农村房屋买卖纠纷现状考察及解决路径探析

赵海萍

（镇江高等专科学校，江苏 镇江 212003）

农村房屋买卖纠纷现状考察及解决路径探析

赵海萍

（镇江高等专科学校，江苏 镇江 212003）

典型的农村房屋买卖纠纷主要集中在两方面：一是发生在同一农村集体成员之间由于登记手续欠缺引起的纠纷；二是集体组织以外的农民以及城镇居民购买农村房屋的买卖合同效力问题引起的纠纷。现行法律法规对于农村房屋登记等存在缺失以及农村房屋买卖合同的效力不明确导致司法实践的审判结果不统一。从法理层面、制度层面、社会效果层面等分析农村房屋买卖合同效力判定及合理性。我国应构建科学系统的农村房屋买卖法律体系以及配套制度来保障农村房屋买卖合同的效力。具体包括：建立关于农村房屋买卖以及农村宅基地使用权流转等专门立法，以弥补农村房地产立法方面的缺失；基于房地分离模式基础上引入法定租赁权制度；明确农村不动产物权变动模式等。

农村房屋买卖；不动产物权变动模式；合同效力；区分原则；农村不动产登记

一、问题的提出

随着城乡一体化进程的推进和农村经济的发展，大批农民进城打工甚至永久定居，导致农村宅基地闲置现象比较突出，农村房屋的有偿转让现象也随之增加。一方面，虽然我国现行法律法规均对农村宅基地的流转作了限制性规定，导致农村宅基地的市场流转受到制约，但由于受到经济利益诱惑等因素影响，农村房屋以及宅基地使用权流转现象已大量发生，农民宅基地“隐形市场”的存在已是不争的事实。从城乡一体化发展趋势来看，统筹城乡地权，允许城乡房地产在一定程度上双向流转也有一定合理性。然而，另一方面，鉴于我国目前的特殊国情等因素考虑，现行立法禁止农村房屋自由流转也具有一定的正当性。于是产生了一个不可调和的矛盾：农村房屋买卖效力如何？是否应该解禁农村房屋买卖？目前由于农村房屋买卖合同效力在立法层面不确定、不统一以及农村房屋登记体系没有建立，导致法院在处理此类案件时面临着适用法律的困境。农村房屋买卖合同纠纷能否妥善处理，直接影响农村地区的和谐稳定。保护农民的土地合法权益和追求司法公正的关键即在于明确农村房屋买卖合同的效力。

二、农村房屋买卖纠纷类型及原因分析

（一）农村房屋买卖纠纷的主要类型

一是发生在本村集体组织内的农户之间的农村房屋买卖。这类纠纷属于典型的“熟人社会”里村民之间交易时只有自制的合同、收条、村委会证明或者邻人的见证，没有履行登记手续，出卖方在出卖房屋后又以登记手续欠缺为由而反悔或故意毁约。农村房屋买卖纠纷有一半以上属于农村房屋买卖行为不规范导致产权归属不明而引发出的一系列利益诉争。[1]

二是发生在集体组织之外的农民以及城市居民购买农村房屋涉及房屋买卖是否有效的问题。此类交易的购买主体身份具有特殊性导致合同效力问题引起争议，司法实践中各地法院依据不同的法律法规以及司法解释等做出审判结果也不一致。此类纠纷多数是由于征地拆迁事由发生以后，出卖人因拆迁利益致心理失衡，于是反悔交易引发的纠纷不断上演。出卖人往往在交易完成若干年以后，提出主张要求确认买卖合同无效，以达收回房屋之目的。这类纠纷在当前民事审判中已成为比较棘手的问题。

