建设单位修缮工程施工阶段造价管理

朱金良

[提要] 一座已交工的建筑或者一个工程项目，当保修期结束后，就进入该项目的修缮期阶段，这个阶段漫长而且复杂，伴随着它的整个生命使用周期。本文从修缮工程施工阶段的造价管理入手，提出建设单位修缮工程施工阶段在造价管理中出现的一些主要问题，并提出应予采取的一些具体措施。

关键词：建设单位；修缮工程；施工阶段；造价管理

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2016年11月2日

一、引言

随着我国基本建设的不断发展，修缮工程项目作为整个项目管理的重要环节，逐渐被人们所关注。修缮工程施工阶段的造价管理是整个项目造价管理的重要组成部分，是整个修缮项目造价管理的关键环节，也是建设单位在工程项目改造实施完成后结算顺利的重要基础，建设单位能否对修缮工程施工阶段进行有效的管理，对已交工项目提高投资效益和资金合理使用具有关键的作用。从工程寿命周期成本理论的观点来讲，工程寿命周期成本是工程设计、开发、建造、使用、维修和报废等过程中发生的总费用，在一般情况下，运营和维护成本往往大于项目建设的一次性投入，而所谓的维护成本也就是我们所说的修缮工程的费用成本，它包含着维修养护费用、改造费用、拆除成本费用及管理费用等。本文就从建设单位修缮工程施工阶段中在造价管理方面出现的一些主要问题以及应予采取的具体措施进行分析和探讨。

二、建设单位修缮工程施工阶段造价管理中存在的问题

我们知道，修缮工程是指在一切竣工交付使用的建筑物、构筑物上进行土建、项目更新改造、设备保养、维修、更换、装饰、装修、加固等施工作业，以恢复、改善使用功能，延长房屋使用年限的工程。修缮项目的造价管理与新建（扩）项目相比较，在管理程序上基本大同小异，它们都包含着立项审批、实地勘察、设计图纸、招投标、现场施工及结算审计等几个阶段，由于修缮工程具有规模较小、工期较短及场地较分散等特点，因此两者既有共同之处，同时对修缮工程本身而言更凸显其独有的特殊性。多年以来，建设单位管理者们把主要的精力大都集中到新（扩）建项目管理上，从而忽视了对已交工项目修缮阶段的有效管理。一些单位修缮工作的专业人员岗位编制数量及专业层次和管理资金的投入明显不足，反映在实际工作中的很多问题长期无法得到根本解决，尤其反映在修缮现场施工阶段的造价管理问题较为突出，其主要表现在以下几个方面：

（一）缺乏科学系统化管理，导致维修重复率增加。建设单位在每个年度中都设有经常性维修经费和专项维修经费，少则几百万元，多则上千万元，当年的项目经费金额和维修改造计划通常为上年编制完成的，计划中的改造项目类别多样，品种繁杂，如功能性维修改造，室内（外）装饰改造，屋面防水以及旧建筑加固改造等等，哪一个先进行，哪一个后改造，哪个轻、重、缓、急，应综合进行分类，统筹规划，通盘加以考虑，如果处理不好，将很容易造成维修资金经费的严重浪费。例如，一座原有建筑物内为了增加其使用功能，楼内增设消防弱电线路系统，需要与另一个消防控制中心机房进行连接，室外开挖了沟槽，铺设消防信号电缆，破开了一些路面和绿化植被，但工程修缮完工没过多久，原建筑物内又提出增设网络线路通讯系统，产生了室外土方重复挖填、路面重复修复现象。又如，某单位原新采购的一台500KVA变压器设备，安装调试后，正常试运行不到一年，由于周边建筑线路增容改造，在原有位置上重新安装了一台1000KVA的变压器设备，而原有500KVA变压器及附属设备只好拆除入库，长期处于闲置状态。这样不但给本单位造成了不应有的损失，也给周边带来了不良的社会影响。

（二）手续资料不齐全，程序管理不完善。在修缮工程管理的整个过程中，由于修缮项目工期要求较短和自身的特殊性等原因，极易产生随意性较大，程序管理不完善等问题。在施工合同期内，对已交工程保质期的认定，对修缮设计深度的要求，修缮标准的把握，以及对招标文件和施工协议的合理性与完善程度把关不严。一般保修期除屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗为5年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期外，电气管线、给排水管道、设备安装工程都是2年，并且质量保修完成后，理应由建设单位组织相关部门进行最终验收。但在实际工作中，由于管理上存在漏洞，工程验收资料手续不全现象普遍存在。另外在修缮过程中，修缮图纸审查还未完成，材料品牌选择正在酝酿，招标控制价格即以确定，造成不确定因素增加，留下许多活口，草草履行招投标程序后，合同还未签订完成，承包方就已进入现场进行修缮作业，将所有问题都留给施工阶段处理，而且边干边改，造成设计变更多，洽商签证多，甚至有些修缮项目完全否定原有图纸，重新修改设计，有些单位在结算阶段还在后补签证洽商，后补材料（设备）认价，当然遗留下来的其他问题就可想而知了。这样不但造成维修资金的严重超概，也会给后期结算工作带来很多麻烦。

（三）造价管理投入较小，影响后期结算审计。人们普遍认为，现场管理施工是现场管理和技术方面的事，与造价管理无关，造价管理只是到施工完了交付使用之后，造价管理人员才开始介入，进行结算审计。其实不然，项目改造的造价管理本应贯穿整个工程项目修缮管理的始终，立项阶段需要审核经费估算，设计阶段需要审核其概算，招标阶段需要审核清单控制价，尤其是施工阶段的造价管理中，在项目修缮管理全过程中处于极重要地位。它是项目改造实施完成后期结算的重要基础，如不提前介入，极易造成结算审核无法正常进行。如承包方所用材料是否按清单中的品牌档次施工，现场施工方所提出的费用和工期索赔要求是否合理，变更和签证费用是否与清单项目费用重叠，现场维修过程中有些分部分项或措施费用在清单中已经包含，属于合同价款范畴以内，但有些现场管理人员缺乏责任意识，不问清实际情况随意签证，或签证内容含糊不清，模棱两可，给造价管理的有效控制留下隐患。

