浅议企业成本核算——以商业地产企业为例

内蒙古商贸职业学院 银丽珍

浅议企业成本核算
——以商业地产企业为例

内蒙古商贸职业学院 银丽珍

企业性质不同，成本核算方法也各不相同，相比而言，以商业地产企业为例，它们具有资金投入量很大、建设周期较长、成本核算较复杂、计算环节较多、投资风险高等特点。精心核算,合理避免风险,相对减少成本消耗，保质保量，保证较好的经济效益是商业地产企业急需解决的问题。因此，对商业地产企业来说，只有提高成本核算质量，针对不同问题采取相应的措施，才能有效地利用资源，收到良好的经济效益和社会效益。

企业成本核算 商业地产企业 存在问题 应对措施

1 企业成本核算的意义

成本核算是成本管理工作的重要组成部分，成本核算工作将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行归集和分配，计算出产品的总成本和单位成本。成本核算的正确与否，直接影响企业的成本预测、计划、分析、考核和改进等控制工作，同时也对企业的成本决策和经营决策的正确与否产生重大影响。因此，成本核算对企业成本计划的实施、成本水平的控制和目标成本的实现起着至关重要的作用。本文以商业地产企业为例，对成本核算的重要意义进行阐述。

2 商业地产开发成本的组成

开发成本分类如表1所示。

表1 商业地产开发成本分类

3 开发成本项目的设置和费用分配方法

商业地产开发成本，按费用划分为下列成本核算项目。

3.1 成本项目的设置

工业企业产品成本一般设置直接材料、直接人工、制造费用等成本核算项目。商业地产企业不同于工业企业，成本核算大体可设置以下成本项目(如表2)。

表2 商业地产开发成本项目

3.2 间接费用的分配方法

开发产品分配间接费用时采用土地面积、建筑面积、产品售价等标准。

3.3 利息费用核算方法

为了开发产品而发生的利息费用在产品完工前的费用可计入商业地产产品成本。

3.4 会计期间的划分原则

普通工业企业会计期间一般为“月”，商业地产企业产品开发周期较长，实际工作中各个月份之间没有严格划分成本费用的界限，一般情况下以“年”为单位划分各期成本费用，完结转工产品成本、结转销售成本、结转利润等通常也是以“年”为会计核算期间。

3.5 相关税费的核算

商业地产产品开发过程中税费种类较多，例如要计入产品成本的购买土地发生的契税，还有相应的房产税、印花税、土地使用税的管理费用；以及应计入主营业务税金及附加的土地增值税等。

4 商业地产产品成本核算涉及的具体工作和有关问题

4.1 成本核算对象的确定

成本核算对象不够细划是商业地产企业成本核算存在的首要问题。不过，企业成本核算对象划分的过细，又会出现若干间接费用分配繁琐、计算过程复杂等实际问题，增加工作量，现实意义不大。

由此可见，企业应当根据本企业具体情况和内部成本管理控制需求，确定商业地产成本核算对象。

4.2 确定相应成本核算项目

商业地产产品成本由直接费用和管理费用组成。大致应分设人工费、材料费、机械设备使用维护费、其他直接费用和管理费等成本核算项目。

4.3 确定会计科目的使用

商业地产企业的产品成本应该在“开发成本”科目中进行核算。

(1) “开发成本”科目核算开发土地及在建开发产品的实际开发成本，含直接费用和间接费用。在商业地产项目开工之前，所含成本费用全部在成本核算对象“拟开发土地”明细项目中完成核算；待项目开工之后，将已经开工部分费用逐步分期从“拟开发土地”项目核算当中转入按具体项目、具体会计期间的成本项目进行核算。

预提成本：根据权责发生制原则需要提前计提的，应由本期承担的已经发生或即将发生、但目前尚未支付的有关成本、费用项目，必须按规定预提。

成本预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本。

成本预提的时间：至少每季度末预提一次。

成本预提的金额：以动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

账务处理：

成本预提时 结算完工产品时：

借：开发成本 借：开发成本

贷：应付账款——预提成本 贷：开发产品

结算销售成本时： 取得结算发票时：

借：主营业务成本 借：应付账款——预提成本

贷：开发产品 贷：应付账款——工程承包人

(2)设置“开发间接费”科目，对间接费用进行归集，再通过相关分配标准，分配结转到“开发成本”账户对所开发产品项目进行成本核算。开发间接费用主要包括在开发现场组织管理开发商品发生的各项费用，包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出和其他费用等内容。

