市基础设施与房价成正相关并且符合二次回归函数的规律，其中交通设施对房价的影响效果最明显。李菁（2017）[6]基于30个省份1997-2014年的面板数据实证得出，交通基础设施对房地产投资有着显著影响，越是交通基础设施完善的地方约束越小，越是不完善的地方约束越大。斯子文（2013）[7]通过以复旦附属儿科医院为例的三甲医院，研究作为稀缺资源的三甲医院与周边房价的关系，结果表明：在不同的加权距离范围内，房价与医院的距离呈现不同的相关关系，但是总体上小区至医院之间的距离与房价之间的相关性没有在模型中表现出来。郑晓燕（2016）[8]通过对武汉2014年9月-2015年9月房价及相关地理经济数据的分析，利用模型筛选影响房价的显著性因子，结果表明：城市交通、基础教育、公园绿地、综合商城等均能对房价的空间异质性产生显著影响，同时，不同的区位各影响因子作用的显著性也存在差异。

综合对于城市基础设施建设对房地产市场的影响的文献来看，研究城市基础设施建设与房价的实证关系较多，但具体的城市公共服务与房价相关性的研究成果较少。本文根据所研究对象，选取了具有代表性的35个大中城市的面板数据，利用回归方法对具体的城市公共服务与房地产价格相关性进行研究。

2 模型设定与数据处理

本文选取我国具有代表性的35个主要大中城市作为分析对象，研究商品房平均销售价与具体城市公共服务设施之间的实证关系。样本中所用于研究的数据来源于2007-2016年中国统计年鉴、2007-2016年中国城市统计年鉴、2007-2016年中国城市建设统计年鉴、各样本城市所在年份的统计年鉴。大量务工人员涌入城市，不仅是为了专区劳动收入，更重要的是享受到了农村所不及的城市公共服务设施。由于人们在城市生活中较为普遍的享受到农村所不及的医疗、教育、城市交通和环境等主要四个方面的公共服务，将城市公共服務设施的指标确定为医院、高等学校、城市轨道交通、城市园林绿地面积等。

本文旨在分析房地产价格与城市公共服务设施之间的实证关系，因此建立方程：

（1）

考虑到商品房平均销售价格、医院个数、学校个数以及轨道交通里程单位的不一致，因此利用城市公共服务密度来反映不同城市的城市公共服务设施的差异以及对房地产价格的影响。其中：被解释变量Price代表商品房平均销售价格（元/m2）；hospital代表主要各大中城市的医院数量除以相应城市的面积（个/hm2）；collage代表主要大中城市的高等学校数量除以相应城市的面积（个/hm2）；traffic代表主要大中城市的轨道交通运营里程总和除以相应城市的面积（km/hm2）；green代表主要大中城市的园林绿地面积除以相应城市的面积（%）。

按照上文所确定的方程及各个指标的特性，对所有变量的原始数据做描述性统计，如表1：

从表1给出的变量统计结果来看，从房价指标来看，房价平均值为7 004.763元/m2，最高达到了

33 942元/m2，最低只有2 022元/m2。单从影响变量的数值来看，医院个数的平均值为1.86个/hm2，最多达到了7.96个/hm2，最少只有0.35个/hm2；高等学校个数的平均值为0.414个/hm2，最高达到了2.97个/hm2，最少只有0.05个/hm2；轨道交通的里程平均值为0.704km/hm2，最高达到了14.33km/hm2，最低的却是0；平均园林绿地的面积率为0.040%，最高达到了0.49%，最低只有0.0 008%。从表中可以看出，变量的最大值与最小值之间相差较大，房价也呈现出地域结构差异化，反映了不同城市的城市公共服务设施完善程度的差异，对应了不同城市房地产价格的较大差异，说明不同城市的房地产价格与各城市公共服务设施的完善水平有着紧密关系。

本文所设定的线性回归方程建立了不同城市公共服务设施对房地产价格影像的统计关系，模型中的不同系数则反映不同影响因素对房地产价格变化的影响程度。根据模型对变量进行回归，并进一步对结果进行分析，回归结果如表2：

3 结论及政策建议

3.1 结论

本文利用2007-2016年35個大中城市的面板数据实证分析了房地产价格与城市公共服务设施的关系。从回归结果来看，城市公共服务设施与房地产价格呈正相关关系，即随着城市公共服务设施的完善，城市房地产价格也逐步上涨。不难发现，城市高等学校、城市轨道交通、园林绿地面积与房地产价格之间有明显的正相关关系。如表2所示，每hm2高等学校数量在5%的水平显著，即其他变量保持不变，其每增加1%，房地产价格的对数就增加0.213%；城市轨道交通、城市园林面积率都在1%的水平上显著，即其他变量保持不变，每hm2城市轨道交通增加1%的里程，房地产价格的对数就增加0.096%，城市园林面积率每增加1%，房地产价格的对数就增加1.156%。另外，每hm2医院的数量虽然也与房地产价格呈现正相关，但在0.1的水平上不显著，因此，房地产价格对医院数量的增加并不是很敏感。

