基于农户视角的农村宅基地退出影响因素分析——以南京市为例

宇文慧，田浩辰

（天津大学管理与经济学部，天津300072）

城乡统筹首先应解决资源配置问题，而其中的土地资源配置问题无疑更加重要。宅基地农户的退出意愿是宅基地有偿退出的重要组成内容。本文就是通过对南京市五个城区六个村镇的农户进行调研，分析农户视角下影响农村宅基地退出的因素，形成基本研究结论，并就如何推动宅基地退出提出相应的政策建议。

一、数据来源和指标选择

（一）数据来源

本文采用的数据来源于南京市的6个镇村，为保证样本的典型性和代表性，首先先对南京市各个区进行情况归并，并根据南京市的区划覆盖范围最终分别选定栖霞区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区五个区，然后通过现有文献对该五个区进行村子的筛选，最终决定在符合要求的六个村镇中随机进行调查研究，这六个地点分别是候冲村、社山镇、沈桥村、蒋项村、高淳和溧水中两个城中村。其中，保证每个村镇样本问卷发放均为50份，共计发放300份问卷，回收300份，有效问卷261份，占问卷总数的87%，无效问卷39份，占问卷总数的13%。调查人员所采用的调查方式为面访式，对于影响因素等方面进行调查，最后将数据进行汇总，进行初步的理论性分析，挑选出本研究回归分析的7个影响因素，分别是农户年龄、对规划程度的了解程度、对权益侵害程度、农户非农收入比例、总体收入数量、社会保障水平高低、是否在城镇拥有住房。

（二）变量选取和研究假设

1.因变量的确定

本文旨在从农户角度研究影响农村宅基地退出的影响因素，因此将是否愿意退出宅基地设为因变量，其中选择愿意的定义为P=1，选择不愿意的定义为P=0。在287份有效问卷中，有108户表示愿意退出，占有效问卷总数的37.63%；有179户表示不愿意退出，占有效问卷的62.37%。

2.解释变量的选择和方向假设

（1）年龄方面。往往认为年龄大的农民多以种田为生，而且年龄越大，生存技能相对越单一，在城镇生活中更难正常生活，同时年龄大的农民习惯了农村的生活，思想较为闭塞，所以假设为越大，农户越不愿意退出宅基地。

（2）非农收入比例方面。非农业收入占家庭收入的比重越大，表明该家庭对土地的依赖度越低，对农村宅基地的依附性越弱，所以假设为非农收入比例越高，农户越愿意退出宅基地。

（3）总体收入状况方面。家庭年收入越高，成为城市居民的意愿就越大，同时收入越高的家庭往往都希望可以从退出补偿中获得一些额外收益。因此假设为收入越高，农户越愿意退出宅基地。

（4）社会保障方面。社会保障水平越高，农民对于土地的依赖性就会变小，同时解决了社会保障问题的农民往往更愿意到大城市发展，退出宅基地的意愿就更加强烈，因此假设为社会保障水平越高越愿意退出宅基地。

（5）城镇住房拥有与否方面。往往认为农户拥有城镇住房时会出现将农村住房流转变现的想法，同时拥有城镇住房的农户往往觉得农村房屋是多余的，是可以流转的，因此假设有城镇住房的农户更愿意退出宅基地。

（6）权益侵害方面。从农户自身角度讲，其自身认为侵害程度越深则证明其对宅基地退出制度的误解越深，进而表现为越不愿意退出宅基地，该种现象可以看做是对于土地政策不了解所致。因此，可以假设为觉得自身权益受损程度越大的农户越不愿意退出宅基地。

（7）土地规划了解方面。人们往往认为农户对于土地规划了解程度越高，越愿意响应政府的号召，跟随社会发展的整体要求，以获得政策上扶持的利益，因此假设认为对土地规划了解程度越高的农户越愿意退出宅基地。

