浅谈房产面积测绘的质量控制

【摘 要】文章首先从房产测绘的重要性，以及影响房产面积测绘质量的因素谈起，结合平时实际工作，主要从前期资料审查、标准化的工作流程和完善的质量检查体系、测绘各关键环节中的质量控制等方面提出了一些房产面积测绘质量控制措施与建议，以供参考。

【关键词】房产测绘；面积测算；房产测绘质量

随着我国的城市化进程的迅猛发展，直线上升的房价使得房产面积对房屋价格及相价关费用均具有重大影响，广大购房者对房屋面积问题也相当敏感，很多关于房屋的纠纷也与面积密切相关，因此抓好房产面积测绘质量，提供准确可靠的测绘数据，是维护广大房产权利人合法利益的一件大事。

一、房产测绘的重要性

（一）产权登记部门确权的重要依据

房产测绘是以房产产权确权的需要为依据，通过运用测绘技术、测绘手段和测绘设备，来调查和测定房屋的自然状况、权属状况和利用状况的专业测绘，其是产权产籍管理的基础工作和重要内容。房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。

（二）涉及面广，影响重大

房产测绘直接关系到广大购房者的切身利益，它直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感也是影响巨大的一件事情，目前，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关，特别是商品房面积一旦出错，后果往往无法挽回，很容易形成群体性事件，影响恶劣。所以，抓好房产面积测绘质量，提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，是维护广大消费者的合法权益的一件大事，也有利于维护房产市场的正常秩序。

二、影响房产面积测绘质量的因素

（一）房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不够完善

国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益，规范和培育房地产市场作出不懈努力，但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化，使得新问题无法可依，无据可查，从而引发许多争议。基于这一原因，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。例如三层楼的别墅，一楼为架空层，其通过室外楼梯从位于二楼的入户阳台进入室内，由于设计图纸未明确标注其部位名称，有的测绘人员就想当然的把其定义为入户门厅，按全面积计算，而有的就认为其是入户阳台，宜参照阳台的规定按一半面积计算，而这两种算法之间差异较大，其妥善做法应该叫设计院出具具体的部位说明，按照设计院的部位说明先进行部位定性，再计算面积为妥，而不应该测绘人员自己想当然的对其定性，一旦定错，后果不堪设想。因此，测绘工作走向市场，还有待出台详尽、统一的技术操作细则，以确保测绘成果的唯一性和严密性。

（二）房产测绘专业性强，社会监督方面效力较差

由于房产测绘专业性强，特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大，内业数据繁多、计算量巨大的特点，从业人员难以保证完全不出现差错。对非专业人员而言，即便进行公示，也只能知道结果而不明就里，在社会监督方面效力较差，而之所以出现这一现象，归根到底都是“公摊惹的祸”，并且，测绘结果一旦出具，马上用于房屋买卖，进入市场操作，测绘错误往往是在事后才被发现，这将会使测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生，如果内部质量保证体系不健全，出现差错的概率就会较高。

（三）房产测绘人员的质量管理意识落后，素质参差不齐

目前许多房产测绘单位的质量管理人员，没有守法、诚信和公正的质量管理理念；没有严谨的工作作风和实事求是的工作态度，有些测绘单位在工作中通过减少程序来降低经营成本，为了所谓的“效率”来迎合委托方；综合分析和判断问题的能力不足，致使在实际的测绘质量管理中无法将质量保证措施落实到位，严重损害了开发建设单位和消费者的合法利益。例如对于现在商铺门前沿街走廊的计算，《房产测量规范》中规定的非常笼统，在2012年之前很多测绘单位与人员都是不计算面积的，而自从2012年《江苏省房屋面积测算技术规程》颁布以后，对于沿街走廊规定的非常详细，但是不少测绘人员受以往测绘习惯的影响，认为这一块面积太大，价格又高，万一进行分摊计算的话，害怕购房者投诉，怕麻烦，对于符合计算面积规定的，应该列入商铺公摊面积沿街走廊，视而不见，这样就对开发商的利益造成了严重损害，严重影响着房产测绘单位的健康可持续发展。

三、提高房产面积测绘质量的措施

（一）要建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系

要针对房产测绘的特点，用标准化工作流程规范外业操作，用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。一是统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一丈量的方法和精度，统一多余数据观测的最低要求。二是遵守“二级检查、一级验收”制度。在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。

（二）控制前期收件資料及图纸的审查质量

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的。收件资料中必须包括土地证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、经规划部门核准的建筑施工图，电子图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料，只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。

（三）房产面积测绘各关键环节中的质量控制

1.房屋计算面积部位的认定要准确

对于在测绘一幢房屋前，计算面积部位认定这一环节十分关键，要严格按照《房产测量规范》及《江苏省房屋面积测算技术规程》来判定房屋计算面积的部位，必要时，要求委托方有一个明确的说明，由设计单位提供设计使用功能说明，将不规范的述语统一到《房产测量规范》中来，参照国家《房产测量规范》或《江苏省房屋面积测算技术规程》相关类似条款处理，准确来判定出房屋计算面积部位的性质。

2.房屋套型边长数据的采集要准确

在房屋预测、实测过程中，房屋的套型、边长数据测绘这一环节一定要准确。尤其在实测时，预测资料数据要充分利用，实地测量时要注意整体和局部相结合，从整体到局部是测量必须遵守的原则之一。比较重要的一步是对照竣工图实地检查房屋是否完全与图纸一致，对不一致的地方必须作认真仔细的检测，确保房屋套型、边长无误。

3.房产要素的调查要准确

房产要素调查也是我们房产测绘的基本环节之一，要做到房产要素调查准确，以下一点值得注意。预测时，房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号等房产要素参照建筑施工平面图上文字标识、建筑工程规划许可证、地名登记表等收件资料进行对照确定。实测时，可将预测成果资料与房屋竣工图及实地进行核对，要符合房产测绘及产权登记发证要求。

4.面积计算要正确、公用分摊要合理

质量控制中最为关建的环节是要保证面积计算的正确、共用面积分摊合理，公用面积分摊完成后，要将分摊前的总面积、套内面积、分摊面积与分摊后的总面积、套内面积、分摊面积比较一下是否前后一致，确保分摊过程准确无误。因为这一步是房产测绘的核心，计算房价、交纳有关税费及办理房产证都是以房产面积为准，因此，房产面积直接关系到购房户的切身利益，我们必须确保面积计算分攤准确。

（四）要完善管理，强化社会监督

房产测绘单位要制定完善的管理制度，将房产测绘成果进行社会公示。建立楼盘表，开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况进行公示：1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷。

四、结语

总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，才能切实提高房产测绘水平，保证测绘质量，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展，更好的适应房地产市场的需要，切实维护广大房产权利人的合法权益。

参考文献

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[3] 张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）.

[4] 郭玉社.房地产测绘[M].北京：械工业出版社，2010.

作者简介：毛国俊（1979.09- ），男，江苏丹阳人，本科，工程师，研究方向：房产测绘。