天津市商品房价格影响因素的实证研究

刘美芳　刘维跃

【摘要】本文针对天津市不同价位等级区域的商品房，运用多元线性回归模型对其价格的影响因素进行实证研究。从creis中指数据库、中国统计局及中经网数据库收集了2014-2016年的相关数据。采用SPSS软件进行了数据分析，通过构建模型，检验假设，确定了影响天津市商品房价格的主要因素。本文的研究将为政府宏观房价调控提供理论依据。

【关键词】商品房；价格；实证研究；多元线性回归模型

一、引言

随着人们生活水平的提高，人们对住房和居住环境的要求越来越高。每年城镇化的趋势使得更多的人移居到城镇，再加上都有不少人步入适婚年龄，城市商品房的需求量逐年增大。商品房价格也越来越受到社会各界的关注和重视。据统计，仅2014年01月至2016年12月的三年时间内，天津市和平区的商品房平均销售价格就从26041元/平方米上涨至42583元/平方米。商品房价格的上涨速度已明显高于居民收入和消费的增长速度。居民的购房难度在增加，间接地影响到天津市的经济发展和社会稳定。

商品房价格有众多的影响因素，通过对影响因素的分析寻找商品房价格的变化规律，这对抑制商品房价格的过快增长和商品房价格的有效调控具有重要的现实意义。本文将天津市的市内六区、环城四区和剩余其他各区分别划分为A级、B级和C级三个不同区域。分区域对天津市商品房价格进行数据的收集、整理、分析计算，识别出天津市商品房价格的主要影响因素。为政府宏观调控房价提供理论依据。

二、文献回顾

商品房价格的影响因素众多，国内外大量学者从不同角度搜集相关数据进行了商品房价格影响因素的实证理论分析与研究，涵盖的影响因素也比较全面。Xing-Chun Wen和Ling-Yun-He（2016）认为商品房需求冲击是其价格波动的主要的驱动力，与商品房需求冲击相比，货币供应量增加对商品房价格的影响可以忽略不计。Dennis R Capozza，Patric H Hendershot以及Charlotte Mack（2014）认为美国商品房价格的上涨与美国人民总收入的增长、人口基数的增长以及美国国内建筑成本的增长等因素密切相关。国内学者宋川（2012）从价格机制对商品房价格的影响因素进行实证研究，指出人口数量对商品房价格的影响最为显著。范译文（2013）采用回归分析的统计学方法，将我国1998年至2011年的相关数据代入Eviews软件，构建计量经济模型，指出城镇居民家庭的人均可支配收入是商品房价格的主要影响因素。牛雪贾，沐年国（2016）选取了上海市这个一线城市的房价作为研究对象，采用建立VAR模型的统计学分析方法，运用2006年3月至2015年5月的时间序列数据对上海市房价的影响因素进行了实证分析和研究，研究指出城镇居民消费价格、货币供应量以及楼面成交价格对上海市商品房价格影响程度较大。由此笔者提出建议：上海市政府调控商品房价格可以从土地交易市场人手。王晓英（2016）选取了2013年我国31个省市自治区商品房的平均销售价格与相关的截面数据，采用应用回归分析中的逐步回归法，应用SPSS软件对各省市自治区商品房的平均销售价格的影响因素进行实证分析与研究，指出竣工房屋造价成本、土地购置费、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入对商品房的平均销售价格影响显著。

综上所述，从国内外学者的研究大致可以勾勒出国内外商品房市场的发展史。商品房价格的影响因素主要包括：国民生产总值、城镇居民人均可支配收入、商品房銷售面积、商品房竣工面积、房地产开发投资额、常住人口数量、贷款利率、美元兑人民币汇率、人口自然增长率、消费价格指数等。endprint