城市公共服务设施对房地产价格具有显著的促进作用，城市公共交通、教育以及绿化环境的增加都会促进房价的上涨，虽然城市医院数量对房地产价格的影响并不显著，但医院与房价仍然是正相关关系。因此，完善较为落后地区的城市公共服务设施，尤其是涉及到交通、学校、医院以及环境这些与人们生活息息相关的方面，能够有效的缓解城市房价上涨的压力，也能为房价较低的地区带来房地产投资，平衡地区之间房价差异极端化，从而稳定房地产市场。

3.2 政策建议

在2007-2016年的10年里，房价飞速上涨，为了控制房价上涨，政府不断推出调控房价的政策，既不想让房价持续过热上涨，导致出现房地产泡沫的危机，也不想让房价持续下跌，导致国家经济的衰退。房价较低所对应的城市公共服务设施不完善才是我应该正视的社会问题。因此，从本文城市公共服务设施的角度出发，在此提出以下建议：

3.2.1 城市公共交通是影响房价的一个重要因素，也是人们出行中不可或缺的一种方式，地区城市公共服务设施的不完善一定程度导致了不同城市房价极端差异。为了能够稳定房价上涨的态势，应对城市公共交通增加资金投入，在地方政府财政入不敷出的情况下，可以通过将公共交通建设市场化，既缓解了地方政府的压力，也增加了外来资本流入的投资，同时也一定程度的缓解城市交通压力，减少道路拥堵现象。

3.2.2 高等教育发展水平是一个国家发展水平和发展潜力的重要标志。如今家庭越来越重视教育，父母为了子女教育不惜付出高昂代价，高校增加的同时，也一定程度地促进了房价的提高。在一些教育欠发达的城市，应增加教育投入，吸引高素质人才，全面提高本地区人口质量，平衡房价的同时，更有利于本城市的长远发展。与此同时，推进改革城市户籍制度，制定完善的人才引进战略，增强城市的发展潜力。

3.2.3 城市的房价由供需决定，人口密度的增加所导致对住房需求的增加才使得房价高居不下。而吸引人们前往城市生活的不仅仅是因为这里有更多的就业机会以及更高的报酬，更是因为城市给人们提供了农村所不及的城市公共服务设施，完善的医疗设施，便利的交通方式，优质的高等教育，舒适的城市环境等等。不同城市公共服务设施的完善程度还有很大差异，地区经济发展水平不平衡问题日益突出，加大对落后城市公共服务设施的投资力度，合理配置公共资源，有效促进落后地区的经济发展，才能够缓解地区经济发展的差异性。随着城市公共服务设施的不断完善，必然会吸引更多的人口流入，从而缓解城市高房价的压力。另外，城市公共服务设施的不断完善使得优质资源流入，增强城市经济发展的后力，对城市的可持续发展产生深远影响。

参考文献：

[1]刘生龙，胡鞍钢.交通基础设施与经济增长：中国区域差距的视角[J].中国工业经济，2010（4）：14-23.

[2]张伟，王仲华，张燚.浅析我国22个城市基础设施建设对房地产市场影响[J].企业导报，2011（21）：98-100.

[3]郭根龙，苏小荣.城市基础设施建设影响房价的中介效应研究——基于我国35个打中城市的实证分析[J].未来与发展，2015（8）：54-58.

[4]王全良.城市基础设施对房地产价格的影响及增值效应[J].经济纵横，2015（7）：61-64.

[5]徐姣姣，王译彬，项勇. 城市基础设施建设与房地产价格变动的相关性研究——基于35个大中城市面板数据分析[J].价格理论与实践，2017（4）：76-79.

[6]李菁，陈金洪.交通基础设施与房地产开发投资区位选择[J].上海房地，2017（11）：28-30.

[7]斯子文，石忆邵.三甲医院对人口分布及房价影响的研究——以复旦大学附属儿科医院为例[J].经济地理，2013（10）：74-81.

[8]郑晓燕，周鹏.我国城市规模与房价相关关系的实证研究[J].国土与自然资源研究，2016（2）：26-31.

[9]马莉莉，张洪.我国城市规模与房价相关关系的实证研究[J].经济视角（下），2008（5）：5-8.