基于多元回归模型的厦门房地产市场非均衡度分析

张思颖++牛帅

摘要：本文以厦门市2006年至2014年的数据为样本，构建需求和供给的多元线性回归模型，得出厦门市住宅的有效需求量和有效供给量，在此基础上对厦门市房地产市场近几年供求平衡的偏离程度进行分析，并结合实际，对厦门房地产市场存在的问题及非均衡情况提供相应的建议。

关键词：厦门房地产市场;供求;多元线性回归模型;非均衡度

中图分类号：F127;F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-000-02

一、引言

经济学中的非均衡理论认为，非均衡是一种常态，降低非均衡程度可以提高经济效率，实现资源优化配置，而国民经济持续稳定发展离不开房地产开发投资的平稳增长[1]。回归分析法应用于各种数据分析中，将变量间的定量关系进行确定，分析多个自变量时，称为多元回归分析，而得出的自变量与因变量的函数关系是非线性时，叫做非线性回归分析。

国外对房地产市场非均衡度的研究起步较早，Bums和Grebler（1977）在分析住房问题时运用了非均衡理论。相比国外，我国学者对我国房地产市场非均衡性也进行过卓有意义的研究。季朗超在《非均衡的房地产市场》中，通过非均衡度衡量房地产市场的非均衡程度[2]。在使用非均衡进行实证分析对中国的房地产价格时，童光毅等（2008）通过半参数回归模型和拓展的半参数回归模型得出相应的结论。

二、厦门市房地产市场供求分析

1.厦门市房地产市场的需求实证分析

据指标的可量化性和数据的可得性，并结合厦门市的实际状况，选取GDP、竣工房屋面积、城市居民人均可支配收入作为影响厦门市房地产市场需求的因素[3] 。用厦门市商品房销售面积代表需求量，GDP、竣工房屋面积、城市居民人均可支配收入为影响因素， 采用厦门市统计年鉴中2006年至2014年的统计数据，见表1。

表1 厦门市房地产市场需求影响因素指标值

年份 商品房销售面积（万m2） GDP（亿元） 竣工房屋面积（m2/人） 城镇居民人均可支配收入（元/年）

2006 433.27 1173.80 287.49 18513.00

2007 497.70 1402.58 378.59 21503.00

2008 389.47 1610.71 625.04 23948.00

2009 529.29 1737.23 711.08 26131.00

2010 426.77 2060.07 706.64 29253.00

2011 445.39 2539.31 602.93 33565.00

2012 615.34 2815.17 422.41 37576.00

2013 786.72 3006.41 343.78 41360.40

2014 790.21 3273.58 585.48 39625.09

构建多元线性回归模型Y1=α0+α1x1+α2x2+α3x3

多元线性回归模型中，Y1为商品房销售面积，x1为GDP，x2为竣工房屋面积，x3为城镇居民人均可支配收入。通过SPSS软件的分析，相关系数R值为0.948、判定系数R2值为0.898、调整值为0.865，因此因变量与自变量之间有较强的线性关系。

通过回归方差分析，回归平方和等于159762.031，残差平方和等于18061.786，F检验值等于26.536。Sig概率值小于0.05，因此认为各回归系数不同时为0，被解释变量与解释变量的线性关系显著，回归方程有意义。

表2回归系数a

模型 非标准化系数 标准系数 t Sig.

