房地产市场供给侧结构性改革分析与对策①

于婷 肖萌

摘 要：长期以来，我国房地产市场的发展存在盲目追求投资的现象，房价虚高直接导致库存量过高的问题，从而严重制约了经济发展，为了改善经济状况，我国提出供给侧改革战略，这对于促进房地产市场长久稳定发展也具有重大意义。本文以沈阳市房地产市场的发展现状为基础，通过分析目前沈阳市房地产市场存在的问题，明确推进供给侧改革的必要性，最后提出相应的对策建议，以为供给侧结构性改革在其他城市的实施提供参考。

关键词：房地产市场 供给侧结构性改革 对策建议

中图分类号：F121 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）05（a）-138-02

2015年12月，中央会议提出在未来一段时期内，将要把“供给侧结构性改革”放在工作的首要位置。在供给侧改革的背景下，我国经济面临重大调整，房地产市场也将迎来新的机遇。以往我国房地产市场主要注重需求方面的调配与控制，具体表现为限购、限贷等。在我国快速工业化和城市化，以及广义货币供应量很高的背景下，各种需求是必然存在的，通过限购、限贷政策并不能从根本上解决投机问题，因此，应从另一角度着手，即从供给端来调控房地产市场。本文选择沈阳市进行研究，沈阳作为副省级城市，又是重要的新一线城市，其地理位置、经济发展水平与其房地产市场发展并不均衡。沈阳在城市土地学会发布的2015年和2016年《中国大陆主要城市房地产投资前景分析》中已经连续两年在主要城市投资与开发前景排名中垫底。在这样的背景下，沈阳急需谋划如何运用供给侧的思维，从自身的地理位置和房地产业现状出发，有针对性地制定房地产发展政策和策略。

1 沈阳市房地产市场的发展现状

20世纪80年代，沈阳房地产市场起步，经历了漫长的十年才发展壮大，1999年，“住房分配货币化”政策颁布，加快了沈阳房地产市场发展的步伐，但是由于沈阳房地产市场的基数小、规模小等因素的制约，在启动至2003年的这20年间，并没有对经济带来大的影响。2003年中央提出“振兴东北老工业基地”政策，沈阳房地产市场正是抓住了这个机会得到了飞速发展，进入了一个崭新的时代，投资总额和销售总额均稳步平稳上涨，而且屡创新高，即使2008年的世界经济大萧条，也没有对沈阳房地产市场造成很大的抨击，在那时还被誉为“全国最好的房地产市场之一”。2014年，沈阳房地产市場发生了翻天覆地的变化，数量和价格都发生大幅度下跌，这也是在长期供需严重不平衡下发展的结果，因此对沈阳房地产市场造成了很大的冲击。自2015年以来，各级政府为解决“高库存，高产能”问题推进一系列宏观调控政策，但这对沈阳市房地产业的影响甚微。2016年，沈阳房地产市场的发展则更加严峻，所以解决高库存问题也迫在眉睫。

2 沈阳市房地产市场发展中存在的问题

2.1 库存规模巨大

2016年沈阳市商品房库存量与2015年相比虽有所下降，但是去化周期仍在较高水平。相关数据显示，住宅项目的去化周期最短，写字楼项目的去化周期最长，住宅项目为22个月，而写字楼项目则可能超过20年，房地产项目去化周期的标准通常在10～15个月，由此可以看出目前库存量巨大，而导致库存巨大的根本原因便是长期以来的供求失衡，另一方面，沈阳市土地资源有限，但是出让量却远远超过了实际需求，这也大大增加了沈阳房地产市场的库存压力。虽然近年来政府为了房地产市场的长效发展出台了一系列“去库存”政策，但是效果均不显著，所以想脱离目前这种高库存状态仍需一个漫长的过程。

2.2 商业地产严重过剩

2010年国家为了抑制房地产投机现象，开始实施限购政策，但是这并没有抑制沈阳房地产业的发展，反而使沈阳商业地产呈现出空前的增长势头。截至2015年的数据显示，沈阳商业地产总存量为839万m2，人均面积1m2，未来五年内，沈阳商业地产存量将持续增加，预计到2020年，商业地产的库存量将到达1200万m2之多。虽然政府为降库存推出很多政策，但是并没有实质性的进展，最主要还是因为区域发展不协调，使得沈阳的商业地产聚集在金廊沿线，这里又聚集了各大购物中心，商圈体量庞大，商业地产的销售则格外困难。与此同时，三外环区域的商业配套设施水平低下，这也限制了该区域住宅项目的发展。

2.3 区域发展不均衡

沈阳市在“十二五”之前就基本完成大面积的棚户区改造工作，此外随着我国城镇化进程的实施，市中心可供出让的土地逐渐减少，二环外的土地供应却不断增大，但是销售情况与投资情况并不平衡，新城区房地产项目的销售不理想，产生大量库存。这个现象之所以出现，是因为新城区人口聚集度不够，房地产项目配套设施也不完善，这些因素对消费者的购买意愿都产生了极大的影响，目前大多数开发商都是在价格上采取措施，凭借价格优势吸引消费者，然而在新常态经济环境下，这种方法的影响力已经微乎其微。

3 供给侧改革的必要性分析

3.1 需求侧管理已经不是拉动经济增长的持续动力

传统的需求侧管理就是用“出口、投资、消费”为主要调控手段，从而带动经济的增长。需求侧管理也是30多年来我国政府采用的主要宏观调控手段。改革开放以后，中国经济突飞猛进，2008年更是推出“四万亿”投资计划，这也使得中国经济走到了世界的前列。但是近几年受国际经济形势影响，需求侧的推动力不断下滑，我国经济也一直在走下坡路，给房地产市场带来了新的挑战，我国政府也出台了许多政策，目的是希望房地产市场回暖，通过拉动需求引导房地产业复苏，但是并没有什么起色，大多数城市的楼市持续下跌，所以传统的需求侧管理已经无法持续带动经济的增长。

