区域经济发展与商业综合体间的现状分析

徐岳

摘 要：随着商业综合体日渐成为商业发展的重要发展趋势，其对于区域经济的发展也产生重要影响，两者之间存在一定的问题，对其问题予以很好解决，才能真正推动区域经济与商业综合体的和谐共建。本文就区域经济发展与商业综合体间的现状进行分析研究，希望可以为商业综合体与区域经济发展和谐发展提供借鉴。

关键词：区域经济;商业综合体;现状分析

一、商业综合体的背景

商业综合体最早出现在二战结束之后，由于经济凋敝，需要进行大量的建设，各国都将工作重点转为经济发展领域。随着经济形势的好转，人们消费观念也有了不断地改变。以往的百货商店等建筑群为代表的单一消费模式已经不能满足人们的消费需求，人们更加倾向于消费、娱乐和休闲为一体的新型消费方式。在这种背景下就催生了商业综合体的产生。特别是近年来，商业综合体的发展态势突飞猛进，这是由于现代化城市经济发展具有的人口聚集、土地升值、GDP增长快、各项公共设施更加完善等特点所导致的商业综合体迅速兴起。

二、商业综合体的特征

1.内部特征

（1）室内外空间大。商业综合体宽阔的室内外空间，能够较好的兼容城市的发展规模，以及匹配建筑现代化功能，非常适合现代商业模式下的应用。

（2）景观元素的融入。在设计商业综合体过程中，能够将现代化的城市美景融入到设计风格当中，让商业综合体更加富有魅力感和创新感。

（3）高科技性。商业综合体的地理位置都是处在城市商业的黄金地段，因此，在高科技的应用方面具有优势。

2.外部特征

（1）高可达性。商业综合体大部分处于城市交通系统完善且经济繁荣的地带，在信息共享和交通便利方面具有较大优势。

（2）密集性。商业综合体一般都属于城市的核心商业区域，不分白天黑夜，人流量都有较稳定的保证，这些不同的社会功能之间可以实现较好的互补。

（3）统一性。商业综合体往往会采用内向封闭的结构设计，建筑物的出入通道一般都紧挨城市交通的主干道，而且入口处由于醒目的标识也比较容易识别，这样有可以为消费者进入商场进行消费提供了较大便利。

（4）多功能整合性。商业综合体一般都能够提供包括了休闲、娱乐、采购等一条龙式的消费服务，这种完善的设施配置以及完整的消费服务能够对消费者形成和保持较大的吸引力。

三、区域经济发展与商业综合体间的主要问题

1.商业综合体数量饱和

在我国2017年发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》中，做出的研究结论明确指出我国大部分城市拥有的商业综合体数量比较可观，并且还有持续增长的趋势。2017年，我国的一、二线城市的总体建设面积已经达到3.3亿平方米之多，到2017年下半年，商业综合体的建设面积继续呈加速增长之势。据有关调查数据预测，增加到3.7亿平方米水平还是极有可能的。等到2018年以后，商业综合体的总体建设面积极有可能达到4.4亿平方米上下。2017年，我国已经拥有大约1000个商业综合体，较去年的商业综合体数量增长了15%左右。预测到2018年下半年可能将达到1100个左右。就此可以看出，我国的一、二线城市对于商业综合体的建设和开发速度是非常迅猛的。商业综合体的数量持续大幅增长，导致的竞争也就越来越激烈。除了我国国内投资商非常看好商业综合体的发展前景，国外资本对我国商业综合体的建设开发也是持积极的态度，纷纷对我国的商业综合体投入了大量的资金，特别是对我国一线城市的商业综合体开发表现的非常活跃和主动。外国资本对于看中的商业综合体项目，就立即开展谈判活动，并开价诱人，以确保对项目的顺利收购。

商业综合体是现代化城市经济发展成果的具体体现，它会随着社会经济的发展而发展，这种发展规律是由城市经济的内在属性决定的，不以他人的意志为转移。商业综合体的建设发展可以对城市的交通环境进行有效的改善，使土地资源变得宝贵，保障了土地的高效率使用，同时，它可以促进城市的基础设施建设更加合理完善，现代化城市应具备的功能也得到了明显丰富，让人们乐此不疲的崇尚城市的消费生活。在我国，以万达广场为代表的行业综合体的开发建设，对我国的商业综合体实现整体发展起到了重大推动作用。能够有力的吸引投资商对商业综合体的建设和运营进行投资，这也可以有效地带动二线、三线城市积极开展商业综合體的建设和发展。但是，我们应当理性看到，由于每个城市市场具有的容纳量是有限的，大规模的商业综合体建设容易造成城市市场的饱和，超过城市能够承载的消费程度，这就造成城市发展速度以及人们的消费购买力与商业综合体的发展相脱节。因此，商业综合体的建设和开发，如果超出城市能够容纳的消费量，那么会对城市经济发展的产生副作用。极容易造成巨大的商业风险和经济隐患。例如，部分城市的商业综合体内的写字楼，长期处于租售状态却无人问津，这就是商业综合体被过度开发所形成的负面效果。在商业综合楼在繁华似锦的表象下，也隐藏着不确定的风险因素。