B 标准误差 试用版

1 （常量） -224.947 118.695 -1.895 .049

GDP -1.041 .317 -6.452 -3.279 .010

竣工房屋面积 -.277 .123 -.393 -2.259 .050

城镇居民人均可支配收入 .104 .028 7.598 3.743 .005

表2为各自变量回归系数。GDP、竣工房屋面积、城镇居民人均可支配收入的显著性概率都小于5%，都能通过T检验，回归系数有意义。

因此需求模型为：Y1=-224.947-1.041x1-0.277x2-0.104x3

2.厦门市房地产市场的供给分析

用商品房竣工面积代表供给量，房地产开发投资额和平均建设周期为影响因素，采用厦门市统计年鉴中2006年至2014年的统计数据，见表3。

表3 厦门市房地产市场供给影响因素所选统计指标的指标值

年份 竣工房屋面积

（万m2） 房地产开发投资额

（亿元） 平均建设周期

2006 287.49 213.93 6.95

2007 378.59 345.75 7.50

2008 625.04 323.96 5.52

2009 711.08 294.59 4.35

2010 706.64 396.13 4.52

2011 602.93 436.31 5.83

2012 422.41 518.88 8.47

2013 343.78 531.80 11.01

2014 585.48 704.06 7.21

构建多元线性回归模型Y2=β0+β1x4+β2x5

多元线性回归模型中，Y2为商品房竣工面积，x4为房地产开发投资额，x5为平均建设周期。

同2.1通过SPSS软件的分析，结果为：Y2=631.678+1.399x4-100.882x5

三、厦门市房地产市场非均衡实证分析

非均衡度Z=（D-S）/Q，公式中， D表示有效需求、S表示有效供给、Q表示交易量[4]。

（1）如果|Z|<0.10，则市场处于适度非均衡状态，可以自行调节。

（2）如果0.10≤|Z|<0.20，则市场处于轻度非均衡状态，需要政府采用经济杠杆进行间接调控。

（3）如果0.20≤|Z|<0.30，则需要政府加大调控力度，经济手段与行政手段并用。

（4）如果|Z|≥0.30需要政府主要采用强制手段进行调控[5]。

根据上述理论及并结合上文得出的厦门市房地产有效需求和有效供给模型，建立下列模型：

Y1=-224.947-1.041x1-0.277x2+0.104x3            （1）

Y2=631.678+1.399x4-100.882x5                        （2）

Q=min（Y1，Y2）                                                   （3）

通过SPSS软件估计出厦门市房产市场2006到2014年的有效需求量和有效供给量。在此基础上，根据公式（3）可以计算得出交易量Q，见表6。

表4 厦门市2000-2014年非均衡度表

年份 商品房有效需求（Y1）（万m2） 商品房有效供给（Y2）（万m2） 交易量

（Q）（万m2） 非均衡度（Z）

2006 396.54 229.94 229.94 0.72

2007 443.73 358.93 358.93 0.24

2008 412.77 528.18 412.77 -0.28

2009 483.98 605.11 483.98 -0.25

2010 473.47 730.06 473.47 -0.54

2011 451.28 654.14 451.28 -0.45

2012 630.79 503.36 503.36 0.25

2013 851.64 264.96 264.96 2.21

2014 326.09 889.30 326.09 -1.73

根据表4可以看出，近几年厦门市房地产市场非均衡度变化较大，非均衡度时正时负，基本围绕着均衡数轴呈现上下波动的态势，同时，近几年的非均衡性波动有增大趋势。

四、实证结果分析

第一阶段：2006年—2007年，非均衡度增至2006年的0.72，2007年仍处于0.24的较大非均衡，表现为市场有效供给小于有效需求。本阶段主要影响因素是宏观经济向上，居民收入增加，上一阶段受到压抑的有效需求在本阶段得到有效释放。

第二阶段：2008年—2009年，非均衡度在-0.2与-0.4之间波动，市场又从供不应求转为供过于求。主要原因是2006年的供不应求促使房价大幅上涨，开发商开工量增长较快，市场呈现出了非理性繁荣现象。2007年出台了针对结构、金融以及对交易环节，保有环节的调整的一系列政策，打压了市场的预期与需求，致使消费者观望，开发商面对政策导向减少开工面积与销售面积[6]。

第三阶段：2012-2013年，非均衡度急速增大，房地产市场再一次进入供不应求阶段。岛内豪宅化，大户型、高房价溢出大量刚需，纷纷置业岛外，创造诸多日光盘，集美新城更是由于地铁以及未来高端、成熟配套等有利因素，房地产业一片繁荣。

第四阶段：2014年，由于二三线城市房价下降，厦门的购房者在此背景之下处于观望态度。除此之外，市场供给结构不合理，同样是导致楼市低迷的原因之一，银行信贷的紧缩也使得不少刚需推迟了买房计划。

五、政策建议

1.调整房屋供需结构

厦门土地供应长年不足，政府推地节奏慢，许多房企项目储备不足，而需求日渐旺盛是导致厦门供需失衡状况日益严重的主要原因之一。厦门人口密度较大，与一线城市相比，目前其人口密度仅低于上海与深圳，地少人多的厦门，让许多购房者买房意愿强烈，刚需与投资存也是厦门供需失衡的主要原因之一。因此，出台相应的政策调整厦门的供需结构刻不容缓，除了执行住房限购政策外，还应有效提供建设用地，同时鼓励开发商合理设置商品住宅供应结构，优先考虑中低收入家庭的刚需，合理设计户型。

2.房地产买卖市场综合监管

工商、房地产管理等部门应该认真关注房地产市场，并加大力度对房地产市场秩序进行整顿，监管与预警工作均需加强，及时收集、整理和公布房地产市场信息，有效抑制炒房现象，控制房价的虚高;有效监督房产中介的工作，监管网络公布的房产信息，最大限度保障购房者的合法权利，积极引导房地产市场健康发展。

3.岛内外一体化进程

厦门是个依山傍海的旅游城市，正是这样的地理特征导致厦门有效的土地供给并不充足，将城市化进程向岛外拓展势在必行，合理利用岛外的土地资源，对土地的集约化和生态的改善进行规划，推动岛外的建设，新建住宅区的同时也关注配套设施的构建，完善商务、交通、文教、卫生设施，促进岛内外的一体化进程。

参考文献：

[1]唐莉，张永娟.房地产产业链关联性的分析研究[J].世界经济文汇，2006，（9）：23-26.

[2]季朗超.非均衡的房地产市场[M].经济管理出版社，2005.

[3]宋喜民，周书敬.基于灰色关联的房地产市场有效需求分析研究[J]唐山学院学报，2004，（2），20.

[4]刘芳.我国房地产市场的非均衡模型[J].现代城市研究，2004，（2）：59-61.

[5]陈康.长沙市住宅房地产从市场供求分析 [J] .2012.

[6]阙彬.房地产市场供求非均衡分析[D].西南财经大学，2010：108-110.