3.2 需求侧管理存在结构性不均衡

我国经济结构在需求侧存在严重不平衡现象，这也是投资与需求长期不均衡发展导致的。在我国，“投资”一直是经济政策的重心，以2008年的“四万亿”计划为例，诸如此类的政策使得投资需求在整个经济体系之中远远超过消费需求，导致二者严重失衡。虽然之前大多数研究都表明需求是拉动经济的主要动力，但是截止到2014年，我国投资率已经超出了正常的均衡水平，达到了46.04%，这就说明之前的结论已经不适于现在的经济环境，所以从供给侧进行改革才是关键。

3.3 有效需求不足所引致供需结构错位

现阶段阻碍我国经济增長的罪魁祸首便是“供需结构错位”。在需求侧管理下，我国大部分产品的供给都依赖于国外进口，而不是自给自足，但是现在世界经济形势下滑，各国之间的贸易水平也不断下降，这就造成我国很多产品都出现“高库存”问题，房地产业更为严重。在这样的形势下，世界各国都在技术上不断创新，而我国却止步不前，这就产生生产率低下，质量也低的结果。这不仅阻碍了我国产品的向外输出，也满足不了内需，这也是造成国人去外国疯狂扫货的根本原因，在这样的发展背景下，想要消化过剩的产能，压力也越来越大。

由此我们可以看出，一直以来，我国经济宏观调控的固化逻辑都是侧重需求端，这些政策已经无法解决阻碍经济发展的根本问题，所以供给侧改革应运而生。房地产市场也是一样，不管是过去的限购限贷还是其他一系列刺激住房消费的政策，也都无法解决房地产市场“一管就死、不管就乱”的问题，所以现在想要保证房地产市场健康稳定的发展，就必须从供给侧入手。

4 沈阳市房地产市场供给侧结构性改革对策分析

4.1 完善社保从而吸引外地人口迁入

在沈阳市人口中，有44%的劳动力在35～60岁之间，劳动力逐步趋于老龄化。老龄化严重不仅会阻碍经济的发展，更直接影响到未来的经济效益以及劳动力的供给，为了改善沈阳老龄化严重问题，政府可以采取完善人口政策与社会保障政策等，让外来人口在“医疗、保险、教育”等方面享有本地人同等的待遇，这样一来，一方面可以使外来人口有归属感，愿意长期居住，另一方面也使得外来人口能够持久参与区域经济建设，带动经济发展。在人口政策方面，更应关注大学生就业，近年来东北人才流失严重，为了吸引更多毕业生留在沈阳，可以出台优惠政策，提供更多的就业岗位，鼓励大学生创业。与此同时，可以将教育与房地产销售结合起来，地产与名校联手的方式促进房地产去库存。

4.2 为转移人口提供适宜长期居住的住房环境

住房是人生活的关键，想要使转移人口长期居住，就要为他们营造适宜居住的环境。目前我国进城务工人员有一半以上都是住在单位的集体宿舍内，大约47%的人在附近郊区即所谓的“城中村”租住，只有0.7%的务工人员在城里买房，他们之中能够缴纳住房公积金的更是少之又少。由此我们可以发现，务工人员的居住条件很差，工资水平低是一方面，居住环境也是不容忽视的因素。所以沈阳想要吸引更多的农业转移人口进城，就必须积极改善其居住环境，上文也提到过三外环区域的商业配套设施比较匮乏，可以借此机会改善区域发展不协调现象，这样不仅能吸引农业转移人口买房，也能帮助沈阳房地产市场去库存。

4.3 加大公租房供应以改变房地产供给模式

虽然现在沈阳市已放宽公租房入住标准，接纳有固定收入的外来人员进城入住，但由于房源过少，该政策并没有得到很好的实施。所以为了更好地提供公租房，政府应制定具体的政策，将更多库存房纳入公租房范畴，以满足大量转移人口的住房需求。另外政府可以出台优惠政策，以鼓励各个公司直接收购已建好的商品住宅用作企业员工宿舍，在公租房内可以推出“统包统租”的管理模式，效仿半封闭式管理，以提供更好的居住环境。

4.4 通过完善房地产多源供给引导房地产供给侧改革

房地产企业的目的在于销售，所以根本任务就是为用户创造价值。为了更好地服务消费者，政府部门可以出台完善房地产多源供给的政策；房地产开发商可以推出新的产品，吸引顾客；销售部门则要进行营销升级，为客户提供更好的生活体验，从这三个方面共同着手，更有利于房地产去库存。与此同时，房地产企业应多关注国家出台的政策，进行业务转型，只有适应了社会的变化才能得到更好的发展。房地产市场想要加快供给侧改革的步伐，房地产企业的作用尤为重要。

5 结语

目前房地产业已经进入了“新常态”的经济时代，过去的高增长所带来的问题也将越来越明显。本文通过分析沈阳市房地产业发展现状，找出目前存在的主要问题有“库存过剩”和“区域发展不均衡”，为解决以上两个问题，以供给侧角度提出四点有针对性的对策，希望为沈阳市房地产业推进供给侧结构性改革提供有益的建议，同时也为其他同类城市房地产业发展提供借鉴和参考。

参考文献

[1] 陈平.基于供给侧改革视角下我国房地产业发展研究[J].时代金融，2016（7）.

[2] 邓磊，杜爽.我国供给侧结构性改革：新动力与新挑战[J].价格理论与实践，2015（12）.

[3] 赵鹏.新常态下的供给侧结构性改革[J].中国流通经济， 2016（7）.

①基金项目：沈阳市社科联项目[SYSK2017-0502]。