(3)设置“开发产品”科目，核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本，相当于工业企业的“库存商品”科目。

5 对商业地产企业成本核算加强管理，采取相应的管理措施

5.1 加强对成本核算的审核力度

按照商业地产企业成本核算内容进行审核工作。

(1)开发项目成本与预算费用的配比审核，企业通常根据工程项目的施工图纸、工程预算定额和有关收费标准计算工程造价成本、确定工程项目的报价和预计工程项目未来的成本。但实际情况却往往存在问题，在执行项目成本控制过程中，只把直接费用作为成本考核对象，而是将与之相关联的间接费用计入期间费用，即经营费用、管理费用等，这样一来，既减少了工程项目成本，却增加了当期损益，致使控制与决策不配比，无法正确核算工程成本，直接影响到当期损益。

(2)每一个工程项目，基本都存在跨年成本问题，对跨年度工程项目应该按年累计发生成本，逐项进行成本结转，明确收入与成本的相互配比，确保会计信息的可靠性、真实性和完整性，确保企业做出正确的项目投资决策。

(3)材料费是工程项目中的重大支出内容：材料出入库制度是否完备，库存材料明细账设置是否详细，账实是否相符，是否有挪作他用等现象；材料消耗量是否正常，出现问题的原因是否查明；库存材料盘点是否真实准确；原始凭证是否真实可靠，有无人为加大工程成本的情况发生。

(4)人工费的审核：按年度检查薪资变动是否正常，应付工资计算是否合规和准确。有无舞弊现象，是否与预决算的工程量相匹配，核对应付工资与有关成本费用账户，是否有工资作为直接费用计入“开发成本”，没有通过不同项目的分配结转，造成项目间成本的失真。

(5)计量方法的审核：临时建筑设施费在施工期内是否摊销，预提水电费时的原始凭证是否提供方和受益方双方互相认可。

5.2 加强项目质量成本管理，有效进行成本控制

企业有关责任部门应按工程项目质量形成过程，作为质量成本控制对象，进行日常控制和定期检查，点面结合，突出重点，尊重专业，群策群力。相互结合，由单项控制到综合控制，使质量成本控制制度化、规范化。对关键因素，要采取有效措施，进行质量成本控制，充分体现财务工作管理监督职能。

(1)工程项目一般按工序完成，必须对每道工序进行事前技术质量监督；加强班组技术培训；设置班组质量管理人员；设置施工队技术监督组织，严格进行质量检查和验收；建立积极有效的管理制度，奖罚严明，充分调动班组的积极性。

(2)严格掌握定额标准，既要保证质量，又要避免人工和材料的浪费现象，一定要保证施工过程中的人工和材料消耗不超过定额水平；根据设计要求和质量标准，合理有效地分配人工和材料，保证工程质量，保证物尽其用。

(3)加强质量管理，杜绝劣质材料，必须建立健全材料物资的管理制度，对各种材料和构配件进行采购、验收时，严格履行采购验收制度，发现劣质材料要拒收，退货，并向供应单位索赔；减少不必要的损失，保证成本控制管理。

(4)强化管理，提高素质，增加预防成本，强化质量意识。建立质量管理小组，对有关人员进行定期、不定期的质量专业培训，将质量管理纳入日常管理，增加质量奖励，建立有效机制，让员工从主观上重视质量管理，以减少不良产品发生的几率及其所产生的种种成本。

当前，随着市场经济的发展，商业地产企业必须以良好的工程质量树立企业信誉，在工程项目施工中以尽量少的物化消耗和劳动力消耗来降低企业成本，把影响企业成本的各项耗费控制在计划范围之内；必须对质量成本管理的战略功能有深刻的认识，才能实现企业的持续健康发展，增强企业自身的市场适应能力和竞争能力，在激烈的市场竞争中立于不败之地。

[1] 龚本前，杨洋．建造合同与企业应纳税费的关系研究[J]．建筑经济，2010(01)．

F275.2

：A

：2096-0298(2016)03(c)-055-03