物业服务企业营改增后相关账务处理的探讨

包志伟

摘要：随着我国“营改增”政策在全国全面推行，物业服务企业也由原来缴纳营业税改为缴纳增值税。本文以某物业服务企业实施“营改增”后实际发生的经营业务为案例，从会计账务处理的视角，详细阐述了“营改增”后物业服务企业主要账务处理过程，为物业服务企业账务处理提供参考。

关键词：物业服务企业 营改增 财务处理 探讨

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。随之财务相关账务处理也发生了较大的变化，本文主要以一般纳税人为例阐述了“营改增”后物业服务企业主要账务处理。（连续不超过12个月应税服务营业额超过500万元的纳税人认定为一般纳税人，增值税税率为6%，连续12个月应税服务营业额未超过500万元的纳税人认定为小规模纳税人，增值税税率为3%。）

某物业服务企业属物业服务一级资质企业，主要为住宅小区、商业购物中心等场所提供物业服务，2016年5月1日起改征增值税，被核定为增值税一般纳税人，该企业以权责发生制确认所属当期的各项收入和成本费用；本文以2016年5月份发生的各项经营业务为账务处理依据，只考虑营业税及增值税的影响，相关附加税不予考虑；每个案例中相关数据只是为了读者理解相关账务处理；营改增后对物业服务行业的整体税负影响非本文讨论议题。

一、关于收取物业服务费的相关账务处理

（一）当月收取业主交来物业服务费3000元，其中2016年4-6月份各1000元

1、开具增税税发票

借：银行存款 3000

贷：应收账款-业主 1000

主营业务收入-业主 943.40

预收账款-业主 943.40

应交税费-应交增值税-销项税 113.20

借：主营业务税金及附加 50

贷：预付税费-营业税 50

2、不开具增值税发票，开具收据

借：银行存款 3000

贷：应收账款-业主 1000

主营业务收入-业主 943.40

预收账款-业主 1000

应交税费-应交增值税-销项税 56.60

（二）确认房产公司代付业主物业费

1、当期确认应收房产公司空置房物业费1000元

借：应收账款-房产公司 1000

贷：主营业务收入-房产公司 943.40

应交税费-应交增值税-销项税 56.60

2、收到房产公司银行转账支付1000元代业主支付的物业费

借：银行存款 1000

贷：应收账款-房产公司 1000

3、确认业主因工程质量问题欠费，转由房产公司代业主支付物业费

借：应收账款-房产公司

贷：应收账款-业主

（三）收取业主装修押金

1、收取业主交来装修押金1000元

借：银行存款 1000

贷：其他应付款-物业押金 1000

2、返还业主装修押金1000元

借：其他应付款-物业押金 1000

贷：银行存款 1000

（四）收取业主未及时缴纳物业费的滞纳金50元

借：银行存款 50

贷：营业外收入 50

二、关于收取社区经营收入的相关账务处理

收取业主住户卡、业主卡、蓝牙卡工本费、垃圾清运费、有偿服务及公共场地出租收入等收入。

（1）业主办理蓝牙卡，收取工本费1000元。

借：银行存款 1000

贷：主营业务收入-社区增值收入 943.40

应交税费-应交增值税-销项税 56.60

（2）出租某一部分社区公共场地给某商家作为广告张贴区，取得出租收入1000元，存入银行。

借：银行存款 1000

贷：主营业务收入-社区增值收入 283.02

应交税费-应交增值税-销项税 16.98

其他应付款-公共区域收支 700

三、关于出租物业公司接管不动产相关账务处理。

（1）出租2016年4月30日前物业公司取得管理权的停车位，当月取得相关收入1050元，存入银行。

借：银行存款 1050

贷：主营业务收入-社区增值收入 1000

应交税费-应交增值税-销项税 50

（2）出租2016年5月1日后物业公司取得管理权的停车位，当月取得相关收入1110元，存入银行。

借：银行存款 1110

贷：主营业务收入-社区增值收入 1000

应交税费-应交增值税-销项税 110

四、代收业主费用（代收水费、电费、垃圾费、电梯分摊等）的会计处

代收业主的费用（代收水费、电费、垃圾费、电梯分摊等），供水局或供电局等开具发票给物业公司，再由物业公司开具发票给业主。

（1）银行存款支付当期电费1170元给供电公司，取得专用发票，增值税170元。

借：其他应付款-代收款项-杂费 1000

应交税费——应交增值税-进项税额 170

贷：银行存款 1170

（2）收取代业主支付的电费1060元，并开具发票给业主。

借：银行存款 1060

贷：其他应付款-代收款项-杂费 1000

应交税费——应交增值税-销项税额 60

代收业主的费用（代收水费、电费、垃圾费、电梯分摊等），供水局或供电局等直接开具发票给业主个人。

（1）银行存款支付当期电费1170元给供电公司，取得普通发票，发票名头为业主。

借：其他应付款-代收款项-杂费 1170

贷：银行存款 1170

（2）收取代业主支付的电费1170元，并开具收据给业主。

借：银行存款 1170

贷：其他应付款-代收款项-杂费 1170

五、采购办公用品及维修材料

采购维修用材料一批，价值1000元，增值税170元，用银行存款支付。

借：原材料 1000

应交税费-应交增值税-进项税 170

贷：银行存款 1170

六、保洁、绿化、垃圾清运委外

（一）本月确认保洁公司的成本1060元

借：主营业务成本-保洁委外 1060

贷：应付账款-保洁公司 1060

（二）保洁公司开来发票一张金额1000元，增值税60元，用银行存款支付

借：应付账款-保洁公司 1000

应交税费-应交增值税-进项税 60

贷：银行存款 1060

七、当月员工成本

（一）计提当月员工工资

借：主营业务成本-一线人员 1000

管理费用-二线人员 1000

贷：应付职工薪酬（社保、福利） 2000

（二）支付员工工资

借：应付职工薪酬 （社保、福利） 2000

贷：银行存款 2000

八、员工报销差旅费、办公费、邮寄费、水电费、取暖费、汽车费用、交通费等

（一）维修部报销办公区水电费1000元，进项税170元，银行存款支付

借：管理费用-水电费 1000

应交税费-应交增值税-进项税 170

贷：银行存款 1170

（二）员工食堂用水电费117元，进项税转17元

借：主营业务成本（管理费用） 17

贷：应交税费——应交增值税-进项税额转出 17

九、不动产出租

一般纳税人出租不动产2016年4月30日前取得的可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法11%计税。

出租2016年4月30日前物业公司取得管理权的停车位，当月取得相关收入1050元，存入银行。

借：银行存款 1050

贷：主营业务收入-社区增值收入 1000

应交税费-应交增值税-销项税 50

出租2016年5月1日后物业公司取得管理权的停车位，当月取得相关收入1110元，存入银行。

借：银行存款 1110

贷：主营业务收入-社区增值收入 1000

应交税费-应交增值税-销项税 110

十、增值税结转、缴纳

（1）月末转出当月发生的增值税销项税、进项税差额 1000元。

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）1000

贷：应交税费——未交增值税（一般计税） 1000

（2）下月申报税金并交纳1000元

借：应交税费——未交增值税（一般计税） 1000

贷：银行存款 1000

以上有关增值税会计处理方法均是指一般纳税人，小规模纳税人只需在“应交税费——应交增值税——小规模纳税人”科目核算。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2016

[2]财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号，2016

[3]国家税务总局.关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告[S].国家税务总局公告2016年第16号，2016

[4]王洪涛.浅析营改增对物业服务企业的影响和作用[J].企业导报，2016（13）.95