房企预提成本费用税前扣除政策解析

樊其国

预提费用，是指房企从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用。《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。在土地增值税清算中，税法规定房地产企业预提费用不得税前扣除。《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。而对于房地产企业预提费用可否企业所得税税前扣除，不能一概而论，需视情进行税务处理。计税成本均应为实际发生的成本，但对于特定的预提（应付）费用允许税前扣除。笔者对房企现行的预提费用税前扣除有关税收政策进行收集和梳理，总结归纳出房企预提费用企业所得税税前扣除的若干情形及相关税政，提供给纳税人在年度企业所得税汇算清缴纳税申报时参考和借鉴。

一、出包工程没有取得发票的可按合同总额的10%预提

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条第（一）款明确，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

二、公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条第（二）款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；其中公共配套设施可以按照预算造价来合理预提配套设施建造费用，对于房企来说，实际上可以对串通中介机构对配套设施的预算造价做加大处理，以达到少缴税款的目标。

三、应交未交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条第（三）款要求，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

四、计提的银行贷款利息可以税前扣除

《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。根据上述规定，按合同约定，按权责发生制原则计提的利息，企业据实计提的银行贷款利息会计上计入财务费用和应付利息，属于确定的已经实际发生的费用和负债，根据权责发生制原则允许税前扣除。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十一条也明确，企业的利息支出按以下规定进行处理。（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

五、后付跨期租赁费可以预提费用

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。未设定是否取得发票是税前扣除的前提条件，且出租方未收租金，无须开具发票，因此，后付跨期租赁费可以预提费用。

六、固定资产未取得全额发票可暂按合同金额计提折旧

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第五条规定：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。

七、预提土地增值税没有实际缴纳不能税前扣除

（一）预提土地增值税，是房企财务会计账务处理惯例。从企业财税实务处理角度看，房地产企业在实际操作中，从谨慎的角度出发，一般会先概算出整体项目土地增值税之后，确定税负率，再根据当期结转收入计算预提土地增值税，并计入当期损益。这部分计提的税金就会反映到会计报表中的应缴未缴数额当中。开发商报表预提土地增值税所计算出的土地增值税，属于按照会计上配比和谨慎性原则进行预提。但是，在企业所得税纳税申报时需要作相应的纳税调整。

（二）预提土地增值税，如果并没有实际缴纳，是不能税前扣除的。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。房地产开发企业当期计提的土地增值税，在税法规定的限缴期内缴纳的，可以税前扣除。预提但不实际缴纳的土地增值税，不得税前扣除。企业所得税汇算清缴时，会计上可以或有事项处理，但税法上是不承认或有事项的，企业所得税法只确认实际发生的支出。主管税务机关对已提未缴纳的土地增值税部分，在企业所得税汇算清缴时要作纳税调整，即调整当年应纳税所得额。

（三）预提已缴的土地增值税，允许在税前扣除。根据上述规定，房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金，预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。

八、以其他预提方式发生的费用均不得税前扣除

一般而言，计提的预提费用的范围相当广泛。如预提坏账损失、预提保险费、预提租金、预提修理费用、预提产品销售业务费等等。但是，税法规定除国家另有规定外，提取准备金或其他预提方式发生的费用均不得在税前扣除。因此，房地产开发企业的预提费用，除以上六种税法另有规定的情形外，均不得在税前扣除。对纳税人按照会计制度规定计提的预提费用，虽然行业财务会计制度允许计提各项资产减值准备、风险准备等，纳税人需要在申报纳税时应作纳税调整，依法缴纳企业所得税，以规避不必要的涉税风险。

另外，特别提示房企纳税人的是，虽然税法有规定可以预提费用的情形，但对已经发生并付款的费用，汇算清缴时仍未取得发票，则不得税前扣除。之前年度计提已扣除的，按照权责发生制原则，应在对应所属年度进行纳税调整。（作者单位：湖北省襄阳市襄州区审计局）endprint