关于深化和完善住房公积金贷款制度体系的思考

支红娟

摘 要 住房公积金是职工按照规定存储专门用于购买住房的钱，住房公积金贷款是国家提供给职工买房的政策贷款，1994年正式出台《住房公积金管理条例》。随着时代的发展，住房公积金的贷款制度在不断完善，但在实际工作中仍然会出现一些问题。本文依据贷款制度的发展趋势，为深化完善住房公积金贷款制度体系提出有效建议。

关键词 住房公积金贷款 体系 思考

一、我国住房公积金贷款的现状

第一，住房公积金贷款制度的内容。住房公积金贷款制度是依据国务院发布的《住房公积金管理条例》设定的，其主要表现为职工在工作期间定期存入一部分钱，到买房时可以以较低的利率贷款，即低存低贷，在一个封闭的系统中职工之间相互帮助，体现了住房公积金贷款的保障性和互助性。

第二，住房公积金贷款发放规模和作用。据统计，2016年发放的住房公积金个人住房贷款达327多万笔，达12701多亿元，同比上年上升4.8%、14.61%；到2016年末，累计发放个人住房贷款达2826多万笔，累计金额达66061.33亿元，同比上年末增长13.1%、23.83%；个人住房贷款余额达40535多亿元，个人住房贷款率达88.84%，比上年末提高8.04个百分点。

第三，高政策性，调整频率高，一般依据房地产市场的发展情况进行相应的调整。自1994年以来，住房公积金贷款制度的表现形式为由收紧到放宽到再收紧到再放宽的形式循环，密切关注国际和国家经济的发展并顺应其发展，到2016年住房公积金贷款已由“一刀切”的阶段进入“因城施政”的阶段。

第四，互助性和保障性作用得到发挥。住房公积金是面向所有职工开放的，在实际的运作中刚好满足需要住房和改善住房的中低收入家庭，通过调低主要城市的单笔贷款额度来凸显住房公积金贷款的普惠性和保障性。

二、住房公积金贷款制度体系存在的问题

第一，住房公积金贷款政策的稳定和减压作用不明显。住房公积金贷款的政策是顺应经济市场的情况调整的，在实际过程中常常表现为“放大效应”。例如，在积极的市场环境下，贷款会增加，银行资金紧张；在消极的市场环境下，政策收缩，中低收入职工的购房需求就会受到严重影响。

第二，保障性有限。在不稳定的市场情况下，资金紧张，对于一些中低收入家庭需要购买第一套住房的贷款申请没有得到优先保障，虽然主要大城市对于购买第三套住房的贷款拒绝受理，但是对于购买别墅、豪宅等类型住房的贷款仍然没有限制，住房公积金贷款的公平性和保障性遭到怀疑。

第三，贷款预警机制不健全。2016年的房地产市场相当火热，很多大城市的资金都出现紧张的情况，甚至无钱可贷。在火爆的市场环境下，住房公积金贷款制度的弊端显现出来，说明贷款预警机制不健全，没有一个完善的应急措施。

第四，申请手续复杂，审批时间长。在进行住房公积金贷款的时候，贷款条件很多，程序也很烦琐，地方房产管理部门在进行抵押房贷评估等环节设置较多障碍，审批的时间较长。在公积金管理中心大多是采用保证人的方式对申请的贷款进行放贷，贷款的额度较低，花费时间还长。

第五，欠缺创新和定制化服务。首先是住房公积金贷款不能用于房屋装修；其次是农村宅基地改革未开始研究；然后是缺乏创新型的差别化服务，对差别化贷款利率研究不透彻，国家住房储蓄银行建立的可行性分析还未进行。

三、解决住房公积金贷款制度的建议

住房公积金贷款的初衷是改善国民住房标准，保证住房公积金贷款的普惠性和保障性，促进国民生活水平的提高。以下依据住房公积金在不同市场环境下的情况，针对不同的情况提出一些建议。

第一，坚持贷款政策的普惠性和保障性原则，有效发挥贷款制度的稳定性和减压作用，从而保证中低收入者的住房需求和改善需求得到满足。首先是优先保证首套购房者的贷款需求，这是不管在什么市场环境下都应首要得到满足的需求；其次是需要改善住房条件的购房者的贷款请求，这是在购房者要出售唯一住房的前提之下的；再次是支持二次改善需求的购房者的贷款申请，这样的申请是要满足已有一套住房的购房者，这是在满足前两种情况之下还有富余资金的前提之下应该适当应允申请的贷款需求；最后则是不支持过度改善住房的购房者的贷款申请，这种情况应该综合考虑城市的人均住房面積和房屋均价，若是超出人均水平，则应拒绝受理。

第二，建立健全的贷款预警机制，从而更加合理地发放住房公积金贷款。首先依据住房公积金数据分析建立一条预警线，在活跃甚至火爆的市场环境下，应该参考城市里每日成交的数量以及金额，根据紧要程度，建立日监测线、周监测线、月监测线。金额预警可以根据每个承办机构每天接受的申请和网上预约受理的金额，加上已经受理的在审批过程中的金额与可贷资金、每天还款资金、每天还款的利息乘以比例系数持平设置，比例系数可依据紧急的程度设置，越高越紧急。第二种情况是在正常交易的市场情况，这种情况下的比例系数不要高于85%。第三种情况是在低迷的市场情况下，这个时候比例系数的设置应是越低越紧急。建立好预警线后，应该仿照商业银行进行压力测试，运用大数据对已经发放的贷款进行模拟抗压测试，如进行跌价测试，对各种可能发生的情况进行试验，以此保证预警线的可行性。

第三，简化办理贷款手续。简化办理贷款手续，首先要做到规范贷款流程和审批制度，各个办理部门应建立一个网络平台，用于资源共享和沟通信息，同时还能监督各个部门之间的工作，减少贷款者因在各个部门之间来回的不便利，缩短办理贷款的时间。

第四，创新定制性贷款服务设置。住房公积金贷款可在适当的市场环境下用于装修住房，这种市场环境主要是正常交易市场和低迷的市场环境，推出差异化的装修贷款项目，联合第三方和依据住房的面积估计装修费用，确定装修贷款额度，同时依据个人信用采用差异化的贷款利率。住房公积金还可以试着运用于农村的宅基地建房，这样可以改善农村家庭的住房环境，提高生活水平，丰富私人定制化服务。随着时代的发展，越来越多的自由职业者出现，对于住房公积金贷款的个性化的需求越来越迫切，贷款机构可以根据不同的职业人群、不同的年龄段的特征分设不同的贷款方式，为不同人群设立灵活的贷款方式。对差异化利率的研究欠缺，相关部门应积极对差异化利率进行研究，利用大数据对市场化利率进行探究，综合考虑存款情况和个人征信，建立不同的利率标准。在可行的情况下还可以仿照德国的住房储蓄制度来改进我国的住房制度，建立国家住房储蓄银行。

四、结语

“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话简洁明了地指出了我国房地产市场的泡沫形态。新华社于2017年3月17日发布了《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》，在报告中要求有关部门以设立住宅政策性的金融机构为导向，改革住房公积金制度，从而真正实现人民买房给自己住。住房公积金贷款制度是在高速发展的经济环境下，加大城市化建设，为人民减轻住房压力而制定的贷款制度，在实际工作过程中能够不忘初心，才能真正做到普惠性和保障性，为人民造福。

（作者单位为北京市住房贷款担保中心）

参考文献

[1] 王娜，杨莉.住房公积金发展现状及问题分析[J].西部皮革，2016，38（24）：73.endprint