浅析如何提高房产测绘质量的措施

温宇军

摘 要：文章首先介绍房产测绘的主要工作内容，分析房产测绘中存在的问题，提出了房产测绘改进方法措施。

关键词：房产测绘；测量；建筑面积；措施

1 房产测绘的主要工作内容

房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，属于房产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分户图（简称分户图）三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。房产测绘成果为产权的登记、转移和纠纷提供依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。

2 房产测绘中存在的问题

2.1 房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位

尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测绘市场发育不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。

2.2 存在地区差异，做法不统一

房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。

另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。

2.3 房产测量技术规范有待完善

虽然 GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一系列细节问题。

2.3.1 斜面结构房屋数据采集施测困难根据

GB/T 17986- 2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。

2.3.2 特殊部位易产生误解

对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。

2.3.3 建筑面积计算不尽合理

成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。

2.3.4 从业人员素质有待提高

房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。

3 房产测绘不足的改进方法

3.1 加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场

首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。

其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。

3.2 建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作

测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享，又能推动行业技术进步；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。

另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。

3.3 结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准

房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。

如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。

另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m 作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在 1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于 2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。

作业人员根据质检人员野外检查意见对分层平面图进行认真修改，经质检人员复核后，依据《房产测量规范》的各地有关房屋面积计算细则和要求进行面积测算和公摊处理。

作业人员必须对成果进行认真的自检自查，主要有以下需认真核对： 总面积是否与规划面积不一致、分层面积是否与分户面积累计一致、分摊是否异常，有否多或漏、错（露台变阳台情况、露台变套内、阳台是否有盖等、是否在红线内等），形成技术总结提交质检人员进行内业检查。

3.4 加强业务培训，提高房产测绘上岗人员的专业素质

当地测绘管理部门对房地产测绘活动进行相应管理、作业指导和房产测绘规范细则的培训、房产测绘技术的支持和建设。对从业人员进行培训、注册、管理，是有效提高当地房地产测绘技术的行之有效的措施之一。同时，测绘工作领导小组要定期召开例会，听取测绘工作进展情况汇报，并总结工作、协调各种疑难问题的解决。

4 结语

随着房地产市场的迅速发展，对房产测绘的要求也越来越高，要加强对房产测绘质量的管理，建立房产测绘资质管理及运行的监督和指导。房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。房产测绘工作在加强重视的同时，还应加大研究力度，从而促进房地产业的健康发展。

参考文献

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