2.商业综合体开发支撑不足

近年来，社会经济的热点问题之一便是房价的快速增长，造成很多人买不起房。因此，政府开始对房地产市场实施严格的管控，在此背景下，房地产商另辟蹊径的积极将住宅地产转向商业地产，用以应对此次管控。房地产商向商业房产领域发展，可以促进资金的流动和快速回收。但是这样的“目的不纯”的商业综合体开发，如果不具备完善的配套设施，不仅不会对城市的经济发展形成积极贡献，甚至会成为城市经济发展的累赘。另外房地产商纷纷涌入商业综合体，也与地方政府的错误招商引资政策有关。地方政府为了增加税收，盲目、不加甄别的引进商业综合体项目，反而不利于地方经济的健康发展。因为地方政府以这种方式引进商业综合体项目，忽视了地方群众所具有的消费实力的因素，难以支撑起商业经济体所需要的大规模消费。从以上分析我们不难看出，一个城市的商业综合体项目必须要与本地实际的经济水平相适应，如果存在不适应的状况，那么商业综合体的开发对其本身发展和所在地城市的经济发展都没有积极作用，因此，面对商业综合体项目热火朝天的建设局面，地方政府和房地产商要保持冷静清晰的头脑，要在科学评估的基础之上开展。

四、区域经济发展与商业综合体间问题解决策略

1.做好地段选择

对于商业综合体的开发而言，地段选择是首要工作，也是重中之重的工作。特别是对于一线城市，应该在原有地段的商业综合体进行二次开发，推倒重来进行建设。并且要把该地段具备的发展潜力和资金投入等因素。应当广泛建立与商业综合体相匹配的市场营销模式，为商业综合体实现持续稳定的发展提供良好保障。对于二、三、四线城市的商业综合体项目建设，也要选择城市商业中心位置用于商业综合体的开发建设，并且在项目投建之前，必须要充分做好项目评估工作，重点分析该项目是否与城市的经济发展水平相适应的问题，切不可贸然实施。必须要稳扎稳打，循序渐进地开展商业综合体项目建设，并制定完善的工作预案来应对可能造成的风险隐患。

2.整体规划商业综合体建设

除选择合适的开发位置以外，还必须要对商业综合体的开发进行合理的规划，为了确保规划工作的顺利有效开展，首先要对城市拥有的实际经济水平和消费实力进行调查了解，另外，还需要做好城市交通规划、土地使用政策以及政府对商业综合体开发的支持政策等因素进行全面的考虑分析，尽量能够使商业综合体的建设定位更加准确，对未来商业综合体的持续较好发展发挥积极促进作用，同时还能够使风险获得有效地降低和避免。

3.商业综合体与交通、需求的契合

结合多个商业综合体开发的实践案例来看，商业综合体的开发往往和交通规划是紧密相连的，商业综合体一般都建设在城市的交通发达区域。对于交通规划而言，商业综合體的开发需要交通规划的有效支撑，交通快速和便利的因素对商业综合体的开展运营发挥着重要影响，如果交通不畅通或不便捷，就会影响人们的高效率出行，那么产生的消费行为也就明显的减少，这对商业综合体的运营是极为不利的。因此，在商业综合体的实际开发建设中，必须要将交通规划纳入到整体开发建设当中，并为其创造积极有利的条件。

五、结语

区域经济与商业综合体发展之间的矛盾，包括商业综合体本身存在的问题，也包含区域经济发展中对商业综合体的盲目追求。区域经济的发展更加需要对商业综合体的建设给予客观认识和理性对待，从经济发展的目标和商业综合体开发两方面探索两者和谐共建的路径，只有让商业综合体的建设符合经济发展规律，才能让商业综合体的建设实现可持续，才能让区域经济的发展越来越好。

参考文献：

[1]王晓霞.商业综合体设计要点浅析[J].工程建设与设计，2018（17）：21-23.

[2]王晋.首建医疗健康商业综合体，开启医疗健康服务新模式[N].企业家日报，2018-09-05（002）.

[3]“最”北京，“最”商业--北京八大特色商业综合体盘点[J].城市开发，2018（15）：60-63.