（二）农村房屋买卖纠纷发生的原因分析

1、法律依据的缺失以及法律冲突是导致农村房屋买卖纠纷的制度性原因

目前我国农村房地产市场法律依据存在缺失，关于宅基地使用权流转以及农村房屋买卖等不同位阶的法律法规以及司法解释之间存在冲突，导致农村房屋买卖的效力问题定位模糊，产生了农村房屋交易混乱的现象。我国现行关于城市房屋买卖的所有法律、法规和相关规章条文是比较完善的，而专门针对农村房屋买卖的法律、法规和相关规章几乎是空白。国土资源部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》[2]规定都是禁止城镇居民购买农村房屋的。然而，《物权法》里却没有禁止农村房屋自由买卖之意，因为《物权法》中明确规定了个人对其房屋享有所有权，既是所有权，理应包括处分权能。另外，在我国“房随地走，地随房走的房地一体化原则”下，农村房屋买卖同时伴随着宅基地使用权一起转让，我国对于宅基地使用权流转的立法较少，主要体现在《物权法》中，然而《物权法》也只是规定了宅基地使用权人可以占有、使用的权利，对于宅基地使用权能否转让采取了回避态度，而是把这一问题推给了《土地管理法》以及有关国家政策。[3]纵观《土地管理法》，一方面允许农村房屋自由流转[4]，此条款含有许可买卖之意。另一方面，《土地管理法》对宅基地使用权流转又进行了限制[5]。综上，我国关于农村房屋买卖的不同法律规定之间以及同部法律条文之间存在较多的矛盾问题，这些模糊矛盾的法律规范在很大程度上损害了买卖合同的效力。

2、农村房屋买卖没有统一的公示方式是形式原因

上述农村房屋买卖纠纷虽然在近几年日趋频发，但其纠纷的根源大都要追溯到上个世纪的80年代、90年代。[2]由于当时农村房屋价值低廉，买卖双方也没有重视买卖过程中的形式规范，但究其原因，我国关于农村房屋所有权登记制度的规定比较少，内容比较分散、没有形成体系，导致农村不动产交易实践中的登记在法律上无法可依。在房屋登记方面，我国城市房屋登记制度比较完善，与城市房屋登记体系形成对比，农村房屋登记执行着一套完全不同的体系。“在我国农村进行房产交易，仍采取买卖双方签定契约，后由中间人或村委会证明的方式，而不办理契税和产权过户手续。”[3]这种城市与农村之间迥异的二元登记体系也导致二者在财产权利的表现形式上存在差异，农民房屋流转以及财产权能的实现受到严重影响。

3、城乡二元土地市场格局的长期存在是导致农村房屋买卖纠纷的社会现实原因

我国历史上形成的城乡二元格局导致我国不动产体系也分为农村不动产和城市不动产并行的二元体系。在农村社会保障制度不健全的情况下，农村宅基地与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，适当限制农村房屋及宅基地的买卖确实对农村生活稳定和农民居住起到保障作用。然而随着市场经济的不断发展，基于市场经济的开放性和流通性，农村土地对农民的基础性作用和农民对土地的依赖程度已逐渐减弱，主要表现在两方面：一是由于城市化进程的加快，农民的经济能力也在不断提高，进而有大量的农民涌进城市，但基于对宅基地使用权流转的限制，会使城乡二元结构进一步加剧，这是对农村经济发展的一大阻碍。二是随着我国经济的快速发展，农村的社会保障体系逐渐完善，不能仅仅只靠土地来提供社会保障。因此如果放开宅基地使用权流转和农村房屋买卖，将更有利于农民土地权利的实现，对于促进城乡一体化发展起到良性推动作用。

三、农村房屋买卖合同效力判定及合理性分析

上述纠纷中涉及到的农村房屋买卖合同是否有效应当分别从法理层面、现行法律制度以及长远的社会效果等视角审视，笔者以为应当认定此类农村房屋买卖合同是有效的。

（一）从法理层面上，认定农村房屋买卖有效符合平等原则和诚信原则之精神

首先，从《宪法》的视角来看，禁止城镇居民到农村购置宅基地有违宪法赋予的平等原则。禁止农村房屋自由买卖实际是把农村房屋看作一种限制流通物，房屋的本质属性即是居住使用，农民与城镇居民对房屋享有的权利应当是相等的，只允许城镇居民对其房屋可以自由流转，而不允许农民任意处分其私有房屋，明显是剥夺了农民与城镇居民在房屋财产上的平等权利。相反，如果仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说也是不合理的。其次，从保护农民房屋所有权的立法精神层面看，房屋流转需要有市场，现行法律将农村房屋流转的对象限定在集体组织内部，通过限制农民房产的市场流转范围，剥夺了农村房屋市场价值实现的机会，虚化了农民房屋的财产性权利。再次，从价值层面上讲，农民出卖自己的房屋，通常是对闲置资源的再分配，并且可以通过这种方式取得经济利益。如果认定农村房屋买卖合同无效，会钻法律的空子，明显违背诚实信用原则和禁止权利滥用原则。

（二）从现行法律制度层面上，现行法律法规未禁止农村房屋买卖。

从物权法视角分析，依据我国《物权法》第15条6的区分原则，在房屋买卖中，是否办理过户登记只影响物权变动是否发生，即买受人能否实际取得房屋所有权。而房屋登记与否并不会影响到农村房屋买卖合同的效力。至于农村房屋买卖合同是否有效应依据《合同法》的相关规定。据此，我们在处理农村房屋买卖纠纷案件中不可将房屋买卖合同和宅基地物权变动的效力二者混为一谈，也不能因登记手续欠缺等问题而质疑买卖合同的效力。否则，不利于对买受人的信赖利益和交易安全的保障。

从合同法和立法法视角分析，现行法律法规未禁止农村房屋买卖。依据《合同法》第52条7，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。依《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第4条8的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据。而现实中，1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2007年《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，明确禁止城镇居民购买农村房屋。在司法实践中，存在违反了上述法律法规中的强制性规定而认定合同无效的情形。从适用法律意义上来说，这还不能成为规范性文件，又怎么能认定属于强制性规范呢。其不属于法律法规的范畴，本身就属于政策性的规定而已。依据《立法法》和《合同法司法解释(一)》的有关规定，这些均不能成为认定依据。

（三）从社会效果层面上，保障农民土地权利和稳定农村房屋交易市场秩序是关键。

一方面，严重不平等的土地产权制度是农民土地权益受损的根本原因。不允许农村房屋自由流转导致农村宅基地与城镇土地在市场价值上的巨大差异性。如果农民一旦离开农村进入城市，既不可使用，又不能变卖，农民原有的闲置房屋资产将不再具有财产意义，形成一种“死产”的局面，损害了广大农民的财产权利。因此，应当逐步放开农村宅基地使用权流转，让农村房屋直接进入市场，充分保障农民对其房屋享有的所有权和自主处分权，并享受城市化进程中带来的土地增值收益。另一方面，“任何人不得从其违法行为中获利”是各国的立法精神，也是立法和司法实践的惯例。[4]农村房屋交易完成后，若认定买卖合同无效将房屋须返还给出让人，出让方将有可能再次将房屋出卖给第三方，而当房屋升值后再将其收回，久而久之，这种非法的循环效益会导致社会资源的浪费、秩序的粉碎和公允原则的违背。[5]因此，只有确认农村房屋买卖的合法性，农村市场资源得到合理再分配，才能形成良好的社会互动和稳定的市场秩序。

四、解决对策及路径分析

（一）立法机关应当针对农村房屋买卖的效力作出明确规定，制定关于农村宅基地使用权和农村房屋买卖的专门法律，尽快弥补农村房地产立法的空白。

我们可以尝试进行区域立法，采取先在有条件的地区进行试点，总结经验，逐步推广。在经济较发达的沿海地区、城乡差别较小的地区以及社会保障体系比较完善的地区开展试点立法等，待条件成熟以后制定一部适用全国的关于农村宅基地的专门法规。这是解决农村宅基地使用权的流转与农村房屋买卖合同问题最根本的路径选择。其内容主要包括:农村宅基地使用权内容、农村宅基地的规划与计划及审批程序、农村宅基地登记发证、农村宅基地的流转、农村宅基地补偿以及法律责任等，使得宅基地使用权流转有法可依，从而从根本上纠正农村宅基地流转的乱象。

（二）以“房地分离”模式为基础上引入宅基地法定租赁权制度

从真正维护农民利益为出发点，在农村房地产市场领域不宜适用城市房地一体化原则，应尝试采用“房地分离”模式基础上引入法定租赁权制度来解决买受人对于房屋所有权人之下的宅基地使用权的权利基础问题。实际上，农村房屋所有权和宅基地使用权是属于两个不同的法律命题，前者属于物权法解决的范畴，后者属于通过合同法解决的范畴。我们应借鉴我国台湾地区的法定租赁权9的理论，即在“房地分离”模式下，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，并不当然取得其宅基地使用权，而是取得了作为债权的宅基地的法定租赁权，租赁的标的物即是宅基地的使用权。这样就解决了买受人是集体经济组织以外的农民和城镇居民的难题，不失为当前解决农村房屋买卖困境的捷径之一。

（三）明确农村不动产物权变动模式宜采登记对抗模式

大约八成的农村房屋买卖纠纷案件原因在于买卖双方已经完成了交易，买主或已入住或已将房产做新的用途，但由于双方的房屋及土地使用权的手续尚未办理变更登记或者登记手续本身有不符合规定的地方，之后由于登记手续欠缺有一方反悔从而引发纷争。[6]那么反悔一方的主张是否应该得到支持？这实际上涉及到农村不动产物权变动模式问题。依《物权法》第9条第1款10规定，我国物权法采用不动产物权变动模式是以登记生效主义为一般原则，以登记对抗主义为例外的立法体例。实际上对于大多数农村不动产交易的情形，如农村房屋买卖、宅基地使用权的设立等，立法根本没有明确从而导致实践中相应的纠纷频发。基于我国农村不动产登记系统尚未建立以及我国农村的经济基础决定了目前农村不动产物权变动只能采用“登记对抗主义”模式，而且城乡二元的土地市场格局的长期存在也决定了“登记对抗主义”模式适用的合理性。[7]也就是说，我国农村房屋买卖合同签订以后，农村房屋的物权即发生变动，登记不是必需要件，登记与否只会涉及到是否能对抗善意第三人的问题。

当然，随着城乡一体化和城乡统一市场的逐步推进,农村和城市实行全国统一的登记模式和不动产物权变动模式是未来的趋势。配套的农村不动产登记是实现全国不动产统一登记制度体系的必要组成部分，因此，有必要抓紧农村房屋产权登记法律制度的建设。我们期待未来出台《不动产统一登记法》来实现城乡统一登记制度，农村房屋买卖自由流转最终要依赖健全的农村房屋产权登记制度予以保障。

[1]陈昌锋,陆建山.农村房屋买卖的法律困境与路径选择[J].辽宁行政学院学报,2007,(2):30-31.

[2]陈昌锋,陆建山.农村房屋买卖的法律困境与路径选择[J].辽宁行政学院学报 2007（2）：30-31.

[3]赵红梅.房地产法论[M].北京:中国政法大学出版社1995:246.

[4]宋志红.集体建设用地使用权流转法律制度研究[M].北京：中国人民大学出版社 2009：213-235.

[5]刘俊.土地权利沉思录[M].北京:法律出版社,2009:450-470.

[6]罗劲松.对我国农村房屋买卖合同效力的探析[J].法制博览，2014（11）：254.

[7]赵海萍.农村不动产物权变动模式之立法选择[J].农村经济， 2012（12）：100-104.

编辑：崔月华

Research on the Current Situation of Rural Housing Disputes and Solutions

ZHAO Haiping
（Zhenjiang College，Zhenjiang Jiangsu 212003）

There are two typical rural housing sale disputes.one is the dispute between members of the same collective because of incomplete registration.The other is the dispute of urban residents buying rural housing.Existing laws and regulations in china is lack of rural housing registration and.effectiveness of the sale of rural housing contracts.It leads to different results in.judicial practice.Based on the analysis of the legal level,system level,social effect this paper points out that the rural contract should be effective..we aims to establish a scientific system and supporting system for the effect of the rural contract.Some special legislation of rural housing and rural land should be established to make up for the lack of rural real estate legislation.On the basis of tthe real estate separation mode we should make introduction of the system of statutory tenancy rights.Rural real property transfer mode should be established etc.

the sale of rural housing；the mode of change of real property right；the validity of contract； differentiation principle；the registration of real estate

D922.33

A

2095-7327（2017）-09-0021-04

赵海萍(1976-)，女，山西文水人，镇江高等专科学校人文与法律学院副教授，法学硕士，研究方向：民商法学。

2013年度江苏省教育厅高校哲学社会科学基金项目“农村不动产物权变动模式研究”（编号2013SJD820025）。