二、研究方法

（一）模型介绍

Logistic回归模型是一种非线性分类统计方法，通过事件发生概率来提供结果，主要应用在表现事物影响因素的分析中。Logistic模型的具体形式如下：

其中，p为农民愿意退出宅基地的概率，则1－p为农民不愿意退出宅基地的概率；Xi为解释变量；βi为第i个解释变量的影响系数；α为常数项；ε表示误差。

（二）模型应用

1.赋值描述

年龄设为X1，年龄越大赋值越大；非农收入设为X2，非农收入占比越大赋值越大；收入设为X3，收入越多赋值越大；社会保障程度设为X4，保障能够越好赋值越大；是否拥有住房设为D1为虚拟变量，其中特定的无表示为0，有表示为1；是否侵害权益设为X5，其中，1——严重侵害，2——般侵害，3——未侵害；了解土地规划设为D2，为虚拟变量，其中特定的不了解表示为0，了解表示为1。

2.模型回归结果与分析

（1）年龄、对规划程度的了解、权益侵害程度与宅基地退出意愿负相关，农户非农收入、收入、社会保障水平、是否在城镇拥有住房与宅基地退出意愿成正相关。

（2）多种影响因子中，年龄、权益侵害程度、非农收入、总收入、社会保障水平、是否在城镇拥有住房这6个变量均符合假设，因此这6个变量开始的假设分析均可用。

（3）对规划了解程度这一项与刚开始的假设分析存在较大出入，原因在于我国农村人口素质不高，看待问题的角度多数会从自身的角度出发。因此，应从农户所具有的理性人和经济人的双重身份这一角度进行分析，每一个从事经济活动的人都是利己的，即每一个从事经济活动的人所采取的经济行为都是力图以自己的最小经济代价去获得最大经济利益。

三、结论及政策建议

数据分析结果表明：年龄较大、主要从事非农经济活动、家庭收入状况越好、宅基地退出后保障水平越高。越不了解土地整体规划、认为自身被侵害程度低、在城镇拥有住房的农民，越具有宅基地退出意愿。透过数据的现象探究其本质问题，可以总结出如下结论性问题：一是年龄问题和自认为的受害程度问题主要是农民安土重迁的思想在作怪；二是家庭收入问题主要是退出宅基地后的安置补偿问题的体现；三是生活费用成本增加和保险等方面所体现的也就是社会保障问题；四是非农收入比例会成为问题之一其实也就是农户自认为宅基地退出以后生活来源难以保证所造成的；五是而对规划了解程度问题就是农民投机心理的折射。因此，本文针对这五项结论性问题，提出了以下三条政策建议。

（一）进一步完善宅基地退出政策

由调查结果来看，农民越是对城市规划了解就越是不愿意退出宅基地，这是一种严重的投机心理，这直接体现了宅基地退出政策不够健全的问题，需要政府做出进一步改进，主要有以下两个方面。首先是对现有宅基地政策加以完善，对农民的土地财产权加以保护，具体实施措施为法律上要明晰产权，经济上要有偿退出，流转上要市场交易、行政上要有效调控。然后就是加强对于宅基地退出政策的正确宣传，打消农民的投机心理，确保宅基地退出的有效进行。

（二）建设以村民为主体的城镇社区

调查研究来看，农民的年龄越小，退出宅基地的意愿就越强，在城镇中拥有住房的农民，更愿意退出宅基地。这两项结论表明现如今农民安土重迁的思想在极大地干扰着退出的有效进行，即农民对于未知的情况保有一种不敢尝试的态度，认为退出宅基地进入城市自身的权益会受到极大的损害。因此，需要在城市化进程中考虑到农民思想上的过渡。具体实施措施为建立起以村民为主体的城镇社区，即以村集体形式退出，在城镇中建立出小区式的村镇，这样村民从形式上脱离了农村，但是从思想上还是与农村有很深的联系。从村民角度来讲，宅基地退出以后所建成的新村类的小区，社区医院、社区娱乐区域相结合的方式在大大提高农民的生产生活条件的同时也提高了土地利用效率；从村集体角度来讲，建立这样的村民为主体的城镇社区，仍可以保证原有的行政制度，有利于管理。

（三）完善宅基地退出配套措施

要完善土地登记制度，妥善解决超占面积宅基地登记等土地管理问题，落实宅基地的实际情况后积极完善宅基地的档案，在退出过程中利用住房补偿与资金补偿相结合的方式，用宅基地住房面积来兑换城镇住房面积，参考当地征地的平均价格进行相应的补偿。同时，要进一步建立健全就业扶持和社会保障制度，这两种制度的力度越大，农民退出意愿就会越强烈。

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