科学合理推进房地产调控

□温怀德 戴军

当前房地产调控政策虽多，但实际效果有待考察。着眼于短期效应的房地产调控政策虽有一定的调控作用，但其副作用已经彰显。过去一个阶段，中国房地产市场调控政策大致可以划分为以下三类：

第一类：供给干预。主要包括：一是提高开发门槛。不断提高房地产开发商拿地条件、信贷难度、税费成本等，部分开发商因资金压力被迫降价回笼资金，一些中小开发商甚至被市场淘汰。这有利于房地产市场提高行业集中度，也有利于降低后续楼盘烂尾可能性，提高新房品质。但在大城市住房供不应求的背景下，上述优点也会成为缺点。中长期看，该政策将削弱市场供给尤其是中低端市场供给，致使新房市场日趋豪宅化，并不断推高整体房价。二是限房价。限制新房价格能控制统计意义均价，但低于预期的价格尤其是低于周边同类品质二手房的价格，会刺激居民抢购。居民一旦获得限价房的购买资格就意味着获得暴利。抢购之风一旦形成就会导致新房难买，形成对二手房的外溢需求，进而刺激整个市场上行。三是限地价。开发商土地竞价达到限定价格后，开始竞房价、竞配建、竞自持、竞建设标准等。这类政策能够控制名义地价，进而避免出现地王，以及由此带来的对区域房价体系的心理冲击。但实际上，该政策既不能解决大城市土地供应相对不足和土地实际成本过高的问题，也不能缓解对未来房价继续上涨的预期，因此不能控制房价上涨。四是限领预售证。为了调节统计意义上的新房市场均价，一定时期部分楼盘会被限制领取预售证。该措施直接加剧楼市供给紧张，在市场供不应求时无异于饮鸩止渴。五是限网签。部分城市在特定时期对部分新房源进行网签限制，目的也是为了调节统计意义上的市场均价。但结果却是：一方面，不透明的网签数据和房价数据很可能会误导高层决策部门；另一方面，限网签不仅会误伤部分刚需居民，而且会更加坚定另一部分居民对楼市火爆的预断。

第二类：需求干预。一是限购。严格的限购能够直接限制部分需求，压制房价上涨趋势。但在未来很可能取消限购政策的情况下，这部分需求并未真正消失，而是被积压起来。一般而言，限购措施越是严格就越是彰显了楼市供不应求的态势。因此，一些人不惜通过假离婚、假结婚的不道德手段或者注册空壳公司的手段获取购房资格，进而产生额外需求，同时也加剧了社会道德下滑风险。二是限贷。限贷政策（包括提升按揭利率）同样能够直接压制部分需求，甚至误伤部分刚性需求和改善性需求。限贷与限购搭配一直是需求干预政策的核心，往往能够迅速改善房地产供求关系，限贷限购时间越长越可能出现供过于求现象，进而压制房价。然而，市场冷却和供过于求，往往也使得开发商短期内减少拿地，或延缓已有项目开发进程，当然此时地方政府也不愿意多供地，致使潜在供给无法有效增加。被积压的需求和并未增长的潜在供给，反而使中长期出现供不应求现象。因此限购限贷政策一旦放松或撤销，房价很快就会大涨。三是限售。为压制部分新房需求，规定投资者购买新房后一定期限内不得出售，主要打击高杠杆投机需求和短线投机需求。该政策适合与限房价政策搭配，可在一定程度避免投资者短线炒作限价房，但这对刚性需求、改善需求、囤房投资需求、低杠杆投机需求影响不大。限售政策属于一刀切政策，限制了二手房供应，限售期限越长对二手房供应量限制越大，进而促使部分需求不得不转向新房市场。该措施在压制供给的同时，未必能显著压制需求，总体调控效果存疑。

第三类：舆论引导。政府每一种政策措施出台往往都会伴随着舆论引导，希望以此促成政策目标。然而，楼市变化常常与媒体引导的市场预期不一致，如此一来，居民就会怀疑媒体的公信力，甚至反向解读调控政策，最终导致舆论引导失败。如果调控政策本身不是科学合理的，那么相信舆论引导的居民反而会深受其害。

总的来看，不当的房地产调控政策往往会扭曲供求关系，可能刺激房价进一步上涨。如今，迫切需要逐渐退出扭曲市场供求关系的短期调控手段，转而建立符合国情、遵循市场规律的房地产长效机制。