综上所述，建设单位加强修缮工程施工阶段的造价管理，对堵塞现场漏洞，防患于未然，也为结算阶段的顺利收官，将会起到非常积极的作用。

三、建设单位修缮工程施工阶段造价管理中应采取的措施

（一）转变传统管理方式，吸纳社会资源参与修缮管理。由于修缮项目涉及面广，多种专业并举，管理起来较复杂，建设单位很多人员大都是从其他管理部门抽调过来的，他们一般管理能力较强，但专业水平有限，在实际管理工作中由于事先缺乏专业考虑，盲目改造或随意改造现象经常发生。因此，吸纳社会资源参与修缮项目的管理已势在必行。自1997年建设工程监理制度在我国范围内进入全面推行至现在已经19个年头了，虽然时间不长，但对于快速提高建设工程管理水平和投资效益，保证工程建设的质量，已起到了不可替代的作用。他们既懂技术和管理，又懂投资控制，随着建设工程监理制领域的不断扩大和完善，工程监理制也同样适用于修缮项目中的技术经济管理中。利用监理监管的办法对修缮项目进行管理，使他们能够切实认真履行合同的约定，在熟悉地况地貌、维修图纸及相关资料的基础上，对现场的实际情况作详细的施工日志，提出技术要求，并加以整理归纳反馈，对分部、分项或单位工程与单项改造项目分别逐一记录，知道什么工序能事前控制、什么工序事中控制或事后控制。严格限制设计变更、现场签证的签发，对已签变更和签证的真实性负责，这样不但可以降低施工费用成本，而且可以使修缮项目的管理水平得到进一步的提升。

（二）强化经济管理意识，建立跟踪审计制度。变更和洽商签证是施工阶段施工方提出经济补偿和获取额外利润的重要手段，也是建设单位修缮项目费用成本增加的主要途径，为了阻塞漏洞，建设单位应加大造价管理力度，在监理管理的同时，引入跟踪审计制度，能以较小的审计费用换来较大的经济效益。跟踪审计制度是独立的审计机构或审计人员（含配合审计部门协审的社会中介机构和专业人员）运用审计技术，依据国家的有关法律、法规和制度规范，对建设项目从投资立项到竣工交付使用各阶段经济管理活动的真实、合法、效益进行审查、监督、分析和评价的过程。建设单位应结合本单位项目自身的实际特点，建立修缮工程的跟踪审计制度，使之全面参与立项审批、勘察设计比选、招投标、合同管理、尤其是施工阶段的造价管理。

在设计变更方面，审计人员应审核施工单位是否严格按施工图施工，若存在设计变更，要对现场签证和设计变更等内容的真实性、合理性、合规性、完整性进行检查；在合同履行方面，要核查相关单位履行合同有无违法分包转包工程行为，要对变更、增补或者终止合同情况进行检查；在材料采购方面，要对设备材料价格进行有效审核控制，修缮所用设备材料的购进，其价格的真实性要进行核实，排除施工单位故意抬高材料价格、增加工程造价的可能，对设备和材料不能正常使用的，要进行针对性分析，明确责任关系；在预算执行方面，要对预算的执行情况进行检查，预算是成木控制的重要指标，施工方如果超出预算购置，或者其他挤占虚列工程成本行为，都是违法行为，审计监管要对此进行有效控制；在现场取证方面，要对现场拆除、回收材料（设备）、隐蔽（或易产生偷工减料部位）及不可预见等各个部位环节通过文字或影像做出详细的记录，对现场增减变更和签证洽商以及新型或替代材料价格以及影响造价变化的资料做事前控制分析，提出意见和建议，由建设单位、监理单位、跟踪审计各部门通力配合，共同协商，避免结算阶段的造价控制留活口现象发生。

（三）完善修缮项目程序化、系统化管理。监理公司的介入无疑为建设单位人员在专业化管理上弥补了缺口，为降低修缮成本和提高维修质量、建设单位的管理人员就应集中精力，站在一定高度上，在修缮项目的程序化、系统化管理上下大气力，对年度修缮计划要进行细化分类，科学统筹，合理确定标段，为减少变更和签证，建设单位的管理人员应在监理专业人员的配合下，对较大修缮项目要精心设计，精心勘察，尽可能地将其项目和与之相关的修缮内容列入工程量清单明细中，做到不缺项、不漏项、不重复，对于较小的、较单一的或无需正规设计的零星修缮项目（如粉刷、地面、屋面防水等），也应要深入现场，详细勘察，将尺寸计量确定，材料档次确定，材料价格认定等重要工作程序要经由现场人员、监理人员和造价人员共同参与确认完成，列出详细的工程做法，文字描述准确清晰，提出具体的使用要求和所达到的修缮效果，并形成手续较完整的改造设计（施工）文件或纪要，为招投标、施工及验收阶段的后续管理打下坚实的基础。

总之，修缮工程施工阶段造价管理是项目完工后改造实施的重要阶段，建设单位的管理者应努力适应新形势下的管理理念，转变管理方式，同时也应不断提高自身的专业素质，针对本单位不同实际情况和特点，有的放矢，不断积累宝贵经验，使修缮工程的管理模式在技术与经济等方面达到完美的统一。

主要